N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00163 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GIV3

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[B] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Février 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Société ODHAC 87-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [L]

née le 07 Mars 1980 à [Localité 1] (Mayotte)

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

(Aide juridictionnelle Totale n°2025/004337 en date du 23 Avril 2025)

représentée par Maître Blandine MARTY, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 21 Mai 2025, l’affaire a été renvoyée aux 15 Octobre 2025 et 04 Février 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 25 février 2022, à effet du 4 mars 2022, l’Office public de l’habitat ODHAC87 a donné à bail à Mme [B] [L] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 330,9 euros, outre des provisions mensuelles pour charges d’un montant total de 94,41 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 333 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 remis à personne, l’OPH ODHAC87 a assigné Mme [B] [L], devant la présente juridiction, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1224 et1728 du code civil :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Mme [B] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— la condamnation de Mme [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit la somme de 354,88 € jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement ;

— la condamnation de Mme [B] [L] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de l’assignation.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 mai 2025, a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 4 février 2026.

Lors de l’audience susdite, l’OPH ODHAC87 représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions transmises par voie électronique le 3 septembre 2025, reprenant les mêmes prétentions que celles de son acte introductif d’instance et y ajoutant une demande tendant à voir Mme [B] [L] déboutée de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir que la locataire a gravement manqué à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, notamment par des nuisances sonores importantes et récurrentes, ainsi que par des incivilités et ce depuis trois ans malgré plusieurs courriers lui ayant adressés afin de lui rappeler ses obligations. Le bailleur fait ainsi état de plusieurs courriers, attestations et pétitions de locataires de l’immeuble loué par Mme [B] [L] se plaignant de bruit de jour comme de nuit, d’insultes ou d’injures. Le bailleur ajoute que la situation alléguée de vulnérabilité de la famille de Mme [L] ne saurait justifier un délai supplémentaire pour quitter les lieux dès lors que la situation n’est la résultante que de son propre comportement et que les autres occupants de l’immeuble subissent des troubles depuis trois ans.

Mme [B] [L], représentée par son conseil, a soutenu les termes de ses conclusions en date du 20 mai 2025 par lesquelles elle sollicite le débouté de l’OPH ODHAC87 de ses demandes et subsidiairement l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

A l’appui de ses demandes, elle expose que le bailleur n’établit pas suffisamment que les nuisances alléguées lui sont imputables, indiquant que les attestations versées par le demandeur ne l’impliquent de manière certaine. Elle ajoute que le bailleur ne justifie pas de plaintes ou de mains courantes, ni d’un procès-verbal de commissaire de justice constatant les nuisances. Subsidiairement, elle fait valoir que sa situation familiale de mère isolée avec cinq enfants mineurs, justifie qu’un délai supplémentaire lui soit accordé pour quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 7 b/ de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail par application de l’article 1741 du Code civil.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que l’appréciation de la situation au jour où il est statué constitue une simple faculté.

En l’espèce, si les attestations établies d’une part par Mmes [V] [K] et [T] [W], d’autre part par Messieurs [P] [M] et [C] [J] ne mentionnent ni le nom de Mme [L] ni le numéro de son logement, il ressort cependant des courriers de plainte adressés par Mmes [V] [K] et [T] [W] en janvier 2024, février 2024, mars 2024 et décembre 2024, que les nuisances sonores invoquées sont clairement imputées au logement n°19 occupé par Mme [L]. Par ailleurs, la pétition annexée au dernier courrier adressé par Mme [K] le 19 décembre 2024 est signé par quatre locataires dont M.[M].

Ces éléments sont suffisamment probants pour établir les nuisances anciennes et répétées opposées par le bailleur et dont il a fait état à plusieurs reprises à la locataire suivant courriers du 2 août 2022, 22 janvier 2024 et 7 mars 2024, sans que la locataire ne prenne la mesure de ces avertissements.

Ces nuisances caractérisent une violation grave et répétée des obligations de la locataire et un trouble anormal du voisinage pour les autres occupants de l’immeuble, faisant obstacle à la jouissance paisible de leur logement, que l’OPH ODHAC87 est tenu de garantir en application de l’article 1719-3 du code civil.

Les manquements de Mme [B] [L] justifient ainsi pleinement de prononcer la résiliation du bail à compter de ce jour.

Sur l’expulsion :

Mme [B] [L] devenant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, s’il apparaît que Mme [B] [L] n’a pas démontré une bonne volonté dans l’exécution de ses obligations de locataire, et ce malgré les divers courriers lui ayant été adressés par son bailleur, il est toutefois établi par l’attestation de la Caisse d’allocations familiales du 3 juin 2025 versée au débat par la défenderesse qu’elle est mère de cinq enfants mineurs, dont un enfant handicapé.

Au regard de la situation familiale de Mme [B] [L], il convient de lui accorder un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié, Mme [B] [L] est occupante sans droit ni titre.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer courant, tel que sollicité par le bailleur soit la somme de 354,88 euros (suivant avis d’échéance d’octobre 2024).

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [L] qui succombe supportera les dépens incluant les frais de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à l’OPH ODHAC87 une somme de 300 € au titre des frais irrépétibles de la procédure qu’il a été contraint d’engager en raison des manquements de Mme [B] [L] à ses obligations de locataire.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;

ACCORDE à Mme [B] [L] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 5] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [B] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au montant du loyer qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi soit 354,88 euros, et CONDAMNE Mme [B] [L] à son paiement ;

CONDAMNE Mme [B] [L], à payer à l’OPH ODHAC87 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [B] [L], aux dépens de la présente instance incluant le coût de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON