TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06545 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNN7

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CARDINALE situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société FONCIA IMMOBILIAS, SAS au capital de 455.222,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 709 801 369

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[E] [L] est propriétaire des lots numéros 1, 57, 58 au sein de l’immeuble en copropriété VILLA CARDINALE sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de Justice en date du 10 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CARDINALE, représenté par son syndic en exercice, la FONCIA IMMOBILIAS, a fait assigner M.[E] [L] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

TENTER de concilier Ies parties,

A défaut,

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeubIe VILLA CARDINALE sis [Adresse 3] en sa demande.

— LE DECLARER bien fondé.

Y faisant droit :

— CONDAMNER Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 8145,90 euros avec intéréts de droit à compter de l’assignation au profit du syndicat des coproprietaires de l’immeuble VILLA CARDINALE sis [Adresse 3].

— CONDAMNER Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intéréts au titre de l’article 1231-6 du Code civil au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeubIe VILLA CARDINALE sis [Adresse 3].

— CONDAMNER Monsieur [E] [L] au paiement de Ia somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires de I’immeubIe VILLA CARDINALE sis [Adresse 3].

— RAPPELER que I‘exécution provisoire de Ia décision à intervenir est de droit.

Au soutien, il explique que les charges afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, malgré des relances ce qui a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété et contraint le syndicat des copropriétaires à engager la présente procédure.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M.[E] [L] , bien que régulièrement assigné n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[E] [L] qui indique les tantièmes représentés par ses lots 1, 57, 58 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28/01/2021, 28 novembre 2022, 10 juillet 2024 et les attestations de non recours correspondantes ;

— le contrat de syndic;

— des appels de fonds et des régularisations de charges sur la période considérée,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2024 sur la période du 25 février 2021 au 1er juillet 2024, appel provision sur charges 1/07/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8145, 90 euros frais de recouvrement inclus.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier huissier, de commandement de payer, de constitution de dossier avocat qui ne sont pas des charges de copropriété.

Ces frais doivent être ventilés dans les demandes au dispositif des écritures, ce qui n’est pas fait dans le cas d’espèce. Ces frais seront donc rejetés.

En conséquence, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, sur la période du 25 février 2021 au 1er juillet 2024, appel provisions sus charges 01/07/2024 inclus, s’élève à la somme de 6 885,72 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normalespendant deux ans par le défendeur sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Aucun versement par le défendeur n’est constaté durant cette période.

M.[E] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[E] [L] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[E] [L] à payer au Syndicat des copropriétairesde l’immeuble VILLA CARDINALE sis [Adresse 5] la somme de 6 885,72 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, sur la période du 25 février 2021 au 1er juillet 2024, appel provision sur charges 1er juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du10 octobre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[E] [L] à payer au Syndicat des copropriétairesde l’immeuble VILLA CARDINALE sis [Adresse 5] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M.[E] [L] à payer au Syndicat des copropriétairesde l’immeuble VILLA CARDINALE sis [Adresse 5] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M.[E] [L] à payer les entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,