TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/02747 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NJUS

AFFAIRE :

S.D.C. LES SOURCES DU VAL, pris en la personne de son syndic la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO, exerçant sous le nom commercial CAPIMMO

C/

S.C.I. [B], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

JUGEMENT réputé contradictoire du 04 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire :

M^e Grégory PILLIARD

Copie :

S.C.I. [B]

délivrées le

JUGEMENT RENDU

LE 04 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. LES SOURCES DU VAL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 1], pris en la personne de son syndic la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO, exerçant sous le nom commercial CAPIMMO sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

représentée par M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. [B]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Et actuellement

[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexey VARNEK

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 02 Octobre 2025

Délibéré fixé au 04 décembre 2025, prorogé au 04 février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 FEVRIER 2026 par Alexey VARNEK, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [B] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 6] à TOULON (83100).

Suivant exploit en date du 7 mai 2025 auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CAPIMMO a assigné La SCI [B] devant le tribunal de céans aux fins de la condamner à lui régler les sommes de :

7.183,68 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou, à défaut, de l’assignation, outre anatocisme ; 265 euros au titre des frais de recouvrement ;500 euros au titre de la résistance abusive ;960 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire était retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu les termes de son assignation introductive d’instance.

La SCI [B] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du Il de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’obligation dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. La demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée.

Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun deux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, à l’examen des pièces suivantes :

— Extrait de compte arrêté au 1er avril 2025,

— Les mises en demeure adressées au débiteur ;

— PV d’assemblée générale idoines ;

— Contrat de syndic,

— appels de fonds et états de répartition,

La défenderesse, n’ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l’extinction de ses obligations, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme 7.183,68 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, date l’assignation, dans la mesure où la mise en demeure servant de point de départ auxdits intérêts ne saurait être antérieure à l’exigibilité des sommes réclamées. Il y a lieu en outre d’ordonner l’anatocisme.

S’agissant des frais de recouvrement, ne constituent pas des frais nécessaires les honoraires de relance, de mise en demeure, de constitution de dossier ou de « rendez-vous », seuls rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 précité les formalités affectées d’un effet de droit, tels les commandements ou les sommations de payer, ou les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire.

Les lignes portant la mention « facture d’huissier », sans davantage de précisions ni d’explications sur la nécessité de l’acte facturé, ne peuvent constituer de frais nécessaires.

La demande sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La faute visée par ce texte implique, s’agissant de l’abus de droit, une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

En l’espèce, le seul fait pour la défenderesse de n’avoir pas fait droit aux prétentions du demandeur avant qu’il ne saisisse la présente juridiction ne caractérise pas la résistance abusive.

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile, ensemble l’article 700 du même Code, que le juge peut condamner la partie perdante à payer les dépens de l’instance, ainsi que des frais irrépétibles à hauteur de ce que commandent l’équité et la situation économique des parties.

En l’espèce, La SCI [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

S’agissant des frais irrépétibles, l’équité commande de condamner La SCI [B] à payer au demandeur la somme de 500 euros qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de ce dernier.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE La SCI [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] SOURCES DU VAL, représenté par son syndic en exercice la SARL CAPIMMO

—  7.183,68 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, et DIT que les intérêts dus pour une année entière produiront intérêt ;

— Une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE La SCI [B] aux entiers dépens ;

REJETTE tous autres chefs de demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et ans susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT