Tribunal Judiciaire de Toulon, 2e chambre, 28 mai 2026, n° 25/01187

TJ Toulon 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 2e ch., 28 mai 2026, n° 25/01187
Numéro(s) :	25/01187
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier PEISSEEmmanuel SOURDON
Parties :	La S.C.I. [ N ] [ H ] c/ La S.C.I. LCS

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 25/01187 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NDF4

En date du : 28 mai 2026

Jugement de la 2ème Chambre en date du vingt huit mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Laetitia SOLE, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

L’audience a été prise en présence de Madame [Q] [B], magistrat stagiaire.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

Signé par Laetitia SOLE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

La S.C.I. [N] [H]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]

représentée par M^e Yoann LAISNÉ, avocat au barreau de TOULON avocat postulant

et par M^e Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

La S.C.I. LCS

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Violaine PETRO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Yoann LAISNÉ – 0190

M^e Olivier PEISSE – 1010

Le 15 mai 2024, la SCI [N] [H] et la SCI LCS ont signé une promesse de vente portant sur le bien immobilier situé au sein d’une copropriété sise au [Adresse 3] et [Adresse 4] à TOULON référencé au cadastre section CN numéro [Cadastre 1], [Adresse 3], d’une surface de 2 ares et 00 centiares, le lot numéro 3 consistant en un local commercial situé au premier étage, au prix de 330.000,00 € suivant acte reçu par Maître [D] [Y], avec la participation de Maître [C] [Z] assistant le promettant.

La promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier et d’une clause d’indemnité d’immobilisation stipulée de la façon suivante :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE-TROIS MILLE EUROS (33,000,00 EUR).

Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE verse au PROMETTANT, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du notaire participant celle de CINQ MILLE EUROS (5.000,00EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BÉNÉFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

À cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du caissier de l’étude du notaire soussigné.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acteElle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre de partie d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de VINGT-HUIT MILLE EUROS (28.000,00EUR) le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. »

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 septembre 2024, Maître [Z] a sollicité les bénéficiaires afin qu’ils produisent sous huitaine : le versement de la partie d’immobilisation stipulée réglée en la comptabilité de son étude soit 5,000,00 euros, le dépôt de la ou des demandes de prêt dans les 15 jours de la promesse et des conditions du ou des prêts demandés, de l’obtention du financement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 octobre 2024, Maître [Z] a sollicité le versement en sa comptabilité de la somme de 33.000,00 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation faute d’avoir justifié des éléments demandés.

Par courrier de mise en demeure délivré en recommandé avec accusé de réception en date du 14 novembre 2024, Maître SOURDON, conseil de la SCI [N] [H] a mis en demeure la SCI LCS de s’acquitter de sa dette sous huitaine.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la SCI [N] [H] a assigné la SCI LCS devant le tribunal judiciaire de Toulon en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI [N] [H] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du Code civil, de :

— CONDAMNER la SCI LCS à verser à la SCI [N] [H] la somme de 33,000,00euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente notariée signée entre les parties le 15 mai 2024.

— DÉBOUTER la SCI LCS de ses demandes.

— CONDAMNER la SCI LCS à verser à la SCI [N] [H] la somme de 5,000,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI LCS aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 18 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI LCS demande au tribunal, de:

— REJETER principalement toutes les demandes formulées par la CSI [N] [H] à l’encontre de la SCI LCS,

— ORDONNER subsidiairement et à défaut, la suspension de l’exécution provisoire,

— CONDAMNER la SCI [N] [H] à payer à la SCI LCS la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture au 19 février 2026 et l’audience de plaidoirie au 19 mars 2026.

Les débats clos sur le fond, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

SUR CE:

1/ Sur la demande principale fondée sur l’indemnité d’immobilisation:

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1186 du code civil prévoit qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

L’article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il incombe au créancier sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. À cet égard, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition.

Il appartient toutefois à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. De même, le défaut de diligence de la part du bénéficiaire est sanctionné.

En l’espèce, il était prévu dans la promesse au titre de la condition suspensive d’obtention de prêt que la SCI LCS s’obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de l’acte et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. Il était prévu que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard dans les deux mois de la promesse, cette obtention devant être portée à la connaissance du promettant au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai. La demande de crédit devait porter sur un prêt dont les caractéristiques étaient précisément déterminées : un montant maximal de 330,000,00 euros, une durée de 17 ans et un taux d’intérêt ne pouvant excéder 4 % hors assurances.

À ce titre, il était prévu en page 12 de la promesse que “Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation de la condition suspensive” (…). Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa demande ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par courrier recommandé électronique ou non avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.”. Il était indiqué ensuite qu’à défaut par le BÉNÉFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il serait réputé y avoir renoncé.

En conséquence, pour bénéficier de la condition suspensive de crédit, l’acquéreur ne doit pas seulement démontrer qu’il a déposé une demande de prêt dans les délais, mais il doit également établir que celle-ci était conforme aux caractéristiques de la promesse.

En l’espèce, la bénéficiaire, pour justifier de ses démarches, produit :

— un refus de la banque CIC du 8 août 2024 adressé à la SCI LCS ayant pour objet “un prêt professionnel” pour un montant de 320.000,00 euros pour une durée de 204 mois.

— un refus du LCL en date du 17 octobre 2024 adressé à la SCI LCS fondé sur un projet de prêt pour une acquisition seule d’un bien immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Toulon, d’un montant de 330.000,00 euros, pour une durée de 204 mois,

La lettre de refus du CIC du 8 août 2024 est insuffisante puisque la demande de prêt n’est pas communiquée alors que le courrier de refus mentionne un prêt d’un montant inférieur à celui projeté dans la promesse de 10 000 euros mais également une durée bien inférieure, soit 204 mois représentant 12 ans et non une durée de 17 ans telle que prévue par la promesse, étant rappelé que la durée du prêt a nécessairement des conséquences sur le taux d’intérêt et le quantum des mensualités.

A cet égard, le taux d’intérêt n’y est pas mentionné. Enfin, la réalisation de travaux évoquée dans les courriels des 11 juin 2024 et 5 juillet 2024 n’était pas davantage prévue dans les modalités de financement contenues dans la promesse.

Ainsi, aucune pièce produite ne vient préciser les caractéristiques du prêt sollicité auprès du CIC, étant relevé que les pièces jointes attachées au mail du 11 juin 2024 ne sont pas produites, alors qu’il s’agissait d’une proposition de financement et d’un tableau d’amortissement prévisionnel. A cet égard, il doit être rappelé qu’un accord de principe ne constitue pas une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt.

En outre et en tout état de cause, il convient de relever que ces refus n’ont pas été transmis au promettant et au notaire dans les délais, étant rappelé que la mise en demeure prévue dans promesse n’est qu’une faculté pour le promettant et non une obligation de telle sorte qu’aucun défaut de diligence ne peut lui être reproché.

La correspondance avec la banque CIC en date du 11 juin 2024 transmise ne permet pas de justifier du dépôt dans les délais d’une demande de crédit conforme à la promesse. Par ailleurs, le refus de prêt de la banque CIC invoqué par la SCI LCS n’a été déposé que le 26 juillet 2024 comme le révèle la lettre du CIC du 8 août 2024, soit plus de 2 mois après la signature de l’acte notarié et 12 jours après l’expiration du délai de la condition suspensive fixé au 14 juillet 2024 à minuit.

Enfin, la lettre de refus de crédit du LCL datée du 17 octobre 2024, laquelle ne mentionne pas la date de dépôt du dossier, est également tardive.

Il convient donc de constater que la SCI LCS, en ne satisfaisant pas aux obligations lui incombant, a empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, étant rappelé qu’il lui incombe la charge de rapporter la preuve qu’elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et dans les délais fixés par celle-ci, preuve qu’elle ne rapporte pas en l’espèce puisqu’elle ne justifie ni du dépôt d’un dossier de demande de prêt conforme aux stipulations de la clause contractuelle ni d’un refus dans les conditions précitées, et cela alors même qu’elle a été sollicitée à de très nombreuses reprises par le notaire de la SCI [N] [H] et qu’il doit être rappelé que la SCI LCS est composée elle-même de deux notaires, donc parfaitement au fait de la matière, qu’elle s’est montrée taisante durant plusieurs semaines après l’expiration du délai de la promesse et cela jusqu’à son courriel du 10 octobre 2024 et qu’elle n’a pas versé la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation convenue à la signature de l’acte malgré les relances multiples.

L’arrêt de la Cour de Cassation du 9 novembe 2023 soulevé par la SCI LCS, associé aux capacités d’emprunt de celle-ci, n’est pas de nature à faire échec aux demandes de la SCI [N] [H]. En effet, il convient de souligner que la SCI LCS ne démontre justement pas qu’elle n’a commis aucune faute puisqu’elle ne produit pas les demandes de prêts contenant les caractéristiques de ceux-ci, étant rappelé que les lettres de refus communiquées contiennent des durées d’emprunt bien inférieures à celle prévue dans la promesse. Elle ne produit pas davantage d’attestation émanant de son établissement bancaire ou d’un courtier confirmant que ses facultés contributives étaient insuffisantes pour se voir octroyer un prêt.

Par conséquent, son affirmation selon laquelle au moment de la signature de la promesse de vente au mois de juin 2024, les revenus des associés de la SCI ne permettaient pas de convaincre une banque de prêter ne saurait prospérer. Au surplus, le comportement particulièrement désinvolte de la SCI LCS composée pourtant de deux notaires, doit être souligné.

La condition suspensive relative au prêt est donc réputée défaillie de son fait.

Une clause d’indemnité d’immobilisation est stipulée à l’acte en page 9 et prévoit :

“Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE-TROIS MILLE EUROS (33.000,00)”.

Le bénéficiaire devait verser le jour même la somme de 5.000,00 EUROS. Or, cette somme n’a jamais été versée.

Il est en outre indiqué, s’agissant du surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit 28.000,00 euros, que “le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées , ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait”.

Etant rappelé que la promesse prévoit en page 12 au sujet de la condition suspensive d’obtention de prêt que “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement” et qu’il est en outre stipulé dans le paragraphe relatif à l’indemnité d’immobilisation que « le BÉNÉFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait : à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquis au promettant ».

Étant à l’origine de la défaillance de la condition suspensive conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la SCI LCS est donc redevable de l’indemnité d’immobilisation laquelle n’est pas en elle-même excessive, le montant alloué correspondant à 10% du prix de vente, pourcentage usuel en matière de vente immobilière et est justifiée au regard des développements précédents et du comportement de la bénéficiaire de la promesse.

2/ Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens.

La SCI LCS sera donc condamnée à supporter les dépens de l’instance. En application de l’article 700 du Code de procédure civile, elle sera également condamnée à payer à la SCI [N] [H] la somme de 3 000 euros.

Enfin, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LCS à payer à la SCI [N] [H] la somme de 33.000,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente signée le 15 mai 2024 ;

CONDAMNE la SCI LCS aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LCS à payer la somme de 3.000,00 euros à la SCI [N] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,