TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00037

N° RG 25/00894 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NE3C

AFFAIRE :

S.C.I. SHERLOCK

C/

[O]

JUGEMENT réputé contradictoire du 06 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS

Copie : Mme [P] [O] épse [N]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. SHERLOCK

150 chemin de la reynaude

83190 OLLIOULES

représentée par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Madame [P] [O] épouse [N]

née le 07 Juillet 1968 à CASABLANCA (MAROC) (99)

7 Rue Danton

La Pleaide

83100 TOULON

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 10 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JANVIER 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

Page sur

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2021, ayant pris effet au 26 novembre 2021, la SCI SHERLOCK a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Madame [P] [N] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation ainsi qu’un garage à Toulon (83) La Pléïade, 7 rue Danton moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 575,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel 60,00 euros.

Un état d’entrée des lieux a été réalisé contradictoirement le 26 novembre 2021.

Se prévalant de loyers et charges impayés, la SCI SHERLOCK a fait délivrer à Madame [P] [N], par acte en date du 20 septembre 2024, et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme en principal de 2 728,90 euros, outre les frais de l’officier ministériel (171,51 euros).

Le commandement de payer a été transmis par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Var le 25 septembre 2024.

Se prévalant de la persistance des causes du commandement, la SCI SHERLOCK a fait assigner, par acte délivré le 23 décembre 2024, Madame [P] [N] née [O] devant la présente juridiction, aux fins de voir :

Dire recevables les demandes

A titre principal,

Constater la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyersConstater que Madame [P] [N] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 20 novembre 2024Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Madame [P] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retardDire qu’elle sera autorisée à enlever tous les biens et effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Madame [P] [N] et qu’elle sera libre d’en disposerFixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 20 novembre 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que loyers et chargesCondamner Madame [P] [N] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clésCondamner Madame [P] [N] à lui verser la somme de 4 136,03 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 900,41 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clésDans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositifDans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible

En tout état de cause,

Condamner Madame [P] [N] à lui verser la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [P] [N] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civileOrdonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civileDébouter Madame [P] [N] de l’intégralité de ses demandes,fins et conclusions.

Le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 23 décembre 2024. ATTENTE JUSTIFICATIF

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 juin 2025 puis celle du 10 novembre 2025.

A cette date, la SCI SHERLOCK ne comparaît pas mais est représentée par son conseil.

Madame [P] [O] épouse [N] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

En application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI SHERLOCK modifie ses demandes et sollicite de voir :

Dire recevables les demandesCondamner Madame [P] [N] à lui verser :. la somme de 6 993,12 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation

. la somme de 1 161,61 euros au titre des dégradations locatives

Condamner Madame [P] [N] à lui verser la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [P] [N] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civileOrdonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civileDébouter Madame [P] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SHERLOCK explique que la locataire a quitté les lieux le 25 avril 2025 et qu’un état des lieux a été réalisé contradictoirement entre les parties le même jour. Le décompte des sommes restant dues a par la suite été notifié par lettre recommandée avec avis de réception.

S’agissant des dégradations locatives, la demanderesse précise ainsi que la société MS NETTOYAGE est intervenue et a facturé ses prestations pour un montant de 200,00 euros. Elle ajoute que le sol a dû être réparé pour un montant total de 5 330,50 euros et que cette prise en charge a été divisée par deux, entre le propriétaire et la locataire et qu’un forfait de 10% a été appliqué à la locataire, correspondant à l’usure liée à la vétusté, soit 266,50 euros.

Elle indique également que l’évier ainsi que l 'occultant velux ont du être remplacés pour un montant de 250,00 euros et 152,40 euros et que l’entretien de la climatisation a été réalisé pour un montant de 292,17 euros.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon les dispositions de l’article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

La SCI SHERLOCK justifie d’un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 568,12 euros à la date du 10 juillet 2025, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 575,00 euros, soit la somme de 6 993,12 euros.

Ainsi, en considérations des justificatifs transmis, la créance de la SCI SHERLOCK est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [P] [N] sera en conséquence condamnée à lui payer ladite somme.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par [le décret du 26 août 1987], sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Conformément aux dispositions de l’article 22 de ladite loi, les sommes restant dues au bailleur en suite du départ du locataire doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n’est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n’est pas tenu par ces devis, s’il les estime excessif ( CA Rouen, 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

En l’espèce, les états d’entrée et de sortie des lieux ont été réalisés respectivement les 26 novembre 2021 et 25 avril 2025.

Il résulte de l’état de sortie des lieux, réalisé par commissaire de justice, que l’appartement est vide de tous meubles et objets. Celui-ci est également propre, l’officier ministériel n’ayant relevé aucune difficulté à cet égard tel que cela transparaît également des photographies.

Il n’y a donc pas lieu de prendre en considération la facture relative au nettoyage de l’appartement.

S’agissant de la réfection du sol, l’état de sortie des lieux relève quelques traces d’enfoncements dans l’entrée et dans la pièce principale de l’appartement. Les photographies réalisées lors de la sortie des lieux, transmises sur la procédure en photocopies, noires et blanches, ne permettent pas de se rendre de l’état réel du sol et des dégradations potentiellement commises.

En outre, l’état d’entrée des lieux mentionne que le sol de l’entrée est en d’usage avec la présence de chocs. Celui de la cuisine est également en état d’usage et présente des rayures ainsi que des brûlures.

Il n’y a donc pas lieu de facturer au locataire la réfection, pour partie, de ces sols.

Par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas de la facture relative au remplacement de l’évier.

S’agissant du vélux, il est relevé, aux termes de l’état de sortie des lieux, qu’il existe deux fenêtres de toit dont tous les mécanismes d’ouverture sont en état de fonctionnement.

L’état d’entrée des lieux indique qu’ils sont état de fonctionnement et qu’ils comportent des écailles et des trois, que le joint est décollé et le vernis usé.

Il n’y a donc pas lieu de prendre en considération la facture relative au remplacement du store du vélux.

Enfin, l’état de sortie ne comporte aucun commentaire sur l’état de la climatisation, notamment son absence d’entretien. La facture établie à ce titre ne sera donc pas prise en compte.

En l’état de ces éléments, il convient de débouter la SCI SHERLOCK de sa demande en paiement de la somme de 1 161,61 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Madame [P] [N], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à la SCI SHERLOCK la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l’espèce ne justifie que ne soit écartée l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [P] [N] a payé à la SCI SHERLOCK la somme de 6 993,12 euros euros au titre des loyers et charges impayés,

DEBOUTE la SCI SHERLOCK de sa demande en paiement de la somme de 1 161,61 euros ,

CONDAMNE Madame [P] [N] a payé à la SCI SHERLOCK la somme de 400,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [N] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2024,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE