REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/05989 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LXT7

En date du : 11 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du onze mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 mars 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.R.L.U. SGI, dont le siège social est sis

[Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Emilie DECHAND-LANG, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [I], né le 19 Avril 1959 à [Localité 1] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-david MARION, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Emilie DECHAND-LANG – 176

M^e Jean-david MARION – 0189

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [I] est propriétaire de lots de copropriété au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [I] d’avoir à payer ses charges de copropriété, par lettres recommandées avec accusé de réception des 21 août 2019, 20 janvier 2020 et 25 mai 2020 puis par courrier d’avocat en date du 20 juin 2022.

Par acte du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] à HYERES, pris en la personne de son syndic en exercice la société SGI, a fait assigner Monsieur [I] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation, avec exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

—  10.665 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal annuel selon les dispositions de l’article 1231-7 du code civil, depuis le 21 août 2019 et à défaut de l’assignation

—  5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Il sollicite également le remboursement des frais de recouvrement et la capitalisation des intérêts.

Monsieur [I] a constitué avocat mais n’a pas conclu malgré injonction lui ayant été faite en ce sens par ordonnance du 5 novembre 2024.

La clôture a été prononcée le 11 février 2026.

L’audience s’est tenue le 11 mars 2026. Le conseil de Monsieur [I] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’absence de cause grave justifiant cette révocation, cette demande a été rejetée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur au présent litige produit aux débats les pièces suivantes :

— l’état descriptif de division

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 janvier 2019, 15 septembre 2020, 8 janvier 2020 et 6 juillet 2021

— l’appel de fonds en date du 22 mars 2022,

— les mises en demeure du 21 août 2019, 20 janvier 2020, 25 mai 2020 et 20 juin 2022

— un extrait de compte copropriétaire en date du 6 août 2021

— le mandat de gestion du syndic.

S’agissant des charges de copropriété proprement dites, il ressort de l’appel de fonds du 22 mars 2022 que Monsieur [I] n’est pas redevable de 10.665, 92 euros au titre des charges mais de 10.653, 65 euros, la différence de 12, 27 euros correspondant aux frais de mise en demeure.

Les pièces versées au débat établissent que cette créance est certaine, liquide et exigible.

En conséquence, Monsieur [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.653, 65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022, date de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal dans le dispositif de ses conclusions de :

« CONDAMNER M. [I] à payer au Syndicat de copropriété du [Adresse 4] le remboursement des frais de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) ».

Cette demande qui n’est pas chiffrée en son montant et qui n’est pas justifiée sera rejetée.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance du défendeur.

Il est constant que la résistance abusive exige au moins un acte de mauvaise foi et plus rarement, une simple faute.

Il est en outre nécessaire de caractériser l’abus, et non seulement d’évoquer le préjudice subi par le demandeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun abus commis par Monsieur [I], distinct du défaut de paiement.

Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I], qui succombe en la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure ;

Maître Emilie DECHAND-LACROIX sera autorisée à recouvrer sur la partie condamnée aux dépens ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Monsieur [I] devra également payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] à [Localité 3], la somme de 10.653, 65 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022 date de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] à [Localité 3] de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [I] à payer les frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] à [Localité 3], de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année ;

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] à [Localité 3], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Emilie DECHAND-LACROIX à recouvrer sur la partie condamnée aux dépens ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE