TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Cyril PERRIEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04701 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72CL

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04701 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72CL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2006, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], escalier 30, rez-de-chaussée, porte 625, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 184,59 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [X] [V] un commandement de payer la somme principale de 1.841,67 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [X] [V] le 10 janvier 2025.

Par assignation du 22 avril 2025, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-1.682,94 € à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation sur le surplus,

— une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, à compter du 10 mars 2025 et jusqu’à la reprise effective des lieux,

-500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 23 avril 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 25 juin 2025.

Initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH a demandé de rejeter la contestation sérieuse soulevée par le défendeur, maintenu l’intégralité de ses demandes et indiqué que la dette locative s’élevait désormais à 2.076,48 €. Il a indiqué qu’il était d’accord pour que des délais de paiement soient accordés au locataire sur 24 mois.

M. [W] [Y] a soulevé une contestation sérieuse tenant à l’absence de justification de la régularisation des charges d’eau. Selon lui, sa dette locative s’élève à 547 €. Il a déclaré qu’il était un réfugié politique et qu’il percevait le RSA, que sa dette ne concernait que des rejets de prélèvements automatiques et qu’il n’y avait eu que quatre incidents de paiement en trois ans. Il a, par ailleurs, indiqué qu’il payait le loyer actuel.

Il a demandé :

— que sa dette soit réduite à 547 €,

— des délais de paiement sur 36 mois (15 € par mois si la dette est arrêtée à 547 €, ou 40 € par mois si la totalité de la dette évoquée par le bailleur est retenue),

— la suspension des effets de la clause résolutoire.

Comme il y avait été autorisé par le juge, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH a transmis les justificatifs de régularisation de charges pour les années 2022 et 2024 en cours de délibéré.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation de bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives récupérables sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1.841,67 € a été signifié à M. [X] [V] le 9 janvier 2025.

Or, M. [X] [V] conteste le montant de cette somme, et plus précisément des charges d’eau, en indiquant que son bailleur n’a pas justifié de leur régularisation annuelle. Or, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH verse aux débats, à l’audience du 20 novembre 2025 et par note en délibéré autorisée par le juge, l’ensemble des justificatifs des charges d’eau sur les années 2006 à 2025. Il convient dès lors de considérer que la dette locative ne souffre d’aucune contestation sérieuse et de rejeter celle soulevée par M. [X] [V].

La somme de 1.841,67 € réclamée dans le commandement de payer du 9 janvier 2025 est justifiée. Or, d’après l’historique des versements, elle n’a pas été réglée par M. [X] [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2025.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [X] [V] a repris le paiement de son loyer et qu’il est, au regard du diagnostic social et financier, en situation de régler sa dette locative. Le bailleur ne s’oppose en outre pas à ce que des délais de paiement soient accordés au locataire. Ceux-ci seront en revanche prévus sur 36 mois, et non 24 mois, afin de tenir compte des revenus de M. [X] [V] qui ne se composent que du RSA.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [X] [V] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire.

Sur la dette locative

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 13 novembre 2025, M. [X] [V] lui doit la somme de 2.076,48 €, soustraction faite des frais de procédure. [Localité 4] HABITAT justifie en outre des régularisations de charges d’eau qui étaient contestées par le défendeur.

M. [W] [Y] sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.841,67 € et, à compter du 16 janvier 2026, date de la présente ordonnance, pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, M. [X] [V] sera condamné à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que la demande de résiliation du bail de l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH est recevable,

REJETONS la contestation sérieuse soulevée par M. [X] [V],

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 14 novembre 2006 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH et M. [X] [V] concernant les locaux situés au [Adresse 3], escalier 30, rez-de-chaussée, porte 625 est résilié depuis le 10 mars 2025,

CONDAMNONS M. [X] [V] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 2.076,48 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 1.841,67 €, et à compter du 16 janvier 2026 pour le surplus,

AUTORISONS M. [X] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [V],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mars 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [X] [V] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS M. [X] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025,

CONDAMNONS M. [X] [V] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

le greffier la Présidente