TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 25/00477 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMPJ

Jugement du 12 Septembre 2025

N° : 25/772

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[X] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e GRANDCOIN

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Mme [E] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025001852 du 30/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2022, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à M. [X] [O] un logement situé en résidence sociale pour une durée d’un mois renouvelable jusqu’à 24 mois à compter du 19 août 2022 portant sur des locaux situés [Adresse 11], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 465,50 euros.

Par courrier daté du 2 mai 2024, la société ESPACIL HABITAT a indiqué à M. [O] que son bail, d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite de 24 mois, prendra fin au 18 août 2024. Il a, en conséquence, été invité à prendre ses dispositions pour libérer le logement à cette date.

Par courriers datés des 1er mars et 17 mai 2024, le bailleur social ESPACIL HABITAT a invité M. [O] a faire cesser les troubles du voisinage, lui reprochant de fumer régulièrement dans les parties communes de l’immeuble au niveau de la fenêtre de son étage. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 septembre 2024, M. [O] a été mis en demeure de cesser les troubles du voisinage suivants :

— nuisances sonores : cris, insultes et claquements de portes,

— dégâts matériels dans les parties communes.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, ESPACIL HABITAT a mis en demeure M. [O] de lui indiquer la date de son départ puisque le contrat de résidence sociale est résilié depuis le 19 août 2024, qu’il ne paie plus aucun loyer depuis le mois d’août 2024, sa dette s’élevant à la somme de 1000,84 euros et qu’il a menacé à l’arme blanche ses voisins le 17 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner M. [X] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire :

— constater que le contrat de résidence sociale la liant à M [O] a pris fin le 19 août 2024 par l’arrivée de son terme et que M. [O] est occupant sans droit ni titre,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour non respect des obligations contractuelles pour troubles anormaux de voisinage ou impayés de loyers,

— ordonner l’expulsion de M .[O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par mois de retard,

— autoriser ESPACIL HABITAT à faire transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [B] [L] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des redevances révisables majorées des charges, à compter du 19 août 2024 et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,1000,84 euros au titre de l’arriéré de redevances et charges arrêté au 9 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,- ordonner l’exécution provisoire.

Après un renvoi ordonné à la demande de M. [O], l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2025 lors de laquelle la société ESPACIL HABITAT, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette, actualisée s’élève désormais à la somme de 781,54 € et qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements, le dernier règlement remontant au 7 mars 2025.

Comparant par ministère d’avocat, M. [X] [O] demandé à la présente juridiction de bien vouloir :

— accorder à M. [O] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— débouter la société ESPACIL HABITAT de toutes ses demandes,

— accorder à M [O] des délais de paiement dans la limite de deux années,

— à titre subsidiaire, accorder à M. [O] des délais de relogement d’une année,

— écarter l’exécution provisoire.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il résulte des dispositions de l’article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation que « Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Le logement-foyer dénommé « résidence sociale » est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1. (…) »

L’article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation « Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré. »

Il en résulte que le contrat de location portant sur une résidence sociale est conclu pour une durée d’un mois tacitement reconduit et que la résiliation du contrat à l’initiative du bailleur ne peut intervenir que dans des cas déterminés. Dès lors, la durée du contrat de location pour ce type de logement n’est pas limitée.

ESPACIL HABITAT ne peut donc pas avoir valablement fixé une durée de 24 mois maximum au contrat de résidence sociale signé avec M. [O].

Le bailleur ne peut donc qu’être débouté de sa demande tendant à ce qu’il soit constaté qu’il est devenu occupant sans droit ni titre puisque le contrat de location serait arrivé à son terme.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1003 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice».

En l’espèce, ESPACIL HABITAT sollicite la résiliation judiciaire du contrat de location pour non respect de ses obligations par M. [O], son bailleur lui reprochant d’être l’auteur de troubles du voisinage et d’être à l’origine d’impayés de loyer.

La société ESPACIL HABITAT produit la copie de deux courriers simples datés des 1er mars et 17 mai 2024 dans lesquels elle a demandé à M. [O] de cesser les troubles du voisinage, lui reprochant de fumer régulièrement dans les parties communes de l’immeuble au niveau de la fenêtre de son étage. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 septembre 2024, M. [O] a ensuite été mis en demeure de cesser les troubles du voisinage suivants :

— nuisances sonores : cris, insultes et claquements de portes,

— dégâts matériels dans les parties communes.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, ESPACIL HABITAT a notamment reproché à M. [O] d’avoir menacé à l’arme blanche ses voisins le 17 décembre 2024.

M. [O] conteste les troubles du voisinage qui lui sont reprochés par son bailleur.

Force est de constater qu’au delà des allégations du bailleur contestées par M. [O], ESPACIL HABITAT ne produit absolument aucune pièce de nature à établir la réalité des troubles de voisinage dont il fait état. En effet, aucune attestation de témoins, aucune main courante, aucune plainte, aucune description circonstanciée des faits qui sont reprochés à M. [O] ne sont produits aux débats.

Dès lors, en l’absence de tout élément probant, la demande de résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage ne peut qu’être rejetée.

ESPACIL HABITAT sollicite également la résiliation bail pour non respect, par M. [O], de son obligation de paiement des redevances mensuelles.

Le décompte produit par ESPACIL HABITAT permet de constater que M. [O] a une dette depuis le mois de juillet 2023, que cette dette a pu atteindre la somme de 1807,26 € en mai 2024, mais que cette dette a, depuis, diminué à la somme actuelle de 781,54 €, déduction faite des frais de procédure.

Si M. [O] a effectué un paiement de 700 euros en mars 2025 qui a fait diminuer le montant de sa dette locative, force est constater qu’il n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes, les prélèvements automatiques mis en place au profit du bailleur étant rejetés.

M. [O] ne démontre donc pas être en mesure de reprendre le paiement régulier de son loyer courant.

Dès lors, le défaut de paiement des redevances courantes par M. [O] constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations pour justifier la résiliation du contrat de bail à compter du présent jugement, aux torts de M. [O].

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [O] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec le concours de la force publique.

Il n’ y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte pour s’assurer de l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge qui ordonne l’expulsion d’ « accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.»

L’article L.413-4 du même code précise que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, M. [O] sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux, mais il ne justifie pas de démarches de relogement et il n’a pas repris le paiement régulier de son loyer.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.»

En l’espèce, il n’est pas justifié que M. [O], qui est entré dans les lieux suite à la conclusion d’un contrat de bail et dont la bonne foi n’est pas remise en cause, dispose d’une solution de relogement. Il n’y a donc pas lieu d’écarter le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mai 2025, M. [O] lui devait la somme de 781,54 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation.

M. [O] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter du 13 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.(…)”.

En l’espèce, M. [O] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Au vu de sa situation et des besoins du bailleur, il convient de faire droit à cette demande, sans suspension des effets de la clause résolutoire, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les redevances et les charges, à partir de la date de résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette demande de la société bailleresse sera donc rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à M. [X] [O] l’aide juridictionnelle provisoire ;

DEBOUTE ESPACIL HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du bail et de sa demande d’astreinte ;

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du contrat de location du 26 juillet 2022 signé entre la société ESPACIL HABITAT et M. [X] [O] relativement au logement situé [Adresse 11],

ORDONNE à M. [X] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résident,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de ce jour, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [O] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 781,54 euros, au titre des redevances et charges dues au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter du 13 janvier 2025,

AUTORISE toutefois M. [X] [O] à s’acquitter de la somme due en 15 versements mensuels de 50

euros au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 16ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré postérieurement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE M. [X] [O] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge