TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/02975

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGFQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 28 Octobre 2024

[G] [K]

C/

[B] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Octobre 2024

à Mme [G] [K]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 28 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI, Greffière lors des débats, et de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [K]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 novembre 2023, Madame [G] [K] a donné à bail à Madame [B] [Y] un appartement à usage d’habitation (n°3288), un garage (n°780) et un local vélo situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 02 février 2024, Madame [G] [K] a fait signifier à Madame [B] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Madame [G] [K] a ensuite fait assigner Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles étant réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles L451-1 et R414-1 au cas d’abandon des lieux, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.858 euros à titre provisionnel, représentant les loyers et charges impayés à la date du présent acte, somme à parfaire au jour de l’audience,

— à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour de commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce du commandement de de payer à la CCAPEX, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les bien et valeurs mobilières (articles 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 juillet 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Madame [G] [K] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.418 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Elle affirme que la locataire a abandonné les lieux sans rendre les clés et le compteur sur le palier a été désactivé depuis le mois de mai.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 19 juillet 2024, Madame [B] [Y] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article IX. clause résolutoire) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Les parties ayant convenu d’un délai plus long que celui prévu dans l’article 24 et ainsi plus protecteur du locataire, il convient de considérer que ce délai de deux mois prévaut sur le délai légal.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2898 euros a été signifié le 02 février 2024. C’est par erreur que ce commandement vise un délai de 6 semaines, alors que la clause résolutoire d’ailleurs reproduite au commandement laisse un délai de 2 mois au locataire pour régler sa dette. Aussi, c’est ce délai de 2 mois qu’il convient d’appliquer.

Madame [B] [Y] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 03 avril 2024 et Madame [B] [Y] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [B] [Y] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, sans que le juge n’ait à statuer expressément sur leur sort. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [G] [K] produit un décompte du 27 septembre 2024 démontrant que Madame [B] [Y] reste devoir la somme de 7.418 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Madame [B] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.418 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 02 février 2024 sur la somme de 2.898 euros, du 19 juillet 2024 sur la somme de 5.858 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [B] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 03 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [K], Madame [B] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2023 entre Madame [G] [K] et Madame [B] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation (n°3288), un garage (n°780) et un local vélo situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 03 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [G] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [B] [Y] à verser à Madame [G] [K] à titre provisionnel la somme de 7.418 euros (décompte arrêté au 27 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 02 février 2024 sur la somme de 2.898 euros, du 19 juillet 2024 sur la somme de 5.858 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [B] [Y] à payer à Madame [G] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [B] [Y] à verser à Madame [G] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,