TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01035 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DNXO

Plaidoirie le 06 Janvier 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES IRA

9 rue Anna Marly

69007 LYON

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [P]

28 Rue du Professeur Tixier

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [P]

28 Avenue du Professeur Tixier

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Après prorogation du délibéré initialement fixé au 3 Mars 2026, le jugement dont la teneur suit a été rendu le 13 Mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 29 mars 2022, consenti par la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES, Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] ont pris en location un logement situé 28 avenue Professeur Tixier 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 434,56 €. Par avenant au contrat de bail du 1er avril 2022, Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] ont pris en location un garage situé 28 avenue Professeur Tixier 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 46,77 €

Par acte de commissaire de justice, le 27 janvier 2025, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer à Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 160,41 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier reçu par la CCAPEX le 28 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 08 septembre 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 09 septembre 2025, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a assigné Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Condamner solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [P] [Q] au paiement de la somme de 3 169,31 euros montant des sommes dûes selon décompte arrêté au 08 aout 2025 ainsi que les loyers à échoir jusqu’à la date de constatation de la résiliation de plein droit du bail ;

• Dire que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter du commandement jusqu’au jour du règlement en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code Civil ;

• Constater avec effet au 27 mars 2025 la résiliation de plein droit du bail qui a été consenti par le bailleur à Monsieur [P] [D] et Madame [P] [Q] pour le logement et le parking situés 28 Avenue Professeur Tixier 38300 BOURGOIN JALLIEU ;

• Dire que Monsieur [P] [D] et Madame [P] [Q] se trouvent occupants sans droit ni titre et en conséquence prononcer leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef dans le mois de la signification de la décision à intervenir si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

• Fixer et condamner solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [P] [Q] jusqu’à son départ effectif des lieux loués à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre charges et accessoires avec indexation identique à celle applicable conformément aux clauses du bail ;

• Prononcer l’exécution provisoire nonobstant opposition ou appel ou sans caution en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [P] [Q] à la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

• Condamner solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [P] [Q] [D] aux entiers dépens qui comprendront en outre le coût du commandement en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile;

Madame [Q] [P] s’est présentée le 09 octobre 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [Q] [P] vit dans le logement en cause avec son conjoint Monsieur [D] [P] et leur fille mineure, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 2 306,67 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 217,54 €. Madame [Q] [P] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2025, en présence de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 492,20 € suivant décompte arrêté au 12 décembre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES ne s’est pas opposé à l’octroi de délai de paiement.

Madame [Q] [P] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [P] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et Monsieur [D] [P], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 28 janvier 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 08 septembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 septembre 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…).»

Le bail conclu le 29 mars 2022 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2024.

Au vu de ces impayés, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer à Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P], le 27 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 12 décembre 2025 à la somme de 2 492,20 €, au paiement de laquelle Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] seront solidairement condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 28 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et de son garage, et il est donc fondé à réclamer la libération du logement et du garage.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social par Madame [Q] [P] suite à l’audience, à la position du bailleur et aux déclarations de Madame [Q] [P] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] et de tout occupant de leur chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] à payer à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES, la somme de 2 492,20 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement 12 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataires se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] à payer à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et du garage situés 28 avenue Professeur Tixier 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

AUTORISE la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

DEBOUTE la S.A. D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [Q] [P] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION