TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/01329 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SZFC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[V] [Z] [H] [D], venant aux droits de Mme [K] [D]

C/

[G] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e JUNG

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [Z] [H] [D],

Venant aux droits de Madame [K] [D]

Demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 septembre 2020, Monsieur [V] [D] a donné à bail à Monsieur [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 720,47€ hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [D] a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2023 puis, les causes du commandemnt ayant été apuré, un deuxième commandement de payer le 3 janvier 2024 pour la somme de 3211,25€.

Par acte du 12 mars 2024, Monsieur [V] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 octobre 2024.

Monsieur [V] [D], représenté par son conseil, maitien ses demandes dans les termes de son assignation à savoir de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail au 3 mars 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner ce dernier au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 5081,41€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 775,75€,

— de la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En réponse aux arguments de Monsieur [R], il fait valoir que l’ancien mandataire, le Cabinet L’Immeuble est en liquidation, que Monsieur [R] est au courant et n’a pas donné tout de suite les bonnes informations à la CAF.

Monsieur [G] [R], comparant, reconnaît la dette mais explique qu’il paye le loyer entier depuis début octobre 2024 et qu’il ne perçoit plus la CAF depuis septembre 2023. Il explique qu’il y a un nouveau mandataire du bailleur depuis juillet 2023 et qu’il pensait que la CAF allait verser les APL à ce nouveau mandataire alors qu’elle a continué à les verser au Cabinet l’Immeuble. Il demande à pouvoir rester dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur indique avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives mais ne fournit cependant que la notification faite le 29 septembre 2023 par la voie électronique du précédent commandement de payer du 20 septembre 2023 et non celle du commandement de payer du 3 janvier 2024. Cette formalité imposées par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est cependant pas prescrite à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 21 septembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2024 pour la somme en principal de 3211,25€.

Il résulte du décompte locatif que Monsieur [R] a effectué des versements dans le délai de deux mois à hauteur de 74,46€ et de 403,75€. Un paiement partiel n’est cependant pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [V] [D] produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [G] [R] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite (89,36+90,60) la somme de 4900,45€ à la date du 17 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [G] [R] conteste le montant de cette dette mais au regard des pièces communiquées aucune contestation sérieuse n’est caractérisée. En effet, n’est pas libératoire le paiement fait entre les mains de celui dont le solvens sait qu’il n’est plus créancier. Or, Monsieur [R] qui a eu connaissance du changement de mandataire de son bailleur et qui dispose d’une action personnelle pour recouvrer ces sommes indûment perçues, ne peut se prévaloir à l’encontre de son bailleur, Monsieur [D], des versements faits par la CAF auprès de l’ancien mandataire, versements qui ne peuvent donc être déduits de la dette locative.

Monsieur [G] [R] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4900,45€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans

les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer est effectif depuis plusieurs mois mais que le versement des allocations de la CAF auprès de l’ancien gestionnaire du bailleur a engendré une dette qu’il n’a pas été en capacité d’apurer. Par ailleurs, Monsieur [R] apparaît en mesure de régler sa dette dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et sera donc autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Monsieur [R] sollicite à l’audience de rester dans les lieux ce qui peut s’analyser en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, Monsieur [R] ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des provisions sur charges.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

En l’espèce, Monsieur [G] [R], qui succombe sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [D], Monsieur [G] [R] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2020 entre Monsieur [V] [D] d’une part et Monsieur [G] [R] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à verser à Monsieur [V] [D] à titre provisionnel la somme de 4900,45€ (décompte arrêté au 17 octobre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse) ;

AUTORISONS Monsieur [G] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 60€, la 36ème mensualité devant solder la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

* que Monsieur [G] [R] soit condamné à verser à Monsieur [V] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant et révisable annuellement ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à verser à Monsieur [V] [D] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente