REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/01891 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LOLY

En date du : 02 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du deux mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [Z] [X] épouse [T], née le 15 Janvier 1961 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]

Et

Monsieur [E] [F] [T], né le 28 Septembre 1950 à [Localité 2] (94), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

S.A.S.U. F193, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Et

Monsieur [P] [L], né le 21 Septembre 1993 à [Localité 3] ([Localité 4]), de nationalité Française, rugbyman professionnel, demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Olivier PEISSE – 1010

M^e Bertrand PIN – 1008

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 20 mars 2019, Mme [Z] [G] [B] a promis de vendre à M. [P] [L], avec faculté de substitution, une maison à usage d’habitation avec terrain et piscine située à [Adresse 3], cadastrée BI n°[Cadastre 1], au prix de 680.000 euros sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 680.000 euros sur une durée de 10 ans au taux maximum de 1,40% avant le 20 mai 2019, la promesse devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 20 juin 2019.

La promesse est intervenue en présence de M. [E] [T], époux de Mme [G] [B] dont il est séparé de biens, qui a donné son accord à la vente du logement de la famille.

La SAS FI93, dont M. [L] est le président et associé unique, substituée à ce dernier, a obtenu une offre de prêt émanant du Crédit Lyonnais le 24 juin 2019 pour financer l’acquisition du bien des époux [T].

Par lettres recommandées du même jour, ces derniers ont mis en demeure M. [L] et la société FI93 de régulariser sans délai l’acte authentique d’achat.

La vente est intervenue au profit de la société FI93 par acte authentique du 18 juillet 2019.

Reprochant à l’acquéreur d’avoir opposé une résistance abusive à la réitération, par acte authentique, du compromis de vente signé le 20 mars 2019 à la date convenue du 20 juin 2019 afin d’obtenir un financement plus avantageux, les époux [T] ont mis en demeure M. [L] et la société FI93, par courrier du 12 novembre 2020, de leur régler la somme de 13.667,52 euros en réparation de leurs préjudices.

Par acte du 22 mars 2022, Mme [Z] [T] née [G] [B] et M. [E] [T] ont assigné M. [P] [L] et la société FI93 en indemnisation des préjudices subis en raison d’une signature de l’acte authentique de vente retardée de 28 jours.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 1er novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 1er décembre suivant.

Par dernières conclusions du 13 août 2025, les époux [T] demandent au tribunal de :

— condamner solidairement les requis à leur payer les sommes suivantes :

-8.767,52 € en réparation de leur préjudice matériel et financier,

-4000 € en réparation de leur préjudice moral,

-4800 € au titre des frais irrépétibles, en sus des dépens de l’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 10 septembre 2025, la société FI93 demande au tribunal de :

— principalement, rejeter toutes les demandes formulées à son encontre,

— subsidiairement, écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamner les époux [T] à lui payer la somme de 4500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

M. [L] a constitué avocat, mais n’a pas conclu en son nom personnel.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Les époux [T] reprochent à l’acquéreur d’avoir manqué à ses obligations contractuelles et sollicitent l’indemnisation du préjudice causé par le retard fautif qui en a résulté pour la signature de la vente par acte authentique. Ils exposent que l’acquéreur n’a pas présenté des demandes de prêt dans les meilleurs délais après la signature du compromis ; que l’acquéreur a obtenu, après une demande faite le 2 mai 2019, un accord de crédit le 14 mai 2019 aux conditions souhaitées et prévues au compromis ; qu’il a levé la condition suspensive d’obtention d’un prêt, mais a volontairement différé la signature de l’acte authentique en décidant de déposer une autre demande de prêt sans les prévenir, ni répondre à leurs mails ; qu’il n’a pas notifié, au plus tard le 25 mai 2019, l’offre de prêt obtenue ; qu’il n’a pas respecté la date de réitération de la vente par acte authentique convenue au compromis au 20 juin 2019 ; qu’il a gardé le silence sur la date prévisible de signature de l’acte authentique en s’abstenant de demander un report de cette date et le cas échéant en signant un avenant au compromis ; que ce silence les a plongés dans l’inquiétude et a entraîné des frais imprévus (relogement, déménagement différé, abonnements prolongés, stockage des meubles etc) dès lors que le prix de vente devait servir à l’acquisition de leur nouveau logement le 8 juillet 2019 et que cette vente a dû être reportée au 18 juillet également du fait de l’attitude des défendeurs.

