REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/04120 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MXZG

En date du : 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [D] [P], né le 27 Mai 1959 à [Localité 1] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

S.A.S.U. UM CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. MAGNOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Valérie GOMEZ-BASSAC, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Yoave FENNECH – 0081

M^e Valérie GOMEZ-BASSAC – [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2015, [R] [E], aux droits de laquelle vient la SCI MAGNOLIA, a consenti un bail commercial à [W] [P] portant sur un local à usage d’entrepôt situé en sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 4] à Toulon, moyennant un loyer mensuel de 650€. Le bail commercial a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2015 pour finir le 1er juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la SCI MAGNOLIA a donné congé des lieux loués à [W] [P] pour le 31 mai 2024, le congé portant refus de renouvellement du bail étant motivé par le « défaut d’information du bailleur de la cessation de votre activité au 31.03.2019 (cf situation répertoire SIRENE) ».

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION ont assigné la SCI MAGNOLIA aux fins d’annuler le congé commercial avec refus de renouvellement en date du 30 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 6 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des faits et moyens, [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER que le congé commercial avec refus de renouvellement en date du 30 novembre 2023 est nul,

En tout état de cause :

— ANNULER le congé commercial avec refus de renouvellement en date du 30 novembre 2023 ;

— JUGER SANS EFFETS le congé commercial avec refus de renouvellement en date du 30 novembre 2023

— CONDAMNER LA SCI MAGNOLIA à payer à Monsieur [P] et à la SASU UM CONSTRUCTION la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

SUBSIDIAIREMENT dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande principale d’annulation du congé commercial avec refus de renouvellement

— DIRE ET JUGER que la société UM CONSTRUCTION est fondée à solliciter une indemnité d’éviction, conformément aux dispositions des articles L.145-14 et suivants du Code de commerce ;

— CONDAMNER en conséquence la SCI MAGNOLIA à verser à la société UM CONSTRUCTION une indemnité d’éviction dont le montant sera évalué à défaut d’accord amiable à l’audience ou dans le cadre d’une mesure d’expertise, et à tout le moins provisionnée à hauteur de 490.000 euros ;

TRES SUBSIDIAIREMENT dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande à l’égard de la société UM CONSTRUCTION

— DIRE ET JUGER que Monsieur [W] [P] est fondé à solliciter une indemnité d’éviction, conformément aux dispositions des articles L.145-14 et suivants du Code de commerce ;

— CONDAMNER en conséquence la SCI MAGNOLIA à verser à Monsieur [P] une indemnité d’éviction dont le montant sera évalué à défaut d’accord amiable à l’audience ou dans le cadre d’une mesure d’expertise, et à tout le moins provisionnée à hauteur de 490.000 euros ;

— CONDAMNER LA SCI MAGNOLIA à payer à Monsieur [P] et à la SASU UM CONSTRUCTION la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du CPC, outre entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Yoave FENNECH, Avocat, sur son affirmation de droits par application de l’article 699 du CPC.

— DEBOUTER LA SCI MAGNOLIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des faits et moyens, la SCI MAGNOLIA demande au tribunal de :

SUR LA VALIDITE DU CONGE DELIVRE :

o JUGER que Monsieur [W] avait déjà été informé que la SCI MAGNOLIA venait aux droits de Madame [E] par courrier du 12 septembre 2023 dument réceptionné le 14 septembre 2023

o JUGER que la SCI MAGNOLIA vient régulièrement et légitimement aux droits de Madame [E] suite à la vente immobilière survenue le 20/04/2023,

o JUGER que la SCI MAGNOLIA a respecté la clause du bail et a délivré le congé dans les délais impartis ;

o JUGER que Monsieur [W] [P] s’est radié du Registre du commerce et des sociétés et du Répertoire des métiers le 31/03/2019 ;

o JUGER qu’à la date de la délivrance du congé délivré, soit le 30/11/2023, Monsieur [W] [P] était radié du Registre du commerce et des sociétés et du Répertoire des métiers ;

o JUGER qu’à défaut d’être régulièrement immatriculé à la date de délivrance du congé, Monsieur [P] est privé de la possibilité de se prévaloir du droit au renouvellement et du droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

o JUGER que le congé délivré par la SCI MAGNOLIA est parfaitement régulier ;

o JUGER que Monsieur [W] [P] est de mauvaise foi ;

o DEBOUTER dès lors Monsieur [W] [P] et la Société UM CONSTRUCTION de leur demande de nullité du congé ;

SUR LES AUTRES DEMANDES :

o JUGER que le congé délivré par la SCI MAGNOLIA découle du seul fait de Monsieur [W] [P],

o JUGER que les agissements de Monsieur [W] [P] ont contribué à son propre dommage et qu’ils sont la cause exclusive de celui-ci,

o JUGER que Monsieur [W] [P] est de mauvaise foi,

o DEBOUTER dès lors Monsieur [W] [P] et la Société UM CONSTRUCTION de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

o JUGER que Monsieur [W] [P] et la Société UM CONSTRUCTION ne justifient d’aucun préjudice réel et chiffrable,

o DEBOUTER dès lors Monsieur [W] [P] et la Société UM CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes indemnitaires indues et, en tout état de cause, non démontrées.

A TITRE RECONVENTIONNEL :

o CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer à la SCI MAGNOLIA la somme de 1.066 € au titre de la moitié de la taxe des ordures ménagères pour l’année 2024,

o CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer à la SCI MAGNOLIA la somme de 922,64 € au titre de sa participation aux charges communes selon sa quote-part,

o CONDAMNER Monsieur [W] [P] à indemniser la SCI MAGNOLIA de son préjudice en raison de cette procédure abusive et de particulière mauvaise foi, préjudice qu’il conviendra de chiffrer à la somme de 3.000 €.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

o ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des demandes formulées par Monsieur [W] [P] à l’encontre de la SCI MAGNOLIA,

o NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des demandes formulées par la SCI MAGNOLIA à l’encontre de Monsieur [W] [P],

o CONDAMNER Monsieur [W] [P] à payer à la SCI MAGNOLIA la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

o CONDAMNER Monsieur [W] [P] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 15 décembre 2025.

Lors de l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation du congé sans offre de renouvellement

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la SCI MAGNOLIA a donné congé des lieux loués à [W] [P] pour le 31 mai 2024, le congé portant refus de renouvellement du bail étant motivé par le « défaut d’information du bailleur de la cessation de votre activité au 31.03.2019 (cf situation répertoire SIRENE) ».

[W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION soutiennent que ce congé est nul dès lors que :

la SCI MAGNOLIA n’est pas le cocontractant du bail du 28 mai 2015, le motif du congé est faux puisque [W] [P] n’a pas cessé son activité mais exerce désormais via la SASU UM CONSTRUCTION dont il est gérant, ce dont [R] [E] était informée,le préavis de 6 mois ne correspond pas au préavis d’un an stipulé par le bail,le congé est inopposable à la SASU UM CONSTRUCTION.

La SCI MAGNOLIA fait valoir que [W] [P] n’était pas régulièrement immatriculé au RCS à la date de délivrance du congé, lui faisant perdre le droit au renouvellement du bail. Elle souligne également que :

elle a intérêt à agir puisqu’elle est propriétaire de l’immeuble depuis le 20 avril 2023,elle a respecté le préavis de 6 mois prévu à l’article L. 145-9 du code de commerce,la création de la SASU UM CONSTRUCTION s’est faite sans apport en nature du bail commercial conclu avec [W] [P], de sorte que le bail n’a pas été cédé, ou irrégulièrement puisque le bailleur n’a pas été informé d’une telle cession, ce qui rend la cession inopposable au bailleur,l’encaissement des loyers ne caractérise pas l’acquiescement à une quelconque transmission du droit au bail.

En l’espèce, il convient de relever au préalable que la SCI MAGNOLIA ayant fait l’acquisition du local litigieux par acte notarié en date du 20 avril 2023, elle vient régulièrement aux droits du bailleur originel, à savoir [R] [E].

D’autre part, le congé ayant été donné 6 mois avant l’expiration du bail, il respecte les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, aucune stipulation du bail ne dérogeant à ces dispositions légales.

Enfin, il est constant que l’inscription au Registre du commerce du locataire est une condition indispensable pour l’application du statut des baux commerciaux, et sa non-observation peut être alléguée par le bailleur pour justifier le non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Certes, le bailleur peut renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonnée l’application du statut. Cette renonciation peut être tacite dès lors qu’elle est sans équivoque. Toutefois, l’encaissement sans réserve de sommes au titre de l’occupation des locaux ne saurait traduire à lui seul la volonté de la société bailleresse de conclure un nouveau bail.

A la date de délivrance du congé, le local était occupé par la SASU UM CONSTRUCTION, qui réglait régulièrement son loyer. Il ressort des attestations d’immatriculation produites que [W] [P], entrepreneur individuel, a été radié du RNE le 31 mars 2019, et que la SASU UM CONSTRUCTION, ayant pour président et associé unique [W] [P], a été enregistrée au RNE avec un début d’activité au 1er mars 2019. [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION partagent la même activité de maçonnerie générale, la même adresse du siège, [Adresse 5] à [Localité 2], le même nom commercial UM CONSTRUCTION.

Il s’ensuit que [W] [P] a modifié la forme juridique de son activité commerciale d’entrepreneur individuel en société par actions simplifiée unipersonnelle, l’un puis l’autre ayant été enregistrés au RNE.

Toutefois, ni les statuts de la SASU UM CONSTRUCTION en date du 22 février 2019, ni aucun autre élément produit ne justifient de l’apport du fonds de commerce de [W] [P], entrepreneur individuel, à la SASU UM CONSTRUCTION, ni de la cession ou du transfert du bail commercial de [W] [P], entrepreneur individuel, à la SASU UM CONSTRUCTION.

Dans ces conditions, le bail commercial conclu le 26 mai 2015 entre [R] [E], aux droits laquelle vient la SCI MAGNOLIA, et [W] [P], n’a été ni transféré ni cédé à la SASU UM CONSTRUCTION. Or, dès lors que [W] [P], entrepreneur individuel, n’était plus enregistré au RNE depuis le 31 mars 2019, il ne l’était pas davantage le 30 novembre 2023 lors de la signification du congé par le bailleur. La SCI MAGNOLIA a donc pu valablement signifier un congé sans renouvellement ni indemnité d’éviction au preneur.

[W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION doivent donc être déboutés de leur demande d’annulation du congé du 30 novembre 2023.

2. Sur la demande principale de dommages et intérêts

Les demandeurs soutiennent que le congé leur a causé un préjudice moral justifiant de leur allouer la somme de 3 000€.

La SCI MAGNOLIA fait valoir que cette demande n’est pas justifiée dès lors que le congé n’est pas nul et que le préjudice n’est pas démontré.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts n’étant pas soutenue pas la démonstration d’une faute de la part du bailleur, il y a lieu d’en débouter [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION.

3. Sur la demande subsidiaire d’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

[W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION demandent de condamner la SCI MAGNOLIA à payer à titre subsidiaire à la SASU UM CONSTRUCTION, et à titre très subsidiaire à [W] [P], une somme de 490 000€ à titre d’indemnité d’éviction.

Toutefois, à défaut de justifier d’un enregistrement au RNE à la date de signification du congé, le preneur ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux, et donc demander une indemnité d’éviction.

[W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION sont donc déboutés de leur demande d’indemnité d’éviction à titre subsidiaire.

4. Sur la demande reconventionnelle relative aux charges

La SCI MAGNOLIA demande de condamner [W] [P] à payer à la SCI MAGNOLIA une somme de 1 066€ au titre de la moitié de la taxe des ordures ménagères de l’année 2024 et une somme de 922,64€ au titre de sa participation aux charges communes selon sa quote-part.

En premier lieu, le bail commercial litigieux stipule, manuscritement, que « chaque année, le preneur remboursera au bailleur la moitié des ordures ménagères en même temps que la révision des loyers ».

La SCI MAGNOLIA fait valoir que le montant de la taxe des ordures ménagères pour l’année 2024 est de 2 132€ et renvoie à la pièce jointe n°11. Il ressort de cette pièce jointe n°11 que le montant de la taxe foncière pour l’année 2024 s’élève à 11 206€ et que la seule taxe des ordures ménagères s’élève à 2 132€. Il y a donc lieu de condamner [W] [P] à payer une somme de 1 066€ à la SCI MAGNOLIA au titre de la moitié de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2024.

En second lieu, le même bail commercial stipule que « la quote-part des charges communes dues par le preneur se calculera sur la base des relevés communiqués au moins une fois par an par le bailleur, son représentant ou le syndic ».

La SCI MAGNOLIA produit un bilan annuel des charges pour l’année 2023 établi par la société FONCIA pour l’immeuble [Adresse 6] à Toulon qui atteste que celles-ci s’élèvent à 2 883,24€. Toutefois, la quote part de 48% appliquée par le bailleur ne ressort d’aucun document produit, seule la surface du local loué en sous-sol étant précisée dans le bail, et non la surface totale de l’immeuble dont la SCI MAGNOLIA est propriétaire.

La SCI MAGNOLIA sera donc déboutée de sa demande au titre des charges communes.

5. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La SCI MAGNOLIA demande de condamner le preneur à lui verser une somme de 3 000€ pour procédure abusive.

Toutefois, ainsi qu’il a été dit plus haut, si [W] [P] a modifié la forme juridique de son activité commerciale d’entrepreneur individuel en société par actions simplifiée unipersonnelle, l’un puis l’autre ont été enregistrés au RNE, et l’activité s’est poursuivie continûment dans le local pris à bail. Il s’ensuit que c’est sans mauvaise foi que les demandeurs ont assigné le bailleur devant le tribunal de céans aux fins d’annulation du congé sans renouvellement.

La SCI MAGNOLIA sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

6. Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. Toutefois, le juge, peut, par décision motivée, mettre la totalité des dépens ou une fraction à la charge d’une autre partie. De même, s’agissant des frais non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION étant la partie perdante dans la présente instance, ils seront condamnés aux dépens et à verser une somme de 3 000€ à la SCI MAGNOLIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

[W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION de leur demande d’annulation du congé délivré le 30 novembre 2023 ;

DEBOUTE [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION de leur demande d’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE [W] [P] à payer une somme de 1 066€ à la SCI MAGNOLIA au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2024 ;

DEBOUTE la SCI MAGNOLIA de sa demande au titre des charges communes pour l’année 2023 ;

DEBOUTE la SCI MAGNOLIA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION aux dépens ;

CONDAMNE [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION à verser une somme de 3 000€ à la SCI MAGNOLIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [W] [P] et la SASU UM CONSTRUCTION de leur demande au titre de l’article 700 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE