TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AG

N° RG 24/00175 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SSSE

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Décembre 2024

[R] [K]

C/

[M] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2024

à SCP ALRAN PERES RENIER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [R] [K], demeurant BATIMENT B LES JARDINS TOLOSANS – 5 CHEMIN DE LA PLAINE ANDRAU – 31140 AUCAMVILLE

représentée par Maître Hervé RENIER de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocats au barreau D’ALBI

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [O], demeurant 126 ROUTE DE TOULOUSE – 82170 GRISOLLES

représenté par Maître Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [O] a donné à bail à Madame [R] [K] des locaux à usage d’habitation, porte 20, avec jardin privatif et terrasse, sis Résidence Les Jardins Tolosans, 5 Chemin de la Plaine Andrau, Bâtiment B, à Aucamville (31140) suivant contrat en date du 31 mai 2019 moyennant un loyer initial de 595,98 euros et une provision pour charges de 98 euros;

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 31 mai 2019.

Madame [K] indique que courant janvier 2020 elle a constaté l’apparition de traces d’humidité et de moisissures dans sa chambre et qu’une recherche de fuite a permis d’identifier une infiltration par façade au niveau de la chambre 2 côté pignon et que des réparations extérieures ont été effectuées en mai 2021 en pied de bâtiment.

Elle précise cependant que quelques mois plus tard de nouvelles traces de moisissures sont apparues dans la chambre d’ami, le salon et la salle de bain ainsi qu’une odeur nauséabonde.

Un rapport a été effectué par la police municipale le 2 juin 2022 suite à son déplacement sur les lieux le 31 mai 2022.

Le syndic de copropriété a par ailleurs missionné le cabinet d’architecture [W] qui s’est rendu sur place le 14 novembre 2022 et qui a indiqué en conclusion de son rapport qu’il existait des infiltrations au droit des zones de fissuration en façade représentées par de l’humidité en liaison de plafond et recommandant de réaliser un ravalement de cette zone à l’aide de produit de façade dit d’imperméabilité.

Ce cabinet a également constaté que le drainage du soubassement plongeait dans un regard en parcelle voisine et mitoyenne recevant également les eaux pluviales et a recommandé la mise en oeuvre d’un cuvelage étanche afin d’éviter les risques d’humidité par gravité, “ceci pouvant être la source des désordres constatés dans la chambre 1" selon ledit rapport.

Madame [K] indique cependant que les travaux préconisés n’ont pas été effectués.

Elle a en conséquence adressé par l’intermédiaire de son conseil un courrier à Monsieur [O] afin de solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance et proposé de régler la moitié du loyer en attendant que les travaux soient exécutés.

Compte tenu de l’inertie de Monsieur [O], Madame [R] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, par acte en date du 26 octobre 2023, afin de faire constater que le logement litigieux ne satisfait pas aux dispositions du 1er et 2éme alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’obtenir la condamnation de Monsieur [M] [O] à lui payer la somme de 11.552 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, de dire qu’elle devra s’acquitter que de la moitié du loyer à compter du 1er octobre 2023 dans l’attente que les travaux mettant un terme aux désordres soient réalisés.

Elle a en outre sollicité la condamnation de Monsieur [M] [O] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après renvois, à l’audience du 10 octobre 2024, Madame [R] [K] a comparu représentée par son conseil qui a précisé qu’elle avait quitté les lieux depuis le 11 juin 2024 et qu’un état des lieux de sortie avait été effectué.

Il a par ailleurs actualisé la demande de Madame [K] au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance à la somme de 14.801 euros et a maintenu par ailleurs sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation au paiement des dépens ; il a en outre demandé de débouter Monsieur [M] [O] de toutes conclusions contraires.

Monsieur [M] [O] a comparu représenté par son conseil qui a demandé de débouter Madame [K] de l’ensemble de ses demandes, son préjudice de jouissance n’étant pas démontré, pouvant jouir du bien normalement.

A titre subsidiaire, il a demandé de réduire le préjudice de jouissance sollicité par Madame [K] et de la débouter de sa demande de réduction du loyer de moitié jusqu’à la réalisation des travaux et en tout état de cause, il a demandé de la condamner à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner au paiement des entiers dépens.

Il a par ailleurs précisé qu’il avait été diligent, qu’il avait en effet saisi le syndicat des copropriétaires qui s’est chargé de diligenter une expertise et de prendre l’attache des assureurs afin que les travaux de réparations soient organisés et qu’il n’était donc pas responsable des désordres subis par Madame [K].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE PREJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En outre aux termes de l’article 20 -1 de la loi du 6 juillet 1989 :

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Madame [R] [K] démontre par la production du rapport de la Police Municipale en date du 2 juin 2022, établi contradictoirement et notamment en présence du bailleur, qu’il existait lors de la visite de l’agent de police judiciaire en date du 31 mai 2022 :

— une trace d’infiltration dans le séjour,

— deux traces de moisissures dont une en hauteur sur l’angle du mur à gauche de la fenêtre et une sur le même mur en bas à gauche,

— une trace de moisissure en hauteur sur l’angle du mur à droite de la fenêtre dans la chambre à coucher N°2,

— une trace de moisissure visible en hauteur, en forme de ligne et située au dessus de la fenêtre au niveau de la fenêtre dans la salle de bain.

Le rapport de visite du Cabinet [W] en date du 14 novembre 2022, mandaté par le syndic de copropriété “Atelier de l’Immobilier”, établi contradictoirement notamment en présence du bailleur, justifie également de la réalité de ces désordres.

Ledit rapport mentionne en effet :

— dans le salon : des traces d’humidité en liaison de plafond, un testeur d’humidité révélant et attestant de la présence d’humidité dans cette zone,

— dans la salle de bain : des traces d’humidité en liaison de plafond,

— dans la chambre 2 : présence d’humidité,

— dans la chambre 1 : présence d’humidité.

En conclusion de son rapport, le Cabinet [W] a indiqué qu’il existait des infiltrations au droit des zones de fissuration en façade représentées par de l’humidité en liaison de plafond et a recommandé de réaliser un ravalement de cette zone à l’aide de produit de façade dit d’imperméabilité.

Ce cabinet a également constaté que le drainage du soubassement plongeait dans un regard en parcelle voisine et mitoyenne recevant également les eaux pluviales et a recommandé la mise en oeuvre d’un cuvelage étanche afin d’éviter les risques d’humidité par gravité, “ceci pouvant être la source des désordres constatés dans la chambre 1", selon ledit rapport.

Ainsi la réalité des désordres est établie.

Ces désordres ont engendré pour Madame [K] un préjudice de jouissance qui doit être indemnisé par le bailleur en application des dispositions concernant ses obligations à l’égard de la locataire reprises plus haut.

SUR L’INDEMNISATION DU PREJUDICE DE JOUISSANCE

Si les désordres sont effectifs, aucune pièce versée aux débats n’établit l’indécence du logement, ni son insalubrité pas plus que son inhabitabilité, ce qui relativise en conséquence le préjudice de jouissance subi par Madame [K].

Madame [K] a pris à bail le logement en mai 2019 et courant janvier 2020 a constaté l’apparition de traces d’humidité et de moisissures dans sa chambre, une recherche de fuite ayant permis d’identifier une infiltration par façade au niveau de la chambre 2 côté pignon ; des réparations extérieures ont été effectuées en mai 2021 en pied de bâtiment.

En conséquence, pour cette période, le trouble de jouissance dû à la présence d’humidité et de moisissures, n’a concerné que sa chambre.

Une somme de 20 euros par mois lui sera en conséquence allouée en réparation du préjudice subi entre janvier 2020 et mai 2021 soit la somme de 340 euros (17 mois x 20 euros).

De nouvelles traces de moisissures sont néanmoins apparues dans la chambre d’ami, le salon et la salle de bain situation signalée à la police municipale d’Aucamville courant mai 2022 ; le rapport établi le 2 juin 2022 par la police municipale suite à sa visite en date du 31 mai 2022 a confirmé ces éléments de même que le rapport du Cabinet [W].

Aucun travaux n’ayant été effectué entre mai 2022 et le 10 juin 2024, date à laquelle Madame [K] a quitté les lieux suite à l’état des lieux de sortie, il convient d’indemniser cette dernière de son préjudice de jouissance pendant cette période soit sur 25 mois et 10 jours.

L’indemnisation concernant l’absence de jouissance paisible de son logement pendant cette période ne peut être évaluée à la moitié du montant du loyer.

Elle sera plus justement évaluée à la somme de 100 euros par mois soit à la somme de 2533,30 euros (2.500 euros pour 25 mois et 33,30 euros pour 10 jours au mois de juin 2024).

Monsieur [M] [O] sera en conséquence condamné à payer à Madame [R] [K] la somme de 2873,30 euros (340 + 2533,30 = 2873,30) en réparation du préjudice de jouissance subi.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [R] [K], Monsieur [M] [O] sera condamné à lui verser la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à Madame [R] [K] la somme de 2873,30 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à Madame [R] [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer les dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente