Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 3]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/09631 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDXA

Minute n°

copie le 1er avril 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 1er avril

2025 à :

— M^e Sarah LAGAH (case 208)

— Mme [S] [Z] Epouse [O]

— M. [E] [O]

pièces retournées

le 1er avril 2025

M^e Sarah LAGHA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.A. LIVIE ayant pour mandataire la SAS QUADRAL PROPRETY

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°539 607 952

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah LAGHA, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Tina RAFIEI-DAMNEH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [S] [Z] épouse [O]

née le 07 Juillet 1991 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

non comparante et non représentée

Monsieur [E] [O]

né le 19 Janvier 1988 à [Localité 6] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 4]

non comparant et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 18 Février 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2013, la SA BATIGERE NORD-EST a consenti un bail d’habitation à M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] sur des locaux avec cave situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 604,40 euros et d’une provision pour charges de 83,05 euros.

Suivant acte sous seing privé du 16 juin 2023, la SA BATIGERE GRAND-EST a consenti un bail à M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] sur un garage situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5,37 euros et d’une provision pour charges de 67 centimes.

Dans le cadre d’une opération de fusion-absorption, la SA BATIGERE HABITAT a absorbé la SA BATIGERE NORD-EST et la SA BATIGERE GRAND-EST. Puis, la SA LIVIE est venue aux droits de la SA BATIGERE HABITAT à compter du 11 septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 861,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] le 24 juillet 2024.

Par assignations du 8 octobre 2024, la SA LIVIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 799,06€ pour l’appartement et 7,68€ pour le garage

—  5 459,71 euros au titre de l’arriéré locatif de l’appartement arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l’assignation,

—  61,44€ au titre de l’arriéré locatif du garage arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l’assignation,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 18 février 2025, la SA LIVIE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2025, s’élève désormais à 9 660,57 euros pour l’appartement et 100,02€ pour le garage. La SA LIVIE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La SA LIVIE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [S] [Z] épouse [O] et M. [E] [O] ont été assignés devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 08 octobre 2024

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Les consorts [O] n’ont pas comparu à l’audience. Ils n’y étaient pas représentés.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SA LIVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3861,59 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA LIVIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LIVIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] lui devaient la somme de 9 477,40 euros, soustraction faite des frais de procédure, s’agissant de l’appartement, outre la somme de 100,02€ pour le garage.

M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 459,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La demande d’anatocisme sera rejetée s’agissant d’une dette locative liée à l’habitation principale des défendeurs.

La SA LIVIE sollicite une majoration de deux points du taux d’intérêts. Si l’article 6 stipule une telle majoration, il s’agit d’une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge. En l’espèce, au regard des sommes dues, ce taux conventionnel sera écarté.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 799,06 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LIVIE ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA LIVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 7 novembre 2013 et 16 juin 2023 entre la SA LIVIE, d’une part, et M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux avec cave situés au [Adresse 4] à [Localité 5], ainsi que le garage, sont résiliés depuis le 24 septembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE à M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le garage situé [Adresse 7] à [Localité 5] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 799,06 euros (sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et six centimes) par mois, s’agissant du logement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 7,68€ (sept euros et soixante-huit centimes) par mois, s’agissant du garage;

DIT que ces indemnités d’occupation, qui se substituent aux loyers dès le 24 septembre 2024, sont payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] à payer à la SA LIVIE la somme de 9 477,40€ (neuf mille quatre cent soixante-dix-sept euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif de l’appartement arrêté au 31 janvier 2025 (indemnité d’occupation de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5459,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] à payer à la SA LIVIE la somme de 100,02€ (cent euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif du garage arrêté au 31 janvier 2025 (indemnité d’occupation de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SA LIVIE de sa demande de majoration du taux d’intérêt et de sa demande d’anatocisme ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 juillet 2024 et celui des assignations du 08 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [S] [Z] épouse [O] à payer à la SA LIVIE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge