TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02427 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TC6Y

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/2236

DU : 13 Novembre 2024

[Z] [X]

[S] [X]

C/

[C] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [X], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] ont donné à bail à Madame [C] [H] un appartement à usage d’habitation (porte 104) et un parking en sous-sol N°9 situés [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat signé électroniquement prenant effet au 23 janvier 2023, moyennant un loyer mensuel de 504,00 euros et une provision pour charges de 70,00 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mars 2024 pour un montant en principal de 1 839,51 euros.

Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] ont ensuite fait assigner Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 25 juin 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, et si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamner, à titre de provision, Madame [C] [H] au paiement de la somme de 2 741,34 euros, représentant le montant des loyers et accessoires dus au jour de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— la condamner au paiement d’une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’aux frais de mise à exécution.

A l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 597,08 euros selon décompte du

06 septembre 2024.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 juin 2024, Madame [C] [H] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 18 mars 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024 pour un montant en principal de 1.839,51 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

L’expulsion de Madame [C] [H] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] produisent un décompte en date du

6 septembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 3 597,08 euros, mensualité de septembre 2024 incluse.

Madame [C] [H], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de

3 597,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 mars 2024 sur la somme de 1 839,51 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Madame [C] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X], Madame [C] [H] devra leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 23 janvier 2023 conclu entre Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] d’une part et Madame [C] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 104) et un parking en sous-sol N°9 situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente

ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [C] [H] à verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] à titre provisionnel la somme de 3 597,08 euros (décompte arrêté au 06 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 mars 2024 sur la somme de 1 839,51 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [C] [H] à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 mai 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [C] [H] à verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [X] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente