Du 21 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02393 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSVX

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[D] [U]

Expéditions délivrées à :

SELAS SALVIAT

FE délivrée à :

SELAS SALVIAT

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats

M^me Nora YOUSFI lors du délibéré

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT – [Adresse 1]

Représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [D] [U] née le 09 Août 1981 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 3] [Adresse 6]

Ni présente, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé signé le 21 mai 2019, à effet du même jour, la Société MESOLIA a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [U] portant sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 479,72 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du même jour, elle lui a, également, consenti un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 49 €.

Arguant des manquements graves et répétés par la preneuse de ses obligations contractuelles en raison de la sous-location illicite des lieux loués et de l’inoccupation du bien, la Société MESOLIA a, par acte de commissaire de justice délivré le 12 août 2024, fait assigner Madame [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir principalement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la preneuse et son expulsion des lieux loués.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 septembre 2024 et reçue le 13 septembre 2024, Madame [D] [U] a donné congé à la Société MESOLIA, le préavis d’un mois à respecter commençant à courir à compter de la réception de la lettre.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi justifié par la nécessité pour le demandeur de signifier de nouvelles conclusions, la Société MESOLIA, représentée par son conseil, modifie ses prétentions et demande, désormais, au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 546 et 547 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

• de constater la résiliation du bail depuis le 11 octobre 2024 suite au congé qui lui a été délivré par Madame [D] [U],

• de constater que la remise des clés n’a jamais eu lieu,

• d’ordonner l’expulsion de tout occupant du chef de Madame [D] [U] avec au besoin le concours de la force publique,

• de condamner Madame [D] [U] à lui payer la somme de 3.322,95 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté à la date du 18 octobre 2024,

• de condamner Madame [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnités à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter de la date de résiliation effective du bail, soit le 11 octobre 2024 et jusqu’à la vidange effective des lieux,

• de condamner Madame [D] [U] à lui payer la somme de 19.600 € en restitution des sous-loyers perçus illicitement,

• de condamner Madame [D] [U] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• de condamner Madame [D] [U] aux entiers dépens en ce compris les constats établis par commissaire de justice en date du 9 juillet 2024,

• de débouter Madame [D] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites de la Société MESOLIA, signifiées par acte de commissaire de justice le 27 décembre 2024.

En défense, Madame [D] [U], n’a ni comparu ni été représentée. Elle n’a pas pu être localisée et un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la résiliation des baux :

○ Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le locataire peut donner congé. En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 «lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués».

La Société MESOLIA explique que Madame [D] [U] a donné congé le 10 septembre 2024 et que le bail a pris fin le 11 octobre 2024 à l’expiration d’un délai d’un mois conformément aux dispositions de l’article 9 du contrat de bail. Elle s’estime, toutefois, fonder à solliciter la constatation de la résiliation du bail puisque Madame [D] [U] n’a pas restitué les clefs du logement.

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 10 septembre 2024 reçue le 13 septembre 2024, Madame [D] [U] a donné congé et a demandé à bénéficier du délai réduit de préavis devant débuter à la réception du courrier. Elle a, également, indiqué se tenir à la disposition du bailleur pour organiser l’état des lieux de sortie et pour restituer les clefs.

Le congé est régulier en la forme et le délai réduit n’est pas contesté, Madame [D] [U] s’étant vue attribuée un logement appartement à un organisme d’habitations à loyer modéré, logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [D] [U] ayant manifesté son intention de résilier le contrat de bail la liant à la Société MESOLIA, il y a lieu de constater la résiliation du bail à son initiative à la date du 13 octobre 2024, soit à l’issue du délai d’un mois courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

○ Sur la résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, «les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

L’article 2 – Durée du contrat de bail prévoit que «si le locataire est également titulaire d’un bail d’habitation dans le groupe immobilier de situation du garage ou emplacement de stationnement objet du présent contrat, il est précisé que le garage ou emplacement n’est donné en location qu’autant que le locataire du garage reste également locataire de son logement mentionné à l’article 1 DESIGNATION DES PARTIES. De ce fait le congé donné pour le logement emporte obligation de libérer à la même date le garage ou l’emplacement de stationnement objet du présent contrat. Il en sera de même en cas de résiliation anticipée du contrat de bail du logement à l’initiative du bailleur».

Il est constant que le bail d’habitation dont était titulaire Madame [D] [U] est situé dans le même lieu de situation de l’emplacement de stationnement. Aussi, le congé qu’elle a délivré pour son logement a emporté obligation pour elle de libérer à la même date, soit le 13 octobre 2024 l’emplacement du stationnement, conformément aux dispositions contractuelles.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation de ce contrat de location à la date du 13 octobre 2024.

Sur l’expulsion :

Il ressort des pièces versées aux débats que par courrier en date du 16 octobre 2024, la Société MESOLIA a invité Madame [D] [U] à un état des lieux qui devait être réalisé le 25 octobre 2024 à 10 heures.

Toutefois, le procès-verbal de constat du 25 octobre 2024 établi par Maître [P] [W], commissaire de justice au sein de la SELARL HUIS JUSTITIA, montre que ce dernier s’est présenté pour réaliser l’état des lieux de sortie de l’appartement mais que personne ne lui a ouvert la porte, bien que du bruit émanait de l’appartement.

Il s’ensuit que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé et que les clefs du logement n’ont pas été restitué.

Même s’il ressort du courrier en date du 29 octobre 2024 de la SELARL HUIS JUSTITIA que Madame [D] [U] affirme que le logment est vide, aucun élément en l’espèce ne permet de corroborer ses allégations. Les pièces produites, notamment, le procès-verbal de constat du 25 octobre 2024 prouvent, en effet, le contraire.

Dans ces conditions, Madame [D] [U] ne disposant plus de titre d’occupation et n’ayant pas restitué les clefs, il apparaît que la Société MESOLIA est bien fondée à demander son expulsion.

Il y a lieu dès lors d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de fixer à la charge de Madame [D] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges (528,47 € au jour de l’audience) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux.

Madame [D] [U] sera condamnée à en payer le montant à compter du 14 octobre 2024, date d’effet de la résiliation du bail, et jusqu’à libération parfaite des locaux.

Sur l’arriéré locatif :

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il lui incombe, en outre, en application de l’article 23 de la même loi, de régler les charges récupérables qui peuvent donner lieu à des appels provisionnels.

Aux termes des dispositions de l’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 «le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévues par l’article 15».

Il s’évince des dispositions de ce dernier article que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est, toutefois, réduit à un mois dans certaines conditions … Pendant le délai de préavis, le locataire… est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

La Société MESOLIA soutient que Madame [D] [U] n’a pas procédé au paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois.

Il ressort du bail et du décompte locatif versés aux débats que Madame [D] [U] est redevable d’une somme de 3.322,95 € au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, suivant décompte arrêté au 18 octobre 2024.

Aucun élément ne permet d’établir que Madame [D] [U], qui ne comparaît pas, à payer cette somme. Elle sera, en conséquence, condamnée à la payer à la Société MESOLIA.

Sur la demande au titre des fruits civils :

Il ressort des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que «le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours».

Aux termes des dispositions des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que «le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique».

Sur le fondement des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, il est admis que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

Il est, également, de principe que le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil.

La Société MESOLIA soutient que le logement est donné à bail à la nuitée sur le site internet LEBONCOIN à hauteur de 70 € par nuit, soit 2.100 € par mois depuis le mois de novembre 2023. Elle ajoute que des occupants ont d’ailleurs déclaré avoir versé un loyer de 1.000 € par mois à Madame [D] [U]. Elle précise avoir constaté le 7 août 2024 que cette dernière sous-loue le logement à des personnes qui déclarent être des membres de sa famille. Elle estime, en conséquence, qu’elle a perçu un loyer mensuel de 2.100 € depuis le 30 novembre 2023 puis un loyer de 1.000 € par mois depuis le mois de juin 2024, soit une somme totale de 19.600 € au titre de sous-loyers illicites dont elle sollicite le paiement.

En l’espèce, Société MESOLIA communique, au soutien de ses prétentions :

▸ le contrat de bail qui prévoit en son article 7.2.2. que «le locataire devra habiter personnellement les lieux loués, qui constituent sa résidence principale effective, au moins huit mois par an sauf obligation personnelle … Il ne pourra en aucun cas sous-louer totalement ou partiellement les lieux sous réserve des dispositions de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 8 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, céder ou même prêter son logement»,

▸ les attestations de plusieurs voisins signalant la présence de plusieurs personnes différentes dans l’appartement loué par Madame [D] [U] à différents moments depuis l’été 2023 et au cours de l’année 2024,

▸ les procès-verbal de constat de Maître [P] [W], commissaire de justice, en date du 9 juillet 2024, lequel établit qu’une personne prénommée [D] loue sur la plateforme LEBONCOIN un logement situé à [Localité 7] et correspondant au logement, objet du bail d’habitation, au prix de 70 € la nuit, la proposition de location ayant déjà fait l’objet de 21 commentaires, l’annonce ayant été publiée le 30 novembre 2023,

▸ les procès-verbaux établis les 9 juillet 2024 et 1er août 2024, de Maître [P] [W], commissaire de justice, montrant que deux personnes différentes occupaient les lieux loués à Madame [D] [U].

Il apparaît, plus spécialement, dans le procès-verbal du 9 juillet 2024 qu’un groupe de 4 personnes occupent le logement loué par Madame [D] [U]. Entendue par l’officier ministériel instrumentaire, Madame [S] [Y] déclare occuper le logement avec 3 autres personnes depuis un mois environ, à la suite d’autres individus, un loyer étant versé à Madame [D] [U] d’un montant de 1.000 € par mois, sans qu’aucun bail n’ait été signé.

Dans le procès-verbal de constat établi le 1er août 2024, l’appartement loué par Madame [D] [U] est occupé par un autre individu déclarant être en week-end et se présentant comme un membre de sa famille, la preneuse étant partie en vacances.

Le procès-verbal de constat du 9 juillet 2024 permet d’établir que Madame [D] [U] a sous-loué le logement qu’elle loue. Aucun élément ne permet de conclure que la Société MESOLIA lui a donné son accord pour cette sous-location. Ce même procès-verbal permet de déterminer qu’elle a perçu des sous-loyers, lesquels constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. La Société MESOLIA peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

Cette dernière sollicite une somme totale de 19.600 €. Cependant, elle ne communique aucune pièce permettant de prouver que Madame [D] [U] a effectivement perçue les sommes allègue. Certes l’annonce du site LEBONCOIN permet d’établir que le logement était loué 70 € par nuit, cependant les pièces produites, plus spécialement les attestations, ne sont pas suffisamment circonstanciées et ne permettent pas de dater les périodes durant lesquelles les lieux ont été loués. Il n’est, donc, pas en l’état possible de déterminer que le logement était loué de manière continue depuis l’été 2023. En revanche, il s’évince du procès-verbal de constat du 9 juillet 2024 que le logement a été loué sur une période d’un mois pour un montant de 1.000 €. Aucun élément ne permet d’établir que ces sous-locataires sont demeurés plus longtemps dans les lieux loués, d’autant qu’il convient de constater la présence d’autres occupants lors de l’établissement du procès-verbal de constat du 1er août 2024.

Par conséquent et en application des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, Madame [D] [U] sera condamnée à payer à Société MESOLIA la somme de 1.000 €, que les pièces produites permettent de prouver qu’elle a perçue, à titre de remboursement des fruits civils.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [D] [U], partie perdante, sera tenue aux dépens, en ce compris les procès-verbaux de constat du 9 juillet 2024, constatant ses agissements.

Succombante, elle sera condamnée à payer à la Société MESOLIA la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé au [Adresse 5], à l’initiative de la preneuse au 13 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail portant sur un emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] au 13 octobre 2024 ;

CONSTATE que Madame [D] [U] est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 14 octobre 2024 sur le logement et l’emplacement de stationnement ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 5] et l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la Société MESOLIA la somme de 3.322,95 € au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, suivant décompte arrêté au 18 octobre 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter du 14 octobre 2024, à la somme de 528,47 € à la date de l’audience, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, et augmenté de la provision sur charges et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la Société MESOLIA ces indemnités d’occupation du 14 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la Société MESOLIA la somme de 1.000 € au titre des fruits civils ;

DÉBOUTE la Société MESOLIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la Société MESOLIA la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [U] aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constats du 9 juillet 2024.

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE