REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/05857 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MIYK

En date du : 27 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt sept avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 janvier 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [A], [R], [P] [X], né le 13 Août 1985 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Agent territorial, demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Et

Madame [M] [T], née le 29 Décembre 1991 à [Localité 3] (95), de nationalité Française, Chargée de formation, demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [G], [H], [Z] [O], né le 03 Janvier 1991 à [Localité 4] (94), de nationalité Française, Juriste d’affaire, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jonathan HADDAD, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Laurent CHOUETTE – 01005

M^e Jonathan HADDAD – 0137

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 8 septembre 2022, M. [A] [X] et Mme [M] [T] (les promettants) ont consenti à M. [G] [O] (le bénéficiaire) une promesse de vente de leurs lots 31 et 39 dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 5], [Adresse 4], au prix de 200.000 euros, pour une durée expirant le 9 décembre 2022 à 16 heures.

La promesse a été consentie sous la condition suspensive notamment de l’obtention d’un prêt. Les parties ont fixé l’indemnité d’immobilisation à la somme de 20.000 euros et dispensé le bénéficiaire du versement immédiat.

M. [O] a transmis au notaire les refus de prêt lui ayant été opposés par la Société Marseillaise de Crédit, le Crédit Mutuel et la Société Générale respectivement en date du 3, 21 et 27 octobre 2022.

Par courrier du 12 novembre 2022, les promettants ont mis en demeure le bénéficiaire de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques énoncées par la promesse.

Par courrier du 31 janvier 2023, les époux [X] ont mis en demeure M. [O] de leur verser la somme de 20.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, M. [X] et Mme [T] ont assigné M. [O], par acte signifié le 23 août 2023, en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 décembre 2025, M. [X] et Mme [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1217 et suivants, 1240 du code civil et des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, de :

— condamner le requis à leur payer la somme de 20.000 € avec intérêt au taux légal à compter du 21 novembre 2022, à titre d’indemnité d’immobilisation du bien immobilier objet de la promesse

de vente, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente

décision,

— débouter le requis de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles comme étant mal fondées,

condamner le requis à leur payer la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions du 18 décembre 2025, M. [O] conclut au rejet des demandes adverses et à la condamnation des promettants au paiement de la somme de 3000 euros pour frais de procédure en sus des dépens. A titre subsidiaire, il demande au Tribunal de réduire à un euro l’indemnité d’immobilisation et d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 19 janvier suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

M. [X] et Mme [T] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise à défaut pour M. [O] d’avoir justifié de deux refus de prêt mentionnant un montant emprunté, un taux et une durée d’emprunt conformes aux stipulations contractuelles dans le délai de deux mois prévu par la promesse. Ils indiquent que seul le courrier de la Société Marseillaise de Crédit fait mention de ces caractéristiques et peut être admis comme justificatif d’un refus de prêt, tandis que les courriers du Crédit Mutuel et de la Société Générale ne sont pas explicites quant aux critères du prêt sollicité ; qu’un justificatif produit au-delà du délai de deux mois n’est pas valable ; que M. [O] ne peut prétendre que l’acte notarié ne précisait pas les mentions devant figurer sur les justificatifs alors qu’il est expressément indiqué à l’acte que “toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil” ; qu’il n’y a pas lieu à réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation alors que celle-ci a été librement fixée par les parties à hauteur de 10% du prix de vente, ce qui est conforme aux usages en la matière.

M. [O] fait valoir qu’il a justifié de trois refus de prêt et que l’acte du notaire n’est pas précis sur la teneur des attestations devant être fournies. Il ajoute que le taux d’emprunt ne dépend pas de l’emprunteur de sorte qu’il ne peut lui être fait le reproche que le courrier du Crédit Mutuel du 21 octobre 2022 ne précise pas le taux ; qu’il a régularisé l’omission de ce chef en justifiant auprès des promettants d’un courrier émanant de cette banque indiquant que son refus valait quel que soit le taux envisagé. Il soutient par ailleurs que le refus opposé par le Crédit Mutuel pour un prêt d’un montant de 200.000 euros sur 20 ans démontre que la banque aurait refusé de plus fort une demande pour le prêt d’une somme de 205.000 euros sur 25 ans. Il ajoute qu’une simulation effectuée auprès de la Société Générale pour un prêt d’un montant de 200.000 euros sur 25 ans a également été rejetée et qu’il s’est également heurté à un refus du CIC le 2 décembre 2022. Il considère que les démarches effectuées auprès de cinq organismes bancaires attestent de sa sincérité et qu’il ne saurait lui être reproché une faute. Il rappelle le contexte inflationniste dans le cadre duquel ses demandes ont été faites et demande la réduction à l’euro symbolique de l’indemnité à verser aux promettants, le cas échéant, alors qu’encore à ce jour sa situation financière ne lui a pas permis de faire une acquisition immobilière.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente en date du 8 septembre 2022 contient une clause intitulée “indemnité d’immobilisation-dispense de versement immédiat” ainsi libellée :

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR).De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes. […]Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :[…]

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais au présent acte, somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;[…]

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants

•si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;”

Parmi les conditions suspensives énoncées à l’acte figure celle d’obtention d’un prêt “répondant aux conditions suivantes :

Organisme prêteur: TOUT ORGANISME.Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT CINQ MILLE EUROS (205 000,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,10 % l’an (hors assurances).Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les deux (2) mois suivant la signature des présentes.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

• Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

• Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

• Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article

1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT.

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément de demandes de prêt.”

Ainsi, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par le bénéficiaire de la promesse s’il démontre que la condition tenant à l’obtention d’un prêt a défailli.

Pour ce faire M. [O] doit justifier de deux demandes conformes aux stipulations contractuelles ayant été refusées.

Cette conformité est appréciée à l’aune des trois critères indiqués dans l’acte, à savoir le montant emprunté, le taux et la durée du prêt tel qu’expressément indiqué dans la clause précitée.

Il est constant que le 8 novembre 2022, soit dans le délai de deux mois de la promesse, M. [O] a adressé au notaire trois justificatifs de refus de prêt émanant de la Société Marseillaise de Crédit, du Credit Mutuel et de la Société Générale.

Il n’est pas litigieux que le courrier en date du 3 octobre 2022 établi par la Société Marseillaise de Crédit est probant d’un refus de prêt aux conditions fixées par la promesse pour concerner une demande de prêt d’un montant de 205.000 euros, sur une durée de 25 ans, au taux de 2,10%, en vue de l’acquisition par M. [O] d’un bien situé [Adresse 4] à [Localité 5].

En revanche, la demande de prêt formée le 9 juin 2022 par M. [O] auprès du Crédit Mutuel, pour un montant de 200.000 euros, sur une durée de 20 ans, n’est pas conforme aux stipulations contractuelles. Le refus d’une telle demande, résultant du courrier du Crédit Mutuel en date du 21 octobre 2022, n’aurait pu être probant selon les modalités fixées par l’acte que pour autant que la durée de remboursement du prêt eut été de 25 ans ; seulement dans cette hypothèse il aurait été démontré que “de plus fort” une demande pour le montant maximum de 205.000 euros stipulé à la promesse aurait été refusée comme le soutient le défendeur. Ce courrier ne justifie donc pas d’un deuxième refus de prêt répondant aux conditions de l’acte.

Le courrier de la Société Générale du 27 octobre 2022 est quant à lui très succinct pour ne faire état que d’un refus de prêt datant du 26 octobre 2022 concernant l’acquisition par M. [O] d’un bien situé [Adresse 4] à [Localité 5], mais n’en précisant ni le montant, la durée ou le taux.

Toutefois, M. [O] produit, dans le cadre de la présente instance, une “simulation personnalisée” émanant de cette banque sur la base d’un dossier constitué le 2 septembre 2022 faisant état d’une proposition de financement à hauteur de 200.696 euros, au taux de 2,20%, remboursable sur 25 ans. M. [O] démontre, par cette simulation, les caractéristiques de la demande de prêt ayant fait l’objet du refus de la part de la Société Générale le 26 octobre 2022.

Cette demande de prêt est conforme aux stipulations contractuelles pour, d’une part, correspondre à un montant permettant l’acquisition du bien objet de la promesse, et d’autre part, prévoir un remboursement sur la durée maximale convenue par les parties.

M. [O] étant libre de renoncer à la stipulation en sa faveur d’un taux maximum de 2.10 %, la demande de prêt ne saurait être jugée non conforme aux conditions de la promesse au motif du taux supérieur s’y trouvant mentionné.

M. [O] justifie donc, par l’attestation établie le 27 octobre 2022 par la Société Générale, d’un deuxième refus de prêt répondant aux conditions de l’acte.

Les deux refus ont été transmis dans le délai de deux mois prévu par la promesse. Il est donc démontré qu’au moins une des conditions suspensives stipulées à l’acte a défailli dans le délai requis.

Par conséquent l’indemnité d’immobilisation n’est pas due aux promettants.

M. [X] et Mme [T] sont donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] et Mme [T], qui succombent, assumeront la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M. [O] l’intégralité de l’indemnité qu’il sollicite pour les frais de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [A] [X] et Mme [M] [T] de leur demande tendant au versement à leur profit de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse du 8 septembre 2022,

CONDAMNE in solidum M. [A] [X] et Mme [M] [T] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [A] [X] et Mme [M] [T] à payer à M. [G] [O] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE