TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [I] [X]

[T] [S] [B] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-françois BORNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08034 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBD

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [N] [E] [Y], demeurant Cabinet DIMO – [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Jean-françois BORNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0244

DÉFENDEURS

Madame [I] [X], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [S] [B] [M], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08034 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2021, à effet du 1 décembre 2021, M. [N] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 767 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2775,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] le 10 avril 2024.

Par assignations du 29 juillet 2024, M. [N] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X], ordonner la séquestration des meubles, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux soit 878,80 euros,

—  4615,84 euros à titre de provision correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 31 octobre 2024, M. [N] [Y] s’est fait representer par un avocat. Il maintient ses demandes et actualise toutefois le montant de la dette locative à la somme de 7440,43 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[N] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2775,05 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [N] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [N] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] lui devaient la somme de 7440,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X], absents à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, ils seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [Y] ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [N] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 novembre 2021 entre M. [N] [Y], d’une part, et M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], est résilié depuis le 9 juin 2024,

ORDONNE à M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 878,80 euros (huit cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] à payer à M. [N] [Y] la somme de 7440,43 euros (sept mille quatre cent quarante euros et quarante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] à payer à M. [N] [Y] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [T], [S], [B] [M] et Mme [I] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2024 et celui de l’assignation du 29 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge