TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02415

N° Portalis DBX4-W-B7I-TC6A

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 28 Octobre 2024

S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE

C/

[N] [I]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Octobre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 28/10/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [I]

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 juin 2018, la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE, représentée par son mandataire la SAS LOFT ONE, a donné à bail à Monsieur [N] [I] des locaux à usage d’habitation (villa 9) situés [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 1.157 euros et une provision sur charges mensuelle de 12 euros.

Le 21 mars 2024, la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE a fait signifier à Monsieur [N] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE a ensuite fait assigner Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.258,63 euros à titre provisionnel, mensualité de mai 2024 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE, représentée par Me [H] [S], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.547,50 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à sa personne le 21 juin 2024, Monsieur [N] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE, personne morale, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 2.12. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 2.547,06 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [I] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 mai 2024 et Monsieur [N] [I] s’est trouvé depuis occupant sans droit ni titre.

Toutefois, l’arrêté de compte du 27 août 2024 et le décompte du 25 septembre 2024 démontrent que Monsieur [N] [I] a quitté les lieux volontairement le 15 juillet 2024. Il n’y a donc lieu d’ordonner son expulsion, devenue sans objet.

Monsieur [N] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 22 mai 2024 au 15 juillet 2024. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et sera liquidée avec l’arriéré locatif.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE produit un décompte du 25 septembre 2024, indiquant que Monsieur [N] [I] doit la somme de 7.547,50 euros. Néanmoins, il convient de ne pas prendre en compte les frais inclus dans les dépens. En outre, il apparaît que des réparations locatives sont mentionnées sur ce décompte, sans que Monsieur [N] [I] n’ait été mis en mesure de connaître et de débattre contradictoirement de la demande portant sur ces sommes. En outre, les frais de remise en peinture, de duplicata de clés du logement et de remplacement du barillet du portillon ne sont aucunement justifiés par la production des états des lieux d’entrée et de sortie, non plus que par le document par lequel que Monsieur [N] [I] s’engageait à peindre les murs du salon en juin 2018 en échange d’un mois de loyer. Aussi, au titre des seuls loyers, provisions sur charges, régularisations de charges et indemnités d’occupation jusqu’au 15 juillet 2024, Monsieur [N] [I] reste devoir la somme de 7.267,39 euros.

Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie de Monsieur [N] [I] à hauteur de 1.157 euros.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.110,39 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE, Monsieur [N] [I] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2018 entre la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE, représentée par son mandataire la SAS LOFT ONE et Monsieur [N] [I] concernant des locaux à usage d’habitation (villa 9) situés [Adresse 10] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

DISONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet, compte-tenu du départ volontaire de Monsieur [N] [I] ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] à payer à la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 1.273,53 euros du 22 mai 2024 et jusqu’au 15 juillet 2024, étant précisé que celle-ci est liquidée avec l’arriéré ci-dessous ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] à verser à la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE à titre provisionnel la somme de 6.110,39 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 15 juillet 2024) ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] à verser à la S.C.I. FONCIERE DU CAPITOLE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,