La société FI93 estime que les époux [T] sont de mauvaise foi et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. Elle fait valoir que l’accord de prêt a été obtenu le 23 mai 2019, soit dans un délai permettant une signature le 20 juin 2019, et que le vendeur n’a pas exercé la possibilité qui lui était offerte, prévue en page 14 du compromis, de mettre en demeure l’acquéreur de se positionner sur le maintien de l’achat à défaut de justification des offres/refus de prêt. Elle met en exergue que c’est le notaire de Mme [T] qui, après réception tardive de l’attestation de non opposition à la DAACT du 7 mars 2008 dont celle-ci devait justifier, a proposé, par mail du 25 juin 2019, de fixer au 18 juillet le rendez-vous de signature de la vente par acte authentique, et que Mme [T] a accepté sans réserve cette prorogation du compromis en ne manifestant pas d’opposition. La société FI93 souligne par ailleurs que dès le 21 mars 2019, soit le lendemain de la promesse, la date retenue du 20 juin était apparue comme ne pouvant être respectée par le vendeur pour justifier de ladite attestation avant le 21 juin 2019 et que le notaire du vendeur avait alors demandé de décaler le rendez-vous de quelques jours. Elle ajoute qu’il résulte par ailleurs d’un mail en date du 3 juillet que les parties se sont accordées sur des modalités de déménagement qui permettaient aux époux [T] de disposer de l’immeuble vendu jusqu’au 31 juillet. Elle conclut que le vendeur n’a pas entendu exercer son droit de rétractation de la vente parce que le délai initialement prévu de réitération avait été dépassé.

En vertu de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” L’article 1104 suivant précise qu’ils “doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.”

Selon l’article 1217 du même code, “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

La promesse liant les parties en date du 20 mars 2019 stipule qu’elle est soumise à la condition suspensive “que le vendeur fournisse à l’acquéreur l’attestation ou le certificat de non contestation de conformité relative à cette déclaration préalable de travaux susvisée préalablement à la réitération des présentes” et à la condition suspensive d’obtention “d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

montant du prêt : 680.000 euros

taux d’intérêt maximum : 1,40% l’an fixe, hors assurances

durée maximale du prêt : 10 ans,

[…] d’ici le 20 mai 2019[…] faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée” ; que l’acquéreur “s’oblige également à notifier au notaire l’assistant, […] au plus tard le 25 mai 2019, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt” et que “à défaut de réception de cette justification dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition” ; que “chacune des parties reprendra alors sa pleine liberté, sans indemnité de part ni d’autre” ; que “si l’acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ce-dessus stipulée, il devra notifier au Notaire […] qu’il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt” ; que “si ce financement n’est pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur pourra demander réparation du préjudice éventuellement subi par voie amiable ou judiciaire” (pages 14-15).

S’agissant de la première condition suspensive stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, il est démontré par les pièces produites que l’attestation en date du 4 juin 2019 de non opposition à la DAACT n°8305408O0027 du 7 mars 2008 a été communiquée par les époux [T] à leur notaire le 4 juin 2019 et que celui-ci l’a transférée au notaire de l’acquéreur par mail du même jour.

La date prévisible de communication de cette attestation, telle qu’elle était envisagée au lendemain de la signature de la promesse, est sans incidence sur les conditions dans lesquelles la condition s’est effectivement réalisée dans un délai permettant à l’acquéreur de lever l’option.

S’agissant de la deuxième condition suspensive stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, il est produit aux débats un accord de crédit sous conditions suspensives émanant du CIC Lyonnaise de Banque, au bénéfice de la société FI93, en date du 14 mai 2019.

Si cet accord ne constitue pas une “offre de prêt établie conformément aux dispositions des articles L313-1 et suivants du code de la consommation” tel qu’exigé en page 14 de la promesse contrairement à l’offre qui sera émise par le Crédit Lyonnais le 24 juin 2019, les époux [T] l’ont regardé comme tel aux termes de leur mise en demeure du 24 juin 2019 ainsi que de leurs conclusions puisqu’ils estiment que cet accord de crédit permet de considérer que la condition suspensive d’obtention d’un prêt s’est réalisée dans le délai de la promesse.

Sauf à se contredire au détriment d’autrui, ce qui serait contraire à l’exécution de bonne foi de la promesse, ils sont dès lors infondés à solliciter la réparation d’un préjudice par application de la clause stipulée au contrat faisant référence au défaut d’obtention d’un financement “dans le délai imparti par suite d’une carence de l’acquéreur”, alors que le “financement” dont ils se prévalent a été obtenu dans le délai imparti du 20 mai pour être en date du 14 mai.

Ayant respecté ce délai, il ne peut être reproché à l’acquéreur d’avoir manqué à son obligation de “déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais” (page 14).

Les époux [T] ne peuvent davantage solliciter une indemnisation au motif que l’acquéreur n’aurait pas respecté l’obligation lui incombant de “notifier au notaire l’assistant[…] au plus tard le 25 mai 2019, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt”, alors que d’une part l’accord de prêt du CIC a été transmis par le notaire de l’acquéreur à celui du vendeur par mail du 23 mai 2019, soit nécessairement dans le respect du délai précité, et que d’autre part, si l’on considère qu’il ne s’agit pas d’une “offre de prêt” au sens des stipulations contractuelles, un tel manquement n’ouvre droit, aux termes de la convention les liant, qu’à faculté de mise en demeure de l’acquéreur par le vendeur afin de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Or il est observé que le vendeur n’a pas exercé cette faculté avant l’expiration du délai offert à l’acquéreur pour lever l’option. Il s’en déduit que l’acquéreur n’a pas souhaité être libéré de sa promesse de manière anticipée en raison du manquement ainsi caractérisé du bénéficiaire de la promesse.

La promesse du 20 mars 2019 stipule que “faute de réalisation du fait de l’acquéreur dans le délai prévu, le vendeur s’il n’entend pas demander la constatation de la vente en justice, sera dégagé sans formalité de tout engagement à l’égard de l’acquéreur huit jours après la notification qu’il aura faite audit acquéreur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de son intention de ne pas poursuivre la vente” (page 19).

L’option n’ayant pas été levée dans le délai du 20 juin 2019, le vendeur était dégagé de sa promesse à l’égard de l’acquéreur, et non contraint de procéder à la vente qui lui a été proposée à la date du 18 juillet 2019 aux termes d’un mail de son notaire en date du 25 juin 2019.

Par mail du 27 juin 2019, le vendeur a donné son accord, sans réserve, ni condition, pour une vente au-delà de l’échéance prévue par la promesse : “nous nous rendrons disponibles et/ou nous ferons représenter pour les signatures de ces deux actes aux dates et horaires qui auront été décidés par les représentants de l’acquéreur et par les vendeurs”.

Alors qu’aux termes de leur mise en demeure du 24 juin 2019 les époux [T] exigeaient une “régularisation sans délai” de la vente par acte authentique, par ce mail -postérieur- du 27 juin 2019, les époux [T] ont manifesté leur volonté de laisser à l’acquéreur le choix de la date de signature.

Ils ne sauraient dès lors invoquer le caractère tardif de la date du 18 juillet qui a été validée, ni reprocher à l’acquéreur une quelconque faute dans le choix de cette date en considération du délai supplémentaire de 28 jours qu’elle entraîne par rapport à l’échéance initialement prévue pour la réalisation de la promesse au plus tard le 20 juin 2019.

Les échanges produits aux débats par les parties attestent du fait qu’un nouvel accord est intervenu entre elles fixant, d’une part, au 18 juillet 2019 à 15 h30 la date de signature de la vente par acte authentique, et d’autre part au 31 juillet 2019 la libération des lieux par le vendeur.

Il n’est pas caractérisé de manquement à l’engagement pris en ce sens à l’encontre de M. [L] ou de la société FI93, qu’elle a substitué, à l’acte de vente du 18 juillet 2019.

Aucun des défendeurs n’ayant commis de faute à l’égard des époux [T], ceux-ci seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation à leur encontre.

Les époux [T], qui succombent, assumeront la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la société FI93 la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DÉBOUTE Mme [Z] [T] née [G] [B] et M. [E] [T] de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation dirigées à l’encontre de M. [P] [L] et de la SAS FI93,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [T] née [G] [B] et M. [E] [T] aux dépens d’instance,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [T] née [G] [B] et M. [E] [T] à payer à la société FI93 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE