TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10523 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KJU

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 4], représentée par le cabinet de Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque P0516

DÉFENDERESSE

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10523 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KJU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 28/02/2023, [M] [H] a donné à bail à [S] [C] un appartement à usage d’habitation, pour un loyer mensuel initial de 566 euros, outre des charges provisionnelles mensuelles.

Par contrat sous seing privé du 03/03/2023 signé par [M] [H], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se portait caution de [S] [C] pour le paiement des loyers et charges, dans le cadre de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29/02/2024 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de [M] [H], pour avoir paiement d’un arriéré de 1950 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date 23/10/2024 à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de [M] [H] en sa qualité de caution, a fait assigner [S] [C] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1134 et suivants du code civil, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de [S] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner [S] [C] au paiement d’une somme de 6996,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29/02/2024 sur la somme de 1950 euros et des présentes pour le surplus ;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner [S] [C] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 25/10/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/03/2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 11297,91 euros, et maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

[S] [C], regulièrement avisée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que le bail d’habitation conclu le 23/02/2023 par [M] [H] d’une part, et [S] [C] d’autre part, ne mentionne pas l’adresse du logement objet du bail. Toutefois, l’adresse visée dans l’assignation, soit le [Adresse 2], apparaît dans le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à étude (nom de la locataire apparaissant sur la boîte aux lettres), la notification des impayés à la CCAPEX et sur les informations renseignées par la propriétaire sur la plateforme VISALE (pièce 6 de la demanderesse). Il est donc suffisamment établi que le bail produit porte sur le logement situé au [Adresse 3]

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la recevabilité de son action, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de [M] [H], et ce en application de la convention signée le 03/03/2023 (article 8.1) et des dispositions générales de l’article 2309 du code civil : la demande en résiliation du bail permettant d’éviter que des nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX le 01/03/2024 pour signaler les impayés.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, l’assignation ayant été dénoncée au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 29/02/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[S] [C] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 29/04/2024 à minuit, soit à compter du 30/04/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [S] [C] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur, de l’acte de cautionnement, et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[S] [C] sera condamnée au paiement de celle-ci à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer, des quittances subrogatives datées et signées produites et du décompte actualisé, que [S] [C] reste devoir une somme de 10617,48 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il convient en conséquence de condamner [S] [C] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 29/02/2024 sur la somme de 1950 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Il convient de condamner [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Il y a lieu de condamner [S] [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement du 29/02/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

REÇOIT la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de [M] [H] en sa qualité de caution, en son action;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre [M] [H] et [S] [C], et ce à compter du 30/04/2024, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire après la signification de la présente décision, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de [S] [C] des locaux situés au [Adresse 2], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par [S] [C] sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le montant de l’indemnité d’occupation, à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

CONDAMNE [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10617,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29/02/2024 sur la somme de 1950 euros et de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

CONDAMNE [S] [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29/02/2024 ;

CONDAMNE [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection