TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 54G

N° RG 24/00699 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SUYU

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Novembre 2024

[D] [W] [E]

C/

S.C.I. TLS IMMO 01

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26.11.2024

à M. [D] [W] [E]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le 26 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [W] [E], domicilié : chez Monsieur [I] [E], [Adresse 2]

comparant

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. TLS IMMO 01, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

[D] [E] était propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 8].

Suivant compromis de vente conclu le 30 mars 2023 avec la SCI TLS IMMO 01, les parties ont convenu des modalités suivantes :

— un prix de vente de 85 500 euros, outre les frais de vente et de négociation, dont un dépôt de garantie de 4 450 euros à verser au notaire instrumentaire sous dix jours par la SCI TLS IMMO 01,

— une régularisation “au plus tard le 30 juin 2023”,

— l’absence de souscription d’un emprunt par la SCI TLS IMMO 01 qui s’est engagée à financer l’intégralité de l’opération sur ses deniers personnels,

— des conditions suspensives tenant à l’absence de servitude affectant la valeur de l’immeuble ou sa destination, l’absence de tout droit de préemption et l’absence de sûreté réelle,

— l’absence de faculté de rétractation pour la SCI TLS IMMO 01,

— une clause pénale de 8 550 euros.

Par avenant du 29 juin 2023, les parties ont convenu des modifications suivantes :

— la prorogation de la date de régularisation au 30 août 2023,

— le versement au notaire instrumentaire par la SCI TLS IMMO 01, au plus tard le 07 juillet 2023, de la somme de 8 550 euros, soit 10% du prix de vente, dont la moitié resterait acquise au vendeur à défaut de régularisation à la date prorogée susmentionnée.

Par courriel du 24 août 2023, le notaire de la SCI TLS IMMO 01 a indiqué que celle-ci n’entendait plus “poursuivre son acquisition”, rappelant son engagement au versement de 5% du prix de vente au vendeur et sollicitant la reversion de “l’autre moitié” versée par elle.

Par courriel du 04 septembre 2023, le notaire de [D] [E] a confirmé avoir versé les 5% du prix de vente au vendeur comme convenu par avenant du 29 juin 2023. Il a aussi relayé la demande dudit vendeur tendant à la restitution des “5% supplémentaires au titre de la clause pénale pour l’annulation de la vente alors que toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étaient remplies”.

Par courriel du 05 septembre 2023, le notaire de la SCI TLS IMMO 01 a maintenu sa demande de restitution des 5% restant du prix de vente, soutenant que l’avenant susvisé ne mentionnait pas “10% pour l’arrêt du dossier” mais uniquement 5% du prix de vente.

Par courrier du 14 septembre 2023 signifié par commissaire de justice le 21 septembre suivant, [D] [E] a indiqué à la SCI TLS IMMO 01 qu’elle faisait “une lecture erronée du contrat” compte-tenu de la clause pénale de 8 550 euros stipulée au compromis de vente et de ce qu’il n’avait accepté la prorogation sollicitée en raison des “difficultés à réunir le prix” qu’en contrepartie du renoncement de l’acquéreur à la faculté de discussion sur la moitié de la clause pénale, “de sorte à pouvoir, en cas de nouvelle défaillance […] toucher immédiatement la somme de 4 550 euros en attente d’une décusion judiciaire sur le reste” conformément à l’avenant du 29 juin 2023. [D] [E] a donc mis la SCI TLS IMMO 01 en demeure d’autoriser sous huitaine son notaire à lui restituer “les 5% restant du prix, soit la somme de 4 550 euros”.

Par requête du 29 septembre 2023, [D] [E] a sollicité du tribunal judiciaire la déconsignation à son profit de la somme de 4 275 euros séquestrée chez son notaire au titre de la clause pénale susvisée.

A l’audience du 26 septembre 2024, [D] [E] a maintenu ses demandes dans les termes de sa requête, se désistant de toute demande accessoire.

Citée par exploit du 30 août 2024 remis à étude, la SCI TLS IMMO 01 n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes du compromis de vente du 30 mars 2023, les parties ont convenu de la “stipulation de pénalité” suivante : “au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de HUIT MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (8 550,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente”.

Par avenant du 29 juin 2023, les parties ont ensuite convenu de la “stipulation de pénalité” suivante : “si au 30 août 2023, les présentes n’ont pas été régularisées par acte authentique, les parties conviennent que la somme de QUATRE MILLE DEUX CENT SOIXANTE QUINZE (4 275,00 EUR), soit 5% du prix de vente du bien resteront acquis au VENDEUR, sans tout autre formalité extrajudiciaire ou judiciaire”, précisant en outre que “les conditions du contrat [n’étaient] pas modifiées”.

— Sur la teneur de la clause pénale convenue entre les parties :

Les parties divergent quant à la portée de la “stipulation de pénalité” prévue à l’avenant du 29 juin 2023, la SCI TLS IMMO 01 estimant qu’elle se substitue à celle stipulée au compromis de vente du 30 mars 2023 alors que [D] [E] considère pour sa part qu’elle vient la préciser.

En l’occurence, il convient de relever que l’intention des parties est sensiblement différente d’un acte notarié à l’autre, le compromis de vente ne prévoyant pas de séquestrer le montant de la clause pénale stipulée à hauteur de 8 550 euros alors que l’avenant a expressément prévu le versement de ladite somme représentant 10% du prix de vente. Compte-tenu de la prorogation de la date de régularisation convenue entre les parties, il n’est pas incohérent de penser qu’il s’agissait là d’une volonté du vendeur de renforcer les garanties imposées à l’acquéreur en cas de nouvelle défaillance de sa part.

Surtout, les deux “stipulations de pénalité” ne sont pas rédigées dans les mêmes termes d’un acte notarié à l’autre, la première prévoyant un contrôle judiciaire sur l’intégralité de la somme alors que la seconde prévoyait uniquement l’absence de tout contrôle judiciaire sur la moitié de la somme considérée. Partant, à défaut de stipulation expresse concernant l’autre moitié de la somme (notamment sa reversion automatique à l’acquéreur, comme cela avait pu être précisé pour le dépôt de garantie dans le compromis de vente), l’avenant ne semble se substituer au compromis de vente qu’à hauteur de 4 275 euros, l’autre moitié de la somme séquestrée restant régie par les stipulations du compromis de vente.

— Sur l’appréciation judiciaire de la teneur de la clause pénale convenue entre les parties :

L’article 1231-5 du Code civil dispose notamment que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, les parties ont convenu d’une clause pénale de 8 550 euros dont 4 275 euros resteraient acquis au vendeur sans bénéfice de discussion ni contrôle judiciaire.

A titre liminaire, il convient de relever que la “stipulation de pénalité” prévue à l’avenant du 29 juin 2023 doit être réputée non écrite en ce qu’elle exclut tout contrôle judiciaire, s’agissant d’une somme venant sanctionner l’inexécution de son obligation contractuelle de régularisation par l’acquéreur. Pour autant, la SCI TLS IMMO 01 ayant explicitement manifesté son accord, et ce à deux reprises, pour la reversion de la somme considérée de 4 275 euros à [D] [E], il n’y a plus lieu à contrôle judiciaire sur ledit montant à défaut d’opposition de l’acquéreur.

S’agissant de la “stipulation de pénalité” prévue au compromis de vente du 30 mars 2023, laquelle ne porte finalement plus que sur 4 275 euros, elle correspond à 5% supplémentaires du prix de vente fixé à 85 550 euros après négociation entre les parties. Or, il convient de rappeler que ledit acte notarié stipulait expressément l’absence de faculté de rétractation de l’acquéreur qui s’engageait en outre à financer l’opération sur ses deniers personnels, les conditions suspensives par ailleurs stipulées portant sur des considérations autres tenant aux règles d’urbanismes et de sûretés réelles, dès lors indépendantes de la volonté de la défenderesse. En outre, il sera relevé que les parties avaient initialement convenu d’un délai de trois mois pour régulariser le compromis, délai qu’il a manifestement fallu proroger de deux mois supplémentaires à la veille de l’expiration du premier, et ce sans que la SCI TLS IMMO 01 ne conteste jamais le motif allégué par [D] [E], à savoir une demande expresse de la défenderesse qui n’aurait pas réussi à réunir les fonds nécessaires dans le premier délai imparti. Enfin, il n’est pas inutile de souligner la qualité de professionnel immatriculé au RCS de la SCI TLS IMMO 01 ayant pour activité principale “la propriété, par voie d’acquisition sous toutes ses formes, […] de tous immeubles ou droits immobiliers à usage d’habitation, professionne, commercial, industriel”. Partant, la teneur de la clause pénale convenue entre les parties n’apparaît pas manifestement excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la modérer.

— Sur l’exigibilité de la somme objet de la clause pénale convenue entre les parties :

Le compromis de vente prévoit deux conditions d’exigibilité de la somme convenue à titre de clause pénale:

— d’une part, l’absence de régularisation du compromis alors que “toutes les conditions relatives à l’exécution [dudit compromis] seraient remplies”,

— d’autre part, une mise en demeure préalable du débiteur.

En l’occurrence, il n’est sérieusement contestable ni d’ailleurs contesté que la SCI TLS IMMO 01 n’a pas régularisé l’acte authentique dans le délai prorogé au 30 août 2023. Or, il n’est pas démontré que l’une des conditions suspensives visées au compromis de vente se soit réalisé. D’ailleurs, il est permis de déduire du courriel du 24 août 2023 que le défaut de réalisation de l’acte authentique résulte de la seule initiative de la défenderesse et non pas d’un évènement extérieur. Par conséquent, toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis de vente du 30 mars 2023 étant remplies au 30 août 2023, l’obligation de régularisation de l’acte authentique par la SCI TLS IMMO 01 était exigible à cette date, de sorte que la carence de la défenderesse constitue un manquement fautif à son obligation contractuelle.

En outre, [D] [E] démontre avoir mis la SCI TLS IMMO 01 en demeure de lui restituer “les 5% restant du prix, soit la somme de 4 550 euros”. Si le montant chiffré est erroné, le pourcentage du prix de vente visé ainsi que le renvoi aux deux actes notariés objets de la présente procédure permettaient à la défenderesse de connaître le montant réclamé, de sorte que la mise en demeure apparaît recevable.

Dès lors, les deux conditions d’exigibilité stipulées entre les parties étant remplies, la SCI TLS IMMO 01 est redevable vis-à-vis de [M] [E] de la somme de 4 275 euros au titre de la clause pénale convenue par compromis de vente du 30 mars 2023 et partiellement modifiée par avenant du 29 juin 2023.

Ledit montant étant séquestré entre les mains du notaire de [D] [E], il y a lieu d’ordonner la déconsignation desdits fonds au profit de [D] [E].

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, la SCI TLS IMMO 01 sera condamnée aux dépens de l’instance.

La décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision rendue par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SCI TLS IMMO 01 est redevable vis-à-vis de [D] [E] de la somme de 4 275 euros au titre de la clause pénale convenue dans le compromis de vente du 30 mars 2023 et partiellement modifiée par avenant du 29 juin 2023 ;

CONSTATE que ladite somme est séquestrée chez le notaire de [D] [E] ;

ORDONNE par conséquent la déconsignation desdits fonds au profit de [D] [E] ;

CONDAMNE la SCI TLS IMMO 01 aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge