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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 20/00915 – N° Portalis DB3Z-W-B7E-FQSG

NAC : 63B

JUGEMENT CIVIL

DU 23 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

M. [X] [O] [U] [S] exerçant la profession de Conseiller Diplomatique

[Adresse 27]

[Localité 14] (BELGIQUE)

Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [M] [S]

[Adresse 10]

BELGIQUE

Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [K] [F] [J] [S]-[D]

[Adresse 5]

[Localité 25]

Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. [B] prise en la personne de Maître [V] [B], es qualité de liquidateur Judiciaire de la SCCV [19]

[Adresse 11]

[Localité 12]

ni comparante, ni représentée,

Société SCCV [19]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. [20]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Vincent remy HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.P. [16] – [U] [N] – [16]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [U] [N]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. [15]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Rep/assistant : M^e Cécile BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS

M^e Cécile BENTOLILA

M^e Vincent remy HOARAU

Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD

M^e Marie françoise LAW YEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 24 Juin 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 23 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

du 23 Septembre 2025,

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SCCV [13], désormais dénommée [19], est une société civile de construction vente. Elle a acquis par acte notarié, deux parcelles de terrain situées à [Localité 24] pour l’édification de la [Adresse 22] comprenant 285 logements.

Pour financer l’opération, elle a souscrit en mai 2008 un crédit d’accompagnement auprès de ([15]) d’un montant de 4.500.000 euros en garantie duquel une hypothèque conventionnelle a été inscrite. L’acte prévoyait que la banque s’engageait irrévocablement à procéder à la mainlevée de l’inscription lui profitant sur les lots vendus dès que le prix correspondant aux lots à dégrever aurait été intégralement payé par l’acquéreur concerné.

La SCCV a confié un mandat de commercialisation des lots à la SAS [20].

Me [U] [N], notaire à [Localité 1], a reçu les ventes en l’état futur d’achèvement de la SCCV, dont celle de Monsieur [L] [S] concernant trois appartements. Monsieur [S] a procédé au paiement du prix de vente en la comptabilité du notaire, qui a remis ces versements sur le compte de la SCCV ouvert dans les livres de la [15] en déduisant les frais de commercialisation facturés par la SAS [20].

Monsieur [S] est décédé. Ses héritiers ont mis en vente les biens signant un compromis de vente. Il s’est alors avéré que deux parcelles étaient toujours grevées de l’hypothèque conventionnelle au profit de la [15].

Cette dernière s’est opposée à la mainlevée de son inscription hypothécaire en arguant du fait qu’elle n’avait pas reçu la totalité du prix de la vente, une partie du prix de la vente, à savoir les commissions de commercialisation, ayant été réglée directement à la SAS [20] par le notaire.

***

Par acte d’huissier du 19 mai 2020 (RG n°20/915) les consorts [S] ont alors fait citer devant le tribunal de céans la banque, Me [N] et sa SCP de notaires, sollicitant la condamnation in solidum du notaire et de sa SCP au paiement de la somme nécessaire au désintéressement de la banque et demandant également que soit ordonné à la banque de procéder à la mainlevée de l’hypothèque litigieuse à réception des fonds.

Par acte d’huissier du 21 janvier 2021, Me [N] et sa SCP ont assigné en intervention forcée la SCCV [19] et la SAS [20] aux fins de les relever indemne et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre. La procédure (RG n°21/341) a été jointe à la présente par ordonnance du 26 octobre 2021.

Par acte d’huissier du 10 mai 2021, la [15] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Nice Me [N] et la SCP de notaires en responsabilité, reprochant au notaire d’avoir indûment prélevé des sommes au profit de la SAS [20] sur l’ensemble de l’opération. Par ordonnance du 10 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a fait droit à l’exception de connexité et s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion. L’affaire (RG n°23/03) a été jointe à la présente par ordonnance du 4 septembre 2023.

Par assignation en date du 5 janvier 2024, Me [N] et sa SCP ont finalement attrait la SALARL [B] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [19]. L’affaire (RG n°24/92) a été jointe à la présente par mention au dossier.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement 7 novembre 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de :

CONDAMNER in solidum Maître [U] [N], la SCP de notaire [N] et al. et la [15] à leur payer une somme de 104.141,60€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par l’immobilisation des 3 appartements et des 3 parkings du 21 mars 2019 au 20 octobre 2023 ;Les CONDAMNER solidairement à leur payer une somme de 7.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font grief au notaire de ne pas avoir reversé l’intégralité du prix payé par M. [S], soit 483.900€, aux livres de la [15], puisqu’ont été déduits les frais de commission de la SAS [20]. Ils lui reprochent, ce faisant, d’avoir échoué à garantir l’efficacité de son acte authentique. Ils tirent argument de l’engagement de l’assureur RC du notaire à faire son affaire de la situation hypothécaire révélée par l’état hors formalité délivré à la vente du 16 avril 2009.

Ils reprochent par ailleurs à la [15] d’avoir abusivement refusé la main levée de l’hypothèque nonobstant le paiement du prix entre les mains du notaire et alors qu’il ressortirait finalement des débats que les parties avaient adopté la pratique ayant consisté au paiement des commissions de vente directement par le notaire.

Quant à leur préjudice, ils soutiennent avoir perdu un acquéreur sérieux qui avait signé un compromis le 21 mars 2019 et obtenu un accord de prêt. Ils n’en auraient pas retrouvé un autre et n’ont pu procéder à la vente des trois biens que le 20 octobre 2023. Ils exposent que cette vente n’aurait été possible que grâce à l’intervention de l’assureur en responsabilité civile professionnelle de Maître [N], qui a garanti contre toute action qui pourrait être engagée par la [15] en qualité de créancier hypothécaire.

Ils réclament l’indemnisation d’une somme correspondante aux frais de gestion, d’impôts et d’avocat ainsi qu’un manque à gagner, exposant avoir dû maintenir les lieux vacants pour favoriser leur vente rendu moins attractive par la situation hypothécaire.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 février 2025, la [15] demande au tribunal de :

DÉBOUTER les consorts [S], la SAS [20], Maître [N] et la SCP de notaire [N] et al. de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ;CONDAMNER in solidum la SCP de notaire [N] et al. et Maître [N] à lui payer la somme de 929.892,44 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER in solidum les consorts [S], la SAS [20], Maître [N], la SCP de notaire [N] et al. et la SCCV [19] à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse aux consorts [S], elle nie toute faute ou abus concernant le refus de mainlevée et leur fait grief de ne pas établir la réalité du préjudice financier qu’ils auraient subi du fait du retard pris dans la vente.

Elle réfute avoir renoncé au versement de l’entier prix de vente entre ses livres et accepté que les commissions de commercialisation soient versées directement du notaire à l’agent immobilier, a fortiori, d’avoir donné « autorisation générale » au notaire de payer les commissions de la SAS [20] sur chaque lot vendu par son intermédiation. Elle tire argument de ce que, au contraire, des autorisations sporadiques auraient été demandées spécifiquement s’agissant de certaines ventes déterminées. Ces autorisations seraient d’ailleurs postérieures de quatre ans à la vente litigieuse et motivées par la situation économique de la SCCV.

Recherchant la responsabilité civile professionnelle, elle reproche au notaire d’avoir commis une faute lourde en s’abstenant de reverser l’intégralité du prix de vente dans les caisses du prêteur, sans déduction de la commission de vente due par le vendeur.

La banque fait grief à la SCCV [19] et la SAS [20] d’être liées par une identité d’actionnaires et de s’être accordées sur des commissions excessives.

Elle nie finalement avoir approuvé des bilans prévisionnels faisant état de ces commissions en réduction des prix de vente.

Elle réclame l’indemnisation, par le notaire, du découvert de sa créance déclarée au passif de la SCCV [19], liquidée par jugement du 8 novembre 2022, indiquant s’être vue privée d'1.400.000 euros versés directement à la SAS [20] au titre des commissions.

En réponse, en l’état de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 avril 2025, Maître [N] et la SCP [16] [N] [16] demandent au tribunal de :

DÉBOUTER les consorts [S], la [15], la SAS [20] et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre ;ORDONNER à la [15] de donner mainlevée des inscriptions hypothécaires grevant les lots 37, 38, 49, 95, 191, 192 au sein de la résidence étudiante sise [Adresse 3] à [Localité 24], commune de [Localité 12] (Ile de la Réunion) ([Localité 24]) cadastrée section HT N°[Cadastre 7] et [Cadastre 9] ;Subsidiairement,

CONDAMNER in solidum la SAS [20] et la [15] à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;CONDAMNER in solidum la SELARL [B] représentée par Maître [V] [B], es qualités de liquidateur de la société [19], à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre et fixer leur créance au passif de ladite société ;En outre,

CONDAMNER les consorts [S] ou tout succombant, à leur payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Françoise LAW YEN, avocat aux offres de droit ;ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation à leur encontre.

Niant tout manquement du notaire, ils exposent que l’acte de crédit d’accompagnement du 14 mai 2008 stipulerait que l’emprunteur doit soumettre au prêteur un tableau récapitulatif du prix prévisionnel, de sorte que la [15] aurait nécessairement approuvé un budget prévisionnel de l’opération dont il devrait ressortir un accord sur les frais de commercialisation à déduire du prix à lui revenir. Tel serait d’ailleurs le procédé normal et habituel en matière de [28]. Ils soutiennent que la Banque, la SCCV [19] et la SAS [20] seraient nécessairement en possession de ces documents et entendent tirer argument de leur non production aux débats.

Ils soutiennent en outre que l’accord de la Banque sur le prélèvement de ces commissions ressortirait d’échanges mails du 21 novembre 2013 et du 2 juillet 2015 et que la [15] aurait été informée, préalablement à chaque vente, du prix convenu.

Ils critiquent surabondamment le quantum de l’indemnité revendiquée par les consorts [S], s’agissant tant des frais que des loyers perçus. Ils critiquent également le caractère certain du préjudice de la [15], faisant valoir que plusieurs appartements restent à vendre et qu’une somme de plus de 200.000 euros reste en séquestre. Ils entendent, en outre, nier le lien de causalité entre les manquements qui leur sont reprochés et les préjudices allégués.

Subsidiairement, ils entendent se voir garantis par la SCCV [19] et la SAS [20]. Ils exposent, ce faisant, que les préjudices revendiqués trouveraient leur origine dans les manquements de la première, consistant à ne pas avoir versé à la banque l’intégralité des sommes lui revenant, et de la seconde, consistant à s’être fait remettre des fonds auxquels elle n’avait pas droit.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 28 janvier 2025, la SCCV [19] demande au tribunal de :

CONDAMNER la [15] à lui verser la somme de 5.000 € en réparation d’un préjudice d’atteinte à son image de marque ; CONDAMNER la [15] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre dans le cadre du litige ; La CONDAMNER à lui verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait grief à la [15] de ne pas avoir donné mainlevée de l’hypothèque litigieuse, nonobstant paiement du prix intégral par la main du notaire.

Elle entend faire valoir ce que la déduction des frais de commercialisation au moment de la vente correspondrait aux usages en matière de construction-vente ainsi que dans les relations spécifiques entre les parties à l’instance. Ce faisant, elle tire argument d’échanges mails du 20 novembre 2013 et du 2 juillet 2015.

Elle soutient que cet usage serait entré dans le champ contractuel entre les parties, celles-ci ayant procédé de la sorte tout le long de l’opération sans que la [15] ne s’y oppose.

Quant au préjudice des consorts [S], elle expose que le retard de la vente, aussi désagréable qu’il soit, aurait été compensé par la perception de revenus locatifs, justifiant de ramener le montant des réparations à de plus justes proportions.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 février 2025, la SAS [20] demande au tribunal de :

DÉBOUTER Me [N], la SCP [N] et al. et la [15] de l’ensemble de leurs prétentions à son encontre ; À titre reconventionnel,

les CONDAMNER in solidum à supporter les entiers dépens de l’instance, et à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et celle de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle se prévaut d’une nullité de l’assignation en intervention forcée, lui faisant grief une absence d’exposé des moyens en fait et en droit.

Elle estime que les commissions de commercialisation étaient stipulées payables à la signature des actes authentiques de vente par le notaire rédacteur de l’acte, ce que la [15] n’aurait pas pu ignorer.

Elle indique que le niveau élevé des commissions serait lié à l’objectif particulier qui lui aurait été fixer de vendre plus de 50 appartements ainsi qu’au contexte économique de l’époque liée à la crise financière dite des subprimes.

S’opposant à l’appel en garantie du notaire, elle soutient l’absence de lien contractuel avec l’étude ou la banque de même qu’une absence de faute, alors qu’aucun fonds n’aurait transité par les mains de l’agent immobilier.

Réclamant des dommages-intérêts, elle soutient que, s’il s’agissait simplement de recueillir ses dires sur les conditions de la vente au profit de M. [S], le notaire aurait pu se limiter à une sommation interpellative, la contraignant au contraire à comparaître et à rendre des comptes.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025, fixant la date de plaidoirie au 24 juin 2025. Lors de cette audience, les parties ont été informées de la mise à disposition du jugement au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il doit être rappelé que l’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il en résulte que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Aussi, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la nullité de l’assignation de la SAS [20]

En application de l’article 768 du code de procédure civile ci-dessus rappelé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Or, en l’espèce, la SAS [20] discute une nullité de l’assignation délivrée à elle par le notaire et sa SCP, mais ne formule aucune prétention y relative au dispositif de ses conclusions.

Obiter dictum, l’article 789 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 et dans sa version applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024, dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1°)Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

…/

6°)Statuer sur les fins de non-recevoir

…/».

En outre, il résulte de l’article 802 alinéa 4, introduit par le décret du 03 juillet 2024, applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024, que «Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.»

L’interprétation a contrario de cette disposition doit ainsi conduire à retenir que les parties ne sont plus recevables à soulever les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, à moins que leur cause survienne ou soit révélée après l’ordonnance de clôture.

Sur le paiement du prix de vente

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’acte authentique de crédit d’accompagnement de la [15] au profit de la SCCV [13] (devenue [19]), en date du 14 mai 2018, comprend deux articles 16 qui stipulent (pp.14-16) :

« ARTICLE 16

COMPTABILISATION FINANCIERE DE L’OPERATION

I/ L’EMPRUNTEUR est titulaire sur les livres du PRETEUR, d’un compte ouvert à son nom SCCV [13] sous le numéro 00 0016811 00.

Ce compte est destiné à enregistrer tous les mouvements auxquels peut donner lieu la réalisation de l’opération visée en l’exposé qui précède conformément aux dispositions de l’article 5 du présent acte (à savoir le financement partiel de la construction de l’immeuble angle des [Adresse 23]).

…/

II/ Pour permettre au PRETEUR de contrôler le déroulement financier de l’opération, l’EMPRUNTER devra verser à ce compte :

— toutes les sommes qui lui seront payées par les acquéreurs au titre des ventes en l’état futur d’achèvement projetées y compris le montant des dépôts de garanties versées lors des réservations,

…/

III/ Tous les paiements à faire pour couvrir les dépenses afférentes à la réalisation de l’ensemble immobilier projeté, seront effectuées par le PRETEUR sur les instructions de l’emprunteur, par débit du compte enregistrant le présent crédit dans la limite autorisée du crédit et notamment par le paiement des travaux directement aux entreprises intéressées au vu des situations de travaux et de certificats de paiement visés par le géomètre et l’emprunteur.

ARTICLE 16

STIPULATION EN FAVEUR DES ACQUÉREURS

I- En cas de vente par fraction de l’immeuble ci-dessus donné en garantie, il est convenu ce qui suit :

— L’EMPRUNTEUR stipule le PRETEUR en faveur de tout acquéreur que ledit PRETEUR ne pourra exercer ses droits hypothécaires à l’encontre des acquéreurs qui justifieront avoir satisfait aux obligations leur incombant en vertu de leur acte d’acquisition. Ceux-ci pourront opposer au PRETEUR toutes les exceptions dont ils auraient la faculté de se prévaloir à l’encontre du vendeur.

…/

II- Le PRETEUR s’engage irrévocablement à donner, aux frais de l’EMPRUNTEUR qui s’y oblige, mainlevée de l’inscription lui profitant sur les lots vendus dès que le prix correspondant aux lots à dégrever, en ce compris toutes révisions et accessoires, aura été intégralement payé par l’acquéreur concerné.

III- La stipulation pour autrui contenue au paragraphe I qui précède est acceptée par le PRETEUR, sous les conditions suivantes :

Dans chaque acte de vente, il devra être stipulé que le paiement du prix devra, pour être libératoire, être effectué aux caisses de la banque.

En outre, l’EMPRUNTEUR s’engage à donner mandat irrévocable au notaire chargé de la rédaction dudit acte, de verser au PRETEUR la partie du prix dont le paiement comptant aura été constaté par sa comptabilité.

Avant la réalisation de toute vente, l’EMPRUNTEUR soumettra au PRETEUR un tableau récapitulatif du prix prévisionnel de vente de chacun des lots de la division de l’immeuble présentement donné en garantie.

Ces prix devront être réalisés selon un prix égal ou supérieur au prix de vente de chacun des lots figurant à la dernière grille de prix remise à la banque sous peine d’exigibilité anticipée.

La stipulation contenue au paragraphe qui précède n’est acceptée par la banque qu’en faveur des acquéreurs dont le prix d’acquisition total sera au moins égal au montant cumulé du prix prévisionnel des lots par eux acquis.

L’acceptation par les acquéreurs de la stipulation pour autrui qui précède sera constatée dans les actes de vente à intervenir en leur faveur.

Si l’acquéreur l’exige, cette acceptation pourra être notifiée au PRETEUR par simple lettre par les soins du notaire rédacteur de l’acte de vente.

IV- Une fois les ventes ci-dessus prévues, devenue incommutables, le PRETEUR devra, à première demande de chaque acquéreur, donner mainlevée définitive de son hypothèque en tant qu’elle grève le local du demandeur.

Les frais de ces mainlevées seront à la charge de l’EMPRUNTEUR qui devra les verser à première demande du PRETEUR. »

Monsieur [S] a acquis les lots 37, 38, 49 (parkings) et 95, 191, 192 (logements) de la [Adresse 22] suivant acte authentique en date du 16 avril 2009 constituant le document hypothécaire normalisé. Il en ressort notamment, pp. 6-9 :

« PAIEMENT DU PRIX

I PARTIE EXIGIBLE IMMÉDIATEMENT :

Compte tenu de l’avancement des travaux : « Achèvement des cloisons » la partie actuelle exigible est de 90% soit la somme de 435.510 euros.

Le paiement de ce prix a lieu de la manière indiquée ci-après.

…/

II. PAIEMENT DU SOLDE DU PRIX :

Le solde du prix de vente, soit la somme de 48.390 euros sera payable, savoir :

Au fur et à mesure de l’avancement des travaux et suivant l’échelonnement suivant :

à l’achèvement des travaux … 5%à la livraison des locaux ………5%…/

DISPOSITIONS DIVERSES

Il est expressément convenu : – que tous paiement s pour être libératoires devront avoir lieu par chèque ou virement à l’ordre de LA [15].

A ce sujet, le représentant du vendeur, es-qualité, donne mandat irrévocable au notaire soussigné, de verser à ladite BANQUE, le montant du paiement constaté par sa comptabilité. »

Il n’est pas stipulé de clause de négociation.

Sont finalement reproduites les dispositions du second article 16 de l’acte authentique de crédit d’accompagnement en date du 14 mai 2008.

L’interprétation littérale de ces stipulations authentiques ne laisse aucun doute quant au point que le prix de vente payé par les acquéreurs des lots de l’opération BLUE BAY avait vocation à être versé entre les livres de la [15] (premier article 16 alinéa II), celle-ci effectuant tous les paiements pour le compte de la SCCV (premier article 16 alinéa III).

Aussi, et conformément aux stipulations authentiques de l’acte qu’il avait lui-même rédigé et signé, dont mandat du vendeur de verser à la banque le montant du paiement constaté par sa comptabilité, Me [N] aurait dû reverser à la [15] le prix brut de commission.

La SAS [20] aurait ainsi dû être payée par la SCCV [13] devenue [19] par l’entremise de la [15], ce conformément à son engagement stipulé à l’acte authentique du crédit d’accompagnement.

Le promoteur, l’agent immobilier et le notaire entendent cependant faire valoir ce qu’un arrangement aurait existé avec la banque pour que les commissions soient payées directement par le notaire.

Ils tirent argument de ce que les tableaux prévisionnels de prix comporteraient nécessairement mention de l’amputation liée à ces commissions. Néanmoins, ceux-ci ne sont pas produits et il n’a pas été fait sommation à la banque d’avoir à les verser, de sorte qu’ils échouent à en rapporter la preuve tel qu’il leur incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Le notaire entend également tirer argument de ce qu’une garantie financière d’achèvement donnée par la [15] concernant cette opération fait mention du prix de revient de l’ensemble immobilier, toutes dépenses confondues hors frais de commercialisation et TVA résiduelle, prévu de s’élever à la somme de 17.990.813 euros. Ce document, relatif à une garantie d’achèvement des travaux, est toutefois sans emport aucun sur la présente situation qui diffère en substance.

Néanmoins, la lecture des relevés de compte de la SCCV [13] ouvert entre les livres du notaire pour la période du 3 décembre 2008 au 28 décembre 2012 laisse apparaître la pratique ayant constitué à ne reverser à la SCCV [13] (entre les livres de la [15]) que les prix de vente nets de commissions, le notaire réglant directement la facture de la SAS [20].

Or, il ressort très clairement d’un échange courriel en date du 21 novembre 2013, que la banque, dans le cas d’une vente aux époux [G], acquiesce à la mainlevée d’une vente dont seul le prix de vente net de commission lui est reversé (le prix intégral de vente et la commission lui étant précisés). Par mail du 2 juillet 2015, la [15] indiquait en outre à la SAS [20] (concernant les ventes [21] et [26]) que : « Les honoraires de commissions sont prélevés directement par le notaire le jour de la vente sur les précédentes ventes, nous procéderons de la même manière ».

Aussi, si ces échanges sont survenus concernant des ventes spécifiques réalisés postérieurement à la vente [S], force est de constater que la [15] ne produit aucun élément propre à établir qu’il s’agissait d’un traitement casuistique différencié et non de la pratique usuelle à l’opération.

Au contraire, le courriel du 2 juillet 2015 indique bien qu’il s’agit de la pratique antérieure et le maintien de cette pratique à l’occurrence en cours.

De plus, la [15], qui soutient qu’il aurait été décidé ainsi, au cas par cas, suite à la procédure collective ouverte à l’encontre de la SCCV, ne produit aucun élément en ce sens (tels que de documents internes ou des courriels spécifiques p.ex.).

Dès lors, c’est avec une nécessaire mauvaise foi que la banque oppose avec rigueur la clause de versement intégral du prix de vente sans déduction des frais de commission qu’elle a, tout au long de l’opération, laissé sciemment inappliquée.

Le caractère excessif de ces commissions, de même que les liens capitalistiques entre la SCCV [19] et la SAS [20] ne ressortent d’aucun élément du dossier.

Partant, la [15] sera déboutée de sa demande en paiement de somme dirigée contre Maître [N] et la SCP de notaire [N] et al.

De même, les consorts [S] seront déboutés de leur demande en ce qu’elle est dirigée contre le notaire.

Il sera ordonné à la banque, qui a reçu le prix de la vente [S] net de commission de commercialisation, de donner mainlevée de son hypothèque conformément à la demande de Maître [N] et de la SCP de notaire [N] et al.

Sur le préjudice des consorts [S]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, l’absence de mainlevée donnée par la [15] aux consorts [S] a causé l’échec d’un compromis de vente avec obtention de crédit formalisée le 21 mars 2019. Ils ont finalisé une nouvelle vente le 20 octobre 2023.

Ils entendent faire valoir un préjudice composé de :

8.246,84 euros de frais de gestion [17] pour la période 2019-2023 ;20.771,97 euros de frais de vente [17] ;22.984 euros d’impôts sur la période 2019-2023 (taxes foncières et taxes d’habitation logements vacants) ;43.398,52 euros de manque à gagner ;8.740,27 euros de frais d’avocat sur la période 2019-2023.

Les frais revendiqués quant à la gestion [17] ainsi qu’à l’avocat pour la période 2019-2023 ne font l’objet d’aucun justificatif, de sorte qu’ils ne pourront faire l’objet d’aucune indemnisation.

Quant à la commission de vente, et s’il est loisible de constater l’existence d’une clause de négociation pour un prix de 15.000 euros stipulée au bénéfice de l’agence [18] à la promesse de vente du 21 mars 2019, force est de constater que cette rémunération est stipulée payable le jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente. Tel n’a pas été le cas et il n’est versé aucun autre élément permettant d’établir qu’une commission ait été effectivement versée pour cette opération.

Les taxes immobilières étant dues par le propriétaire de l’immeuble au 1er janvier de l’année, les consorts [S] sont légitimes à se voir indemniser des perceptions pour les années 2020 à 2023, alors que la vente manquée aurait dû intervenir au cours de l’an 2019. Ces perceptions n’auraient pas eu lieu si la vente avait abouti. Il sera donc fait droit à ce poste de préjudice pour un montant établi sur pièce de 12.559 euros (étant précisé que la majoration de 10% pour retard dans le paiement de la taxe foncière 2022 ne saurait être prise en compte à ce stade pour ne relever que de la négligence des demandeurs).

Quant au manque à gagner, la lecture des taxes d’habitation sur les logements vacants pour les années 2021 à 2023 permettent de constater que le lot 192 est vacant depuis le 1er janvier 2020 au moins (imposition dès 2021) et le lot 95 depuis le 1er janvier 2021 au moins (imposition à compter de 2022). Le lot 191, qui n’apparaît pas sur les avis d’impôts, paraît avoir été occupé.

Il n’est produit aucune attestation du gestionnaire du bien ni aucun autre document permettant d’établir les dates précises de vacances.

Dès lors, il convient de constater un manque à gagner s’agissant de 46 mois concernant le lot 192 et 34 mois concernant le lot 95. Eu égard le prix consenti pour le dernier bail versé aux débats (un loyer mensuel de 448 euros), il sera fait droit à ce poste de dépense s’agissant d’un montant de 35.840 euros.

Il sera donc accordé des dommage-intérêts aux consorts [S] pour un montant de 48.399 euros.

Sur les dommage-intérêts reconventionnels

La SCCV [19] qui revendique des dommages-intérêts liée à une atteinte à son image de marque, ne fait aucune démonstration quant à la réalité de son préjudice pour ne faire qu’en énoncer le principe.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Quant à la SAS [20], qui ne forme aucune prétention en exception de procédure contre son assignation par la SCP de notaire et Me [N], échoue à démontrer l’existence d’un fait dommageable.

Elle sera également déboutée de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la [15] aux entiers dépens et à s’acquitter de justes frais irrépétibles à l’égard des autres parties à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la [15] de sa demande en paiement dirigée contre Maître [U] [N] et la SCP [16] [N] [16] ;

DÉBOUTE Madame [K] et Messieurs [X] et [M] [S] de leur demande en paiement dirigée contre Maître [U] [N] et la SCP [16] [N] [16] ;

ORDONNE à la [15] de donner mainlevée des inscriptions hypothécaires grevant les lots 37, 38, 49, 95, 191, 192 au sein de la résidence étudiante sise [Adresse 3] à [Localité 24], commune de [Localité 24] cadastrée section HT N° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] ;

CONDAMNE la [15] à payer à Madame [K] et Messieurs [X] et [M] [S] la somme de 48.399 (quarante-huit mille trois-cents quatre-vingt-dix-neuf) euros à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE la SCCV [19] de sa demande en dommage-intérêts ;

DÉBOUTE la SAS [20] de sa demande en dommage-intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la [15] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Françoise LAW YEN, avocat aux offres de droit ;

CONDAMNE la [15] à verser à Madame [K] et Messieurs [X] et [M] [S] la somme de 3.500 (trois mille cinq-cents) euros au titre des frais irrépétible ;

CONDAMNE la [15] à verser à Maître [U] [N] et la SCP [16] [N] [16] la somme de 3.000 (trois mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la [15] à verser à la SCCV [19] la somme de 500 (cinq-cents) euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la [15] à verser à la SAS [20] la somme de 500 (cinq-cents) euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Dévi POUNIANDY, Greffière.

La Greffière La Présidente