TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00362 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJK4

N° MINUTE : 26/00022

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 03 Avril 2026

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Nous Morgane ESTIVAL, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Wilson FONTAINE-BLAS, greffier lors des débats et de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier lors du prononcé , avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [B] [G] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET

Monsieur [A] [D] [T] [K] [U], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [C] [V], demeurant [Adresse 2]

Tous deux Rep/assistant : M^e Ghislain CHUNG TO SANG, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2026

CE à M^e Jean-Claude DULEROY

CCC M^e Ghislain CHUNG TO SANG

Le

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 03 Avril 2026

RAPPEL DES FAITS

[O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] ont donné à bail à [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] un bien à usage d’habitation suivant: [Adresse 3], par contrat signé par les parties le 13 janvier 2015, pour un loyer mensuel de 790 € et 30 € de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

[O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] ont ensuite fait assigner [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins.

A l’audience du 16 mars 2026 à laquelle l’affaire a pu être retenue, [O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] – représentés par Maître Jean-Claude DULEROY – SELARL DULEROY 1 DIAZ-DULEROY – demandent le bénéfice de leurs dernières conclusions, dont il ressort qu’ils demandent au juge de constater la recevabilité de leur action, l’acquisition de la clause résolutoire au 27 août 2025 ; de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme actualisée de 5087,58 € à titre provisionnel, leur donner acte du fait qu’ils ne s’opposent pas à des délais de paiement mais qu’en cas de défaillance, ils demandent à être autorisés à pouvoir procéder à leur expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, outre une somme de 613 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, l’assignation, la notification en Préfecture et les frais d’expulsion s’il y en a.

Convoqués à personne et à domicile par acte de commissaire de justice, [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] ont été représentés et transmis contradictoirement leurs pièces et écritures. Il en ressort qu’ils demandent au juge de les autoriser à s’acquitter de la dette en 36 échéances mensuelles en plus du loyer et des charges, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de dire que si les délais accordés sont respectés, elle ne sera jamais acquise, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et statuer sur les dépens.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 6 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 03 Avril 2026

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En outre, l’article 24 V. prévoit désormais : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu le 13 juillet 2015 et signé par chacune des trois parties contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2025, pour la somme en principal de 3844,79 € hors coût de l’acte. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui n’est pas contesté en défense, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Les demandeurs produisent un décompte dans leurs écritures démontrant que ses locataires restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.248,78 € à la date du 26 août 2025, date de la résiliation du contrat de bail et 5087,58 euros au 1er février 2026.

Les défendeurs ne contestent pas le montant de cette dette au terme de leurs dernières écritures. Eu égard à l’existence d’une clause de solidarité insérée dans le bail (2.16) ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5087,58 euros à titre provisionnel, avec les intérêts au taux à compter de la date de la délivrance du commandement de payer pour le montant de 3844,79 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces des parties que depuis le mois de novembre 2025, les locataires ont repris le versement de la somme de 1.000 euros par mois soit le montant du loyer courant en sus d’un montant supplémentaire au titre de l’arriéré locatif. Ils justifient:

— d’un salaire de 1249,11 euros pour Mme [V], et de 2.119,66 euros pour M. [U],

— de la cessation le 15 mars 2026 d’un crédit à la consommation.

Quand bien même ils ont trois enfants à charge, ils justifient être en capacité et avoir commencé de reprendre le paiement de leur loyer courant outre l’apurement de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, les défendeurs seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les défendeurs, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, les défendeurs seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 613 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Quand bien même ils sont de bonne foi, ils n’ont pas commencé à régler leur dette avant la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2015 entre [O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] d’un côté et [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] d’un autre côté concernant le bien à usage d’habitation située [Adresse 4], [Localité 2] sont réunies à la date du 26 août 2025. ;

CONDAMNONS solidairement [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] à verser à [O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] à titre provisionnel la somme de 5087,58 € (décompte arrêté au 1er février 2026), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3844,79 à compter du 26 juin 2025 date du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités 141 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] soient solidairement condamnés à verser à [O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] à verser à [O] [B] [N] née [G] et [Z] [N] une somme de 613 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [E] [C] [V] et [A] [D] [T] [K] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection, et par Madame la greffière.

La greffière, La juge