TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 26/00497 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4WWX

Minute : 26/00262

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [S] [T] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [R] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Monsieur [S] [T] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 avril 2024, Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [R] [O] [W] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 656,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [R] [O] [W], par exploit de commissaire de justice du 4 avril 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 414,47 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [R] [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 13 mars 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [R] [O] [W] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [R] [O] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [R] [O] [W] à payer :

la somme provisionnelle de 4 034,08 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 mars 2026, échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 50 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 avril 2024 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [O] [W] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [R] [O] [W], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 200,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à défaut, des délais pour quitter les lieux, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 avril 2024 que M. [R] [O] [W] doit payer un loyer d’un montant de 656,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 537,02 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [O] [W] restait devoir la somme de 4 034,08 € euros à la date du 11 mars 2026, terme de février 2026 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [O] [W] au paiement d’une somme provisionnelle de 4 034,08 €, arrêtée au 11 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2024 contient telle une clause résolutoire en son article 16 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 avril 2025 pour la somme en principal de 2 414,47 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mai 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [R] [O] [W] propose de régler 200,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il apparaît que M. [R] [O] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et que le bailleur s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire. Dès lors, l’octroi de délais est impossible en l’espèce.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [R] [O] [W] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les modalités de l’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [R] [O] [W] a fait montre d’une particulière bonne volonté dans le respect de ses obligations, en opérant de nombreux versements volontaires au profit de son bailleur, ce qui a permis de maintenir la dette à un niveau stable entre le mois d’août 2024 et le mois de décembre 2025. S’il n’est pas parvenu à maintenir ce même niveau d’investissement, il précise que c’est parce qu’il a récemment perdu son emploi. Il indique avoir besoin de ce logement pour exercer les droits de visite et d’hébergement qui lui ont été octroyés à l’égard de ses trois enfants mineurs. Le bailleur ne fait pas état d’une situation de nécessité particulière.

En conséquence, il convient d’octroyer au défendeur un délai de cinq mois pour quitter volontairement les lieux.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [R] [O] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 mai 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 avril 2024.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [O] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2026, terme de mars 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 17 mai 2025, 00 heure, au 30 mars 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4 avril 2025 et de l’assignation en date du 2 décembre 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2024 entre Est Ensemble Habitat et M. [R] [O] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 17 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [O] [W] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 4 034,08 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance ;

DÉBOUTE M. [R] [O] [W] de sa demande de délais de paiement ;

ACCORDE à M. [R] [O] [W] un délai de cinq mois, à compter de la signification de cette ordonnance, pour quitter volontairement l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [O] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [R] [O] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [R] [O] [W] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026, terme de mars 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [O] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION