REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 22/01954 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LPHN

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. JODG, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Léa BACHELET, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS :

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SSARL ELYOTT IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Luca MAS, avocat au barreau de TOULON

S.C.I LANDRIN, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [O] [M], né le 25 Avril 1991 à [Localité 1], de nationalité Française, Profession : Entrepreneur, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sandrine POTENZA, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Léa BACHELET – 129

M^e Renaud GIULIERI – 003

M^e Luca MAS – 167

M^e Sandrine POTENZA – 0275

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 février 1997, renouvelé par avenant le 30 septembre 2008 pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1996, [Y] [Q] née [V], aux droits de laquelle se trouve la SCI LANDRIN, a donné à bail commercial à [E] [K], aux droits duquel se trouve la SARL JODG, un local situé [Adresse 1] à [Localité 2], comprenant au rez-de-chaussée, une salle de bar, un cabinet de toilettes débarras et une cave, et au deuxième étage une salle à manger, une chambre obscure, une salle d’eau et une cuisine.

La copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à Toulon comprend deux propriétaires : d’une part, la SCI LANDRIN, bailleur des locaux pris à bail par la SARL JODG, et d’autre part, [O] [M].

Par courrier du 5 mars 2019, l’adjointe au maire déléguée à l’habitat de Toulon a informé [O] [M] et la SCI LANDRIN que le technicien du service risques urbains et habitat avait constaté le mauvais état de la cage d’escalier de l’immeuble, du plancher haut du logement situé au premier étage, et de la casquette maçonnée située en façade, et les a invités à faire procéder aux travaux de réparation définitive.

[D] [R], expert désigné par ordonnance du Tribunal administratif de Toulon du 9 juillet 2021, a rendu son rapport le 12 juillet 2021 et indiqué : « Il y a un danger grave et imminent sur l’ensemble de la distribution électrique et ce dès l’accès au rez-de-chaussée. L’ensemble de la distribution d’électricité ne répond pas aux normes de sécurité de la NF C 14.100 côté ENEDIS et la norme NF C 15.100 côté distribution utilisateurs ». Il a préconisé notamment « la coupure pure et simple de l’alimentation électrique depuis le coffret de pied de colonne et ce en urgence » et « faire reprendre la totalité de la distribution depuis l’aval des disjoncteurs sous les tableaux de distribution et jusqu’aux logements ».

Par arrêté en date du 15 juillet 2021, le maire de [Localité 2] a décidé la coupure de l’alimentation électrique de l’immeuble.

Par arrêté en date du 17 septembre 2021, et compte tenu de la réalisation des travaux, le maire de [Localité 2] a prononcé la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité des équipements communs du 15 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 et du 24 mars 2022, la SARL JODG a assigné la SNC LANDRIN, [O] [M] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de juger que la somme de 1 381,50€ était indue et que la déduction de cette somme sur les loyers postérieurs était bien fondée, condamner in solidum la société LANDRIN et le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 12 075€ au titre de la perte d’exploitation subie, et ordonner sous astreinte de 150€ par jour de retard au syndicat des copropriétaires le désencombrement des parties communes et la réfection de la plomberie des parties communes.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL JODG demande au tribunal de :

— ECARTER des débats la pièce n°31 versée par la société LANDRIN comme étant illisible,

— JUGER que la somme de 1 381,50 € hors taxes, correspondant aux loyers réglés par la SARL JODG du 1er août 2021 au 1er octobre 2021 était indue et en conséquence

— JUGER que la déduction de cette somme, effectuée sur les loyers postérieurs en application de l’article 521-2 du Code de la construction et de l’habitation est bien fondée,

— Si mieux n’aime votre Tribunal,

JUGER que la déduction de cette somme effectuée sur les loyers postérieurs est justifiée pour partie sur le fondement de l’article 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (concernant la partie habitation) et pour partie en application de l’exception d’inexécution (concernant la partie local commercial).

— A titre subsidiaire

JUGER que la déduction de cette somme effectuée sur les loyers postérieurs est justifiée pour le tout par application de l’exception d’inexécution,

A titre subsidiaire, fixer la somme indue à celle de 512,50 € HT

— CONDAMNER in solidum la société LANDRIN et le syndicat des copropriétaires à verser à la SARL JODG la somme de 12 075 € au titre de la perte d’exploitation subie,

— CONDAMNER in solidum les défendeurs à verser à la SARL JODG la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— DÉBOUTER l’ensemble des défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [O] [M] demande au tribunal de :

— METTRE HORS DE CAUSE Monsieur [M]

— DEBOUTER, la Société JODG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— REJETER la demande de la SCI LANDRIN de condamner Monsieur [O] [M] à relever et garantir la SCI LANDRIN de TOUTES les sommes que la Juridiction de céans allouerait à la Société JODG.

— CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [M] la somme de 3.600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SNC LANDRIN demande au tribunal de :

— Débouter la SARL JODG de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SNC LANDRIN ;

— Condamner la SARL JODG ou tout succombant à payer la somme de 5 000€ à la SNC LANDRIN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL JODG ou tout succombant aux dépens distraits au profit de M^e Renaud GIULIERI, avocat, sur son affirmation de droit ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et [O] [M] in solidum à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et [O] [M] in solidum à payer la somme de 5 000€ à la SNC LANDRIN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et [O] [M] in solidum aux dépens distraits au profit de M^e Renaud GIULIERI, avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :

— METTRE HORS DE CAUSE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] concernant la demande de déduction des loyers, ou à défaut la limiter à la somme de 200,54 € HT ;

— DEBOUTER la société JODG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER la société LANDRIN de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] à la relever et garantir;

— REJETER toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;

— CONDAMNER toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 19 février 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2026.

A l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n°31 versée par la société LANDRIN

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

La pièce n° 31 produite par la SCI LANDRIN comporte 6 pages. Ainsi que le relève la SARL JODG, l’une des 6 pages, qui consiste en une déclaration de main courante, est illisible. Il y a donc lieu d’écarter cette page des débats.

Sur la demande de mise hors de cause

Il convient de préciser que la « mise hors de cause » ne correspond, sur le plan juridique, ni à une prétention ni à un moyen de défense, et que le tribunal ne dispose pas du pouvoir de sortir une partie d’une procédure en cours, si ce n’est pour constater l’existence d’une cause d’extinction de l’instance à son égard.

En outre, dès lors que des prétentions sont dirigées contre les parties, il ne revient pas au tribunal de les mettre hors de cause. Or, si le demandeur ne formule aucune demande à l’encontre de [O] [M], tel n’est pas le cas de la SCI LANDRIN, qui demande à être relevée et garantie de toute condamnation par [O] [M]. Et le SARL JODG formule bien des prétentions à l’encontre du syndicat de copropriétaires.

[O] [M] et le syndicat de copropriétaires seront donc déboutés de leur demande tendant à être mis hors de cause.

Sur la somme de 1 381,50 € hors taxes, correspondant aux loyers réglés par la SARL JODG du 1er août 2021 au 1er octobre 2021

S’agissant des demandes formées au titre de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation : « Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. »

La SARL JODG demande à être exonérée du paiement du loyer du 1er août 2021 au 1er octobre 2021, en application des dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers des locaux visés notamment par un arrêté de mise en sécurité, n’est applicable, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, qu’en cas d’occupation d’un logement (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 Juillet 2025, Numéro de pourvoi : 23-20.553). Or, contrairement à ce que fait valoir le demandeur, les locaux pris à bail le sont uniquement à usage de commerce de bar, y compris le premier étage, et non de logement.

La SARL JODG doit donc être déboutée de ses demandes principale comme subsidiaire fondées sur les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

S’agissant des demandes formées au titre de l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».

L’exception d’inexécution n’est justifiée que si les manquements du bailleur rendent les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

La SARL JODG demande, à titre subsidiaire, d’être exonérée du paiement des loyers du 1er août 2021 au 1er octobre 2021 sur le fondement de l’exception d’inexécution et, à titre très subsidiaire, du paiement des loyers pendant la période de 23 jours de fermeture des locaux.

La SCI LANDRIN fait valoir que le bail stipule que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur « en cas d’interruption, même prolongée, d’eau, gaz, électricité, chauffage ou ascenseur ».

Toutefois, une clause de renonciation à recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparations, ne peut nullement exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974).

Or, il est constant que la SARL JODG a été privée de l’usage de l’électricité, et a donc dû fermer son restaurant, du 18 juillet au 9 août 2021. Pendant cette période de 3 semaines, le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux loués. La SARL JODG était donc fondée à déduire des loyers postérieurs la somme de 8 288,80€/365 jours x 23 jours, soit 522,31 € HT correspondant à 23 jours de loyer.

Il s’ensuit que la SARL JODG doit être condamnée à payer à la SCI LANDRIN la somme de 1 381,50 – 522,31 soit 859,19€ au titre des loyers de la période 1er août au 1er octobre 2021 qu’elle n’a pas payés alors qu’aucune fermeture du magasin ne justifiait qu’elle retienne les loyers.

Sur la demande de condamnation au titre de la perte d’exploitation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

La SARL JODG affirme que l’inaction fautive du bailleur et du syndicat de copropriétaires lui ont causé un préjudice de 12 075€ au titre de la perte d’exploitation due à la fermeture du magasin pendant 3 semaines en pleine période estivale.

La SCI LANDRIN invoque la clause d’exclusion de renonciation à recours, mais aussi la responsabilité du tiers, à savoir la ville de Toulon, qui a pris l’arrêté d’interruption de l’électricité et enfin, elle affirme avoir exercé toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat de copropriétaires. Sur le chiffrage, elle affirme que le preneur ne fournit aucune preuve d’une baisse de chiffre d’affaires ni aucun chiffrage précis.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il ne peut être tenu responsable en lieu et place du bailleur des troubles de jouissance subis par le preneur, que le syndic n’a été mis en place qu’à compter de l’assemblée générale du 23 avril 2019 et qu’aucun désordre de l’installation électrique ne lui a été signalé. Il affirme que, dès réception de l’arrêté du maire de [Localité 2], il a fait toutes diligences pour faire exécuter les travaux. Sur le chiffrage, il souligne qu’il convient d’exclure les jours non travaillés du commerce, ce qui réduit la période d’arrêt effective de 23 à 19 jours, et que la somme demandée paraît disproportionnée, dès lors que seul un gain manqué peut être indemnisé, après déduction des charges fixes et variables.

En l’espèce, d’une part, ainsi qu’il a déjà été dit, une clause de renonciation à recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparations, ne peut nullement exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974).

D’autre part, il incombe au bailleur d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété (3e Civ, 9 septembre 2021, 20-12.347).

Enfin, il ressort d’un courriel en date du 30 octobre 2015, soit 6 ans avant l’arrêté interruptif litigieux, adressé par la société VAR AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT à [O] [M] que les désordres relatifs à l’électricité existaient depuis plusieurs années : « Le réseau anarchique et mal protégé semble constituer un risque pour les usagers du hall (locataires et clients du commerce). Je vous invite à le faire contrôler et à remédier aux manquements à la sécurité. (…) La gravité de ces manquements pourrait conduire à la prise d’un arrêté de péril de la part du service Habitat Logement de la Ville de [Localité 2]. (…)

Cette information doit également être destinée à l’ensemble des copropriétaires et au syndic, aussi je vous serai (sic) gré de bien vouloir me communiquer leurs coordonnées. ».

Il s’ensuit qu’en ne prenant pas les mesures nécessaires à la mise en sécurité de l’immeuble malgré les alertes dont il a été destinataire, le bailleur est seul responsable de la privation de jouissance du preneur pendant la période d’interruption de l’électricité du 18 juillet au 9 août 2021. La SCI LANDRIN doit donc être condamnée à indemniser la SARL JODG pour ses pertes d’exploitation liées à la fermeture du magasin pendant cette période.

Les bilans produits par le demandeur font apparaître un résultat d’exploitation négatif de 653€ en 2023, un résultat négatif de 5 232,56€ en 2022, mais un résultat positif de 27 603,76€ en 2021. Le préjudice lié à la fermeture du commerce pendant 23 jours en juillet 2021, qui ne saurait être équivalent au chiffre d’affaires sans déduction des charges, n’apparaît donc pas établi.

La SARL JODG doit donc être déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la SCI LANDRIN et du syndicat de copropriétaires au titre de la perte d’exploitation.

Sur la demande de la SCI LANDRIN tendant à être relevée et garantie de toute condamnation

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Sur ce fondement, la SCI LANDRIN demande à être relevée et garantie de toute condamnation par le syndicat de copropriétaires et par [O] [M]. Il convient de préciser que cette demande concerne uniquement la demande relative à l’indemnisation des pertes d’exploitation et ne saurait s’entendre comme concernant également la demande de déduction partielle des loyers, qui n’est pas une condamnation du bailleur.

Or, en l’absence de condamnation du bailleur au titre de la perte d’exploitation, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande du bailleur tendant à être relevé et garanti par le syndicat de copropriétaires et par [O] [M].

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. Toutefois, le juge, peut, par décision motivée, mettre la totalité des dépens ou une fraction à la charge d’une autre partie. De même, s’agissant des frais non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, ni la SARL JODG ni la SCI LANDRIN ne pouvant revendiquer d’être moins succombant que l’autre partie, l’équité commande de laisser les dépens à la charge des parties les ayant exposés.

L’équité commande également de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats la déclaration de main courante figurant dans la pièce jointe n°31 produite par la SCI LANDRIN ;

DEBOUTE [O] [M] de sa demande tendant à être mis hors de cause ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER de sa demande tendant à être mis hors de cause ;

DIT que la SARL JODG était fondée à déduire des loyers postérieurs la somme de 522,31€ HT correspondant à 23 jours de loyer ;

CONDAMNE la SARL JODG à payer à la SCI LANDRIN la somme de 859,19€ au titre des loyers impayés sans justification sur la période 1er août au 1er octobre 2021 ;

DEBOUTE la SARL JODG de sa demande de condamnation in solidum de la SCI LANDRIN et du syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER au titre de la perte d’exploitation ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la SCI LANDRIN tendant à être relevée et garantie de toute condamnation par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER et par [O] [M] ;

LAISSE les dépens à la charge des parties les ayant exposés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE