TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Farah TOUHAMI

M^e Vincent VALADE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XFZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [Y]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

représentée par M^e Farah TOUHAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0363

DÉFENDERESSE

Madame [F] [P]

exerçant au Sénat, [Adresse 3] – [Localité 7] et touchée à cette adresse professionnelle

représentée par M^e Vincent VALADE, avocat au barreau de TOULOUSE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XFZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 novembre 2020, Mme [R] [Y] a donné à bail à Mme [F] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 6].

L’appartement a été libéré le 13 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, Mme [R] [Y] a fait assigner Mme [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamner Mme [F] [P] à lui verser la somme de 5133 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement donné à bail, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 2500 euros conservé par Mme [R] [Y],

— Condamner Mme [F] [P] à lui verser la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner Mme [F] [P] à lui verser la somme de 5000 euros HT, soit 6000 euros TTC au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 novembre 2024.

A l’audience du 18 novembre 2024, Mme [R] [Y], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient les demandes formées aux termes de son acte introductif d’instance, y ajoutant :

— Qu’il soit jugé que le contrat de bail portait sur un logement meublé,

— Le rejet de toutes les demandes formées par la demanderesse.

Au soutien de ses demandes, Mme [R] [Y] soutient que le bail portait sur un logement meublé, en dépit de l’erreur que contenait le contrat qui indiquait qu’il portait sur un logement vide.

Elle rappelle, au visa de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, 1731 et 1358 du code civil, que la loi ne conditionne pas la validité d’un bail à l’existence d’un état des lieux d’entrée et que la preuve peut être rapportée par tout moyen ; elle estime que les éléments qu’elle produit aux débats sont suffisants à établir le caractère meublé du logement, ainsi que son parfait état lors de l’entrée de la locataire dans les lieux, de sorte qu’en application des articles 1714 à 1741 et 1752 à 1762 du code civil, les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie incombent à la locataire. Elle ajoute qu’il est constant que, dans l’hypothèse d’un bail meublé, le locataire est responsable des dégradations locatives affectant tant le mobilier que l’immobilier.

Elle soutient que tous les postes de dépense dont elle sollicite le remboursement sont justifiés par des pièces qui ont été débattues contradictoirement dans le cadre de la présente instance, dont elle rappelle le cadre procédural, oral. Elle ajoute que les factures de remise en état qu’elle produit correspondent en tous points aux dégradations constatées, et conteste toute falsification. Elle ajoute n’avoir jamais été indemnisée par son assureur pour les dommages constatés. Enfin, elle fait observer que la locataire a accepté que son dépôt de garantie soit conservé par la propriétaire, Mme [F] [P] ne l’ayant jamais mise en demeure de le lui restituer, ce qui doit selon elle être considéré comme un aveu de sa responsabilité.

Sa demande indemnitaire, fondée sur l’article 1240 du code civil, est motivée par l’état de sidération dans lequel la découverte de l’état de délabrement de son appartement l’a plongée, ainsi que par la résistance abusive de la locataire au règlement des sommes nécessaires à la remise en état du logement par elle dégradé.

En réponse aux demandes reconventionnellement formées par Mme [F] [P], elle souligne que l’humidité constatée au sein de l’appartement est imputable à la défaillance des locataires, notamment à un défaut d’aération du logement. Elle conteste avoir exercé les pressions et commis les menaces dont l’accuse sa contradictrice, estimant qu’il lui était possible de déposer plainte pour ces faits, ce qu’elle se serait abstenue de faire, et rappelant qu’il n’appartient pas à la juridiction de céans de déterminer si les éléments constitutifs d’une infraction pénale sont réunis.

Elle nie enfin le caractère frauduleux du congé par elle donné, rappelant qu’il n’existe pas de droit de préemption s’agissant d’un logement meublé, et estimant avoir respecté les délais d’usage en adressant un message à la sœur de la locataire, plusieurs mois à l’avance, aux fins de l’informer de sa décision de vendre le bien litigieux. Elle précise que Mme [F] [P] en est d’ailleurs partie spontanément et de façon anticipée, la contraignant à se rendre à [Localité 10] en urgence aux fins de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Mme [F] [P], représentée à l’audience, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite :

— Le rejet de l’intégralité des demandes de Mme [R] [Y],

— La condamnation de Mme [R] [Y] à lui verser les sommes suivantes :

725,80 euros à titre de remboursement du trop-perçu de loyer entre le 14 et le 31 juillet 2023,2500 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,1750 euros au titre de la majoration légale due en cas de restitution tardive du dépôt de garantie au 14 novembre 2024, à parfaire à la date de la décision et du paiement à intervenir,1000 euros à titre de dommages-intérêts découlant du non-respect du formalisme du congé et du caractère frauduleux de celui-ci ;1000 euros en réparation du préjudice de jouissance consécutif à l’humidité persistante présente dans le logement loué entre avril 2021 et juillet 2023,1500 euros en réparation du préjudice moral causé par les menaces et le chantage opérés par Mme [Y] à compter de juillet 2023,3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient que le bail ne fait pas mention d’un logement meublé, de sorte qu’il convient de la qualifier de contrat de location d’un logement nu.

Elle ajoute qu’il est constant que la présomption prévue par l’article 1731 du code civil ne s’applique qu’à l’état des lieux loués, et non à celui des objets mobiliers s’y trouvant. Elle rappelle par ailleurs que le locataire ne peut être tenu à une remise à neuf des lieux qui, malgré l’entretien normal, a été détérioré par un simple usage normal et légitime de la chose louée. Elle précise, s’agissant de l’état de la peinture, qu’il est imputable à des remontées capillaires provenant de dégâts survenus en caves, dont la responsabilité relève du propriétaire.

Elle fait observer qu’aucun état des lieux d’entrée ou de sortie n’a été contradictoirement réalisé, de sorte que le document que Mme [R] [Y] a intitulé « état des lieux de sortie », signé sous la pression de sa bailleresse, ne saurait être considéré comme un aveu du « saccage » dont cette dernière se prévaut. Elle ajoute que Mme [R] [Y] réclame des frais de remise en état, au titre de postes de dépense qui ne figurent pas dans ledit état des lieux.

Elle conteste par ailleurs la valeur probante des factures et de la vidéo versées aux débats par la bailleresse.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle soutient que la bailleresse a conservé l’intégralité du loyer du mois de juillet 2023 qu’elle avait réglé, et ce alors que le logement a été restitué le 13 du même mois, à la demande de la bailleresse. Elle soutient en outre n’avoir jamais accepté que cette dernière conserve son dépôt de garantie, qui doit lui être, en l’absence de dégradations locatives, restitué en intégralité, assorti des pénalités de retard prévues par la loi.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle expose s’être vu délivrer un congé en totale méconnaissance du formalisme imposé par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui l’a contrainte à se reloger en urgence et à engager des frais à cet effet.

Elle fait en outre valoir un préjudice de jouissance résultant de l’humidité persistante dans l’appartement, ainsi qu’un préjudice moral, occasionné par les menaces et le chantage exercés sur elle par sa bailleresse, qui aurait cherché à obtenir le paiement d’une somme indue en menaçant de révéler à son employeur, ainsi qu’aux médias, le fait qu’elle logeait son neveu grâce aux frais de mandat qui lui étaient versés par le Sénat, ce qu’elle conteste.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « constater », à « dire et juger » ou « juger » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualification du contrat de bail

Aux termes de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, " un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ".

Selon l’article 25-5 de la loi précitée, « un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux ».

L’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé prévoit que :

«  Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants:

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement".

Il sera à ce stade rappelé qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, Mme [R] [Y], qui se présente dans ses écritures comme une propriétaire diligente et sérieuse, ne produit, au soutien de ses prétentions, pas le contrat de bail qu’elle a conclu avec Mme [F] [P]. Elle reconnait toutefois l’existence d’un contrat écrit, puisqu’elle qu’elle admet qu’il comportait une erreur. Il n’est en outre pas justifié de l’existence d’un inventaire, ni d’un état des lieux d’entrée.

Mme [F] [P] produit pour sa part un contrat de bail dont la reproduction est de très mauvaise qualité, de sorte que les informations qu’il contient sont pour partie illisibles.

Dans ces conditions, il appartient au juge de qualifier le contrat de bail au regard des pièces lisibles produites aux débats.

Mme [R] [Y] verse aux débats des photographies représentant Mme [F] [P] mangeant une pizza assise dans un canapé ; il n’est pas contesté que ces photographies ont été prises le jour de l’entrée dans les lieux de la locataire. Sur ces photographies, apparaissent :

— Dans le salon : un canapé, des coussins, deux tables basses, une table à manger, deux tabourets, de la vaisselle (verre, couverts), un lampadaire, un tapis, des éléments de décoration,

— Dans la cuisine : un four à micro-ondes, un réfrigérateur, une planche à découper, une plaque électrique quatre feux, une hotte, une machine à café, un torchon,

— Dans la salle de bain : une douche, un meuble vasque, un néon, un miroir, un porte savon, un distributeur de savon liquide, un tapis de bain,

— Dans la chambre : un lit, une couette avec housse, deux oreillers et deux taies, une commode, une lampe de chevet, un miroir, des rideaux occultant une fenêtre, une armoire, une table basse, un lampadaire.

Dans un échange de messages Whatsapp non daté, il est sollicité, par Mme [X] [J], sœur de Mme [F] [P], l’aide de Mme [R] [Y] pour faire installer un sèche-linge dans un espace vide dont la photographie a été jointe, sur laquelle apparait un lave-linge qui semble déjà équiper le logement. A ce titre, il résulte des messages échangés les 19 et 20 octobre 2020, que Mme [R] [Y] indiquait à Mme [X] [J], sœur de Mme [F] [P], que l’appartement serait « remis à neuf d’ici une dizaine de jours peinture, cuisine neuve avec lave-linge four micro ondes bouilloire et vaisselle ».

Il n’est en outre pas contesté que le montant du loyer était de 1250 euros et que l’équivalent de deux mois de loyers ont été versés à titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés.

L’ensemble de ces éléments révèle que le bail d’habitation litigieux portait sur la location d’un logement meublé.

Il est ainsi soumis aux dispositions du titre I bis ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’existence de dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du même code dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application de l’article 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aucune disposition ne permet de considérer, ainsi que le fait Mme [F] [P], que les biens meubles en seraient exclus, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précisant au contraire que le preneur est tenu de l’entretien du logement et des équipements mentionnés au contrat.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Le caractère contradictoire de l’état des lieux est établi par sa signature par les deux parties.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée ne figure au dossier, de sorte qu’il sera considéré, en application de l’article 1731 du code civil précité, que le logement a été reçu en bon état de réparations locatives, ce qui résulte d’ailleurs des photographies versées aux débats.

Il n’a pas non plus été réalisé d’état des lieux de sortie de façon formelle, la bailleresse n’ayant pas pris la peine de se ménager la preuve des dégradations par l’établissement d’un constat d’huissier.

Mme [R] [Y] produit toutefois un document rédigé sur papier libre, intitulé " état des lieux fait à [Localité 10] le 13 juillet 2023 ", signé des deux parties, de sorte qu’il peut être considéré comme ayant été réalisé de façon contradictoire ; ce document mentionne :

— « peinture neuve à refaire avec salle de bain »

— « changer la plaque de cuisson bosch »

— « lampe cassée manque tapis »

— « changer le radiateur »

— « changer le canapé cassé »

— « changer la machine à café »

— « trous dans les murs de la salle de bain »

— " changer le plan de travail + évier + robinet ".

Mme [F] [P] soutient que sa signature aurait été apposée sur ce document sous la contrainte et les pressions exercées par Mme [R] [Y]. Elle ne produit toutefois au soutien de son argumentation qu’un message Whatsapp du 13 juillet 2023 dans lequel Mme [X] [J] qualifie d’ « écoeurant » et de « dégoûtant » le comportement de Mme [R] [Y] à l’endroit de sa sœur, à lui seul insuffisant à établir la contrainte. La seule pièce permettant d’étayer une tentative de pression est postérieure à la signature de ce document : il s’agit d’un courriel daté du 25 juillet 2023, dans lequel Mme [Y] tente manifestement d’obtenir une somme d’argent au titre des réparations locatives et de frais d’hôtel « à l’amiable », sous peine de divulgation dans les médias de certains faits.

Il sera donc considéré que ce document a été établi librement et de façon contradictoire.

Mme [R] [Y] produit en outre une vidéo non datée, dans laquelle on constate que le matelas du canapé lit est tâché, de même que le matelas de la chambre, que le radiateur comporte des marques ; que le plan de travail dans la cuisine est tâché, notamment autour du robinet, rouillé. La machine à café et la plaque électrique comportent des rayures, des traces d’usure et/ou de calcaire, mais il n’est pas démontré qu’elles sont hors d’usage. La peinture apparaît abîmée au niveau de l’encadrement d’une porte.

Si le contenu de cette vidéo, qui n’est pas datée en dépit du titre qui lui a été donné par son auteur et de la mention figurant dans la pièce qu’elle produit en format papier, est insuffisamment probante, il sera constaté qu’elle est corroborée par les photographies versées aux débats dont il résulte que :

— Un matelas est tâché et troué,

— Des tâches sont présentes sur le plan de travail,

— Le pied d’un lampadaire a été remplacé par un manche d’aspirateur,

— La peinture est écaillée dans l’encadrement d’une porte,

— Des traces noires, qui ressemblent à des moisissures, apparaissent le long de ce qui semble être un conduit ou un tuyau,

— Un radiateur comporte des traces noires, qui s’apparentent à des tâches qu’aurait pu laisser un vêtement qui en séchant, aurait déteint,

— un coussin et un oreiller sont tâchés,

— la housse du canapé est tâchée et apparaît déchirée,

— une paroi qui semble être celle de la douche, comporte de nombreuses traces blanches, dont on ne sait pas si elles résultent simplement d’un défaut de nettoyage ou si elles résultent de dégradations du matériau dont la paroi est constituée.

Des échanges de messages entre le neveu de Mme [F] [P] et Mme [R] [Y], il résulte que le ménage n’a pas été correctement réalisé, à défaut d’eau chaude et d’éclairage dans l’appartement.

Les parties s’opposent sur l’origine des dégradations de la peinture de l’appartement, qui ne peuvent, en l’état des éléments versés aux débats, être imputées à la locataire ou à son occupant.

Il sera en effet à ce stade rappelé qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 venant préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, cette obligation étant de résultat, de sorte que ne nécessite pas d’être rapportée la preuve d’une faute ou de la mauvaise foi du bailleur.

Or, en l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que le logement est situé au rez-de-chaussée, que le neveu de la locataire a signalé à la propriétaire le 3 décembre 2022 la présence d’humidité et de moisissures dans l’appartement, joignant des photos, montrant des traces noires le long des murs et des fenêtres, ainsi qu’un cartable recouvert de moisissures ; il est ainsi établi que le logement était humide. Un cartable ne pouvant être retrouvé couvert de moisissures en raison du seul défaut d’aération d’un logement si ce dernier ne contient pas un taux d’humidité anormalement élevé, les dégradations consécutives à cette humidité ne peuvent être imputée à la locataire ou à son occupant, quelles que soient les démarches effectuées en 2021 par la propriétaire.

L’écaillement des peintures dans l’encadrement des portes correspond par ailleurs à l’usure normale des lieux, compte-tenu de la durée d’occupation du logement, plus de trente-trois mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu que :

— La dégradation de la peinture dans l’intégralité de l’appartement n’est pas imputable à la locataire, à l’exception des trous constatés dans le mur de la salle de bain, la locataire ayant reconnu cet état de fait dans le document signé le 13 juillet 2023,

— La nécessité de remplacer la paroi de douche est insuffisamment établie, cet élément ne figurant pas dans l'« état des lieux » du 13 juillet 2023 et les photographies comme la vidéo produites ne permettant pas de déterminer son état réel,

— La locataire a reconnu la nécessité de changer la cafetière, la plaque de cuisson, le plan de travail, l’évier et le robinet, ainsi que le lit, le canapé et le radiateur.

— Le ménage n’a pas été correctement fait avant la restitution des lieux.

S’agissant du coût de la remise en état, la bailleresse produit :

— Un devis pour le remplacement du lit et du matelas pour un montant total de 839 euros TTC,

— Une facture pour le remplacement du canapé pour un montant de 1569 euros TTC,

— Une facture pour le remplacement du lampadaire pour un montant de 135,20 euros TTC,

— Une facture, dont le caractère falsifié n’est pas établi, d’un montant de 2629 euros TTC, dont il convient cependant d’exclure :

le coût de la peinture dans l’intégralité de l’appartement, seule la peinture de la salle de bain, dont il sera retenu qu’elle représente raisonnablement 15% de la superficie de l’appartement, pouvant être mise à la charge de la locataire, pour les raisons précitées,le coût du remplacement de la paroi de la douche, pour les raisons précitées,le coût du remplacement du meuble vasque et de son mitigeur, qui ne figure pas dans l’ « état des lieux »; le coût de la fourniture d’une serrure pour boîte aux lettres, qui ne figure pas dans l’ « état des lieux ».-des factures d’hôtel, de montants respectifs de 609,80 euros et 98,44 euros, pour cinq nuits passées à [9] [Localité 1], dont il ne sera pas tenu compte, Mme [R] [Y] ne justifiant pas de ce que son séjour à [Localité 10] aurait été prolongé du seul fait des dégradations locatives commises dans l’appartement, Mme [F] [P] n’étant par ailleurs pas tenue de régler les frais de déplacement de sa bailleresse, qui réside à [Localité 8] (06), pour faire établir l’état des lieux.

La locataire est ainsi redevable des sommes de :

—  839 euros au titre du remplacement du lit et du matelas,

-1569 euros, au titre du remplacement du canapé,

-135,20 euros au titre du remplacement du lampadaire,

-245 euros au titre du remplacement du plan de travail,

-220 euros au titre du remplacement du mitigeur,

-330 euros au titre du remplacement de l’évier,

-295,5 euros au titre de la peinture à réaliser dans la salle de bain (1970 euros, frais de protection du chantier inclus x 15%),

-250 euros au titre du nettoyage des sols, le ménage n’ayant pas été correctement réalisé.

Soit la somme totale de 3883,70 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement.

La bailleresse ayant toutefois conservé la somme de 2500 euros versée à titre de dépôt de garantie, ainsi que le lui permet l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que “le dépôt de garantie est restitué (…) déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire”, il y a lieu de constater la compensation réciproque des obligations des parties, à hauteur de 2500 euros, et de ne condamner Mme [F] [P] qu’au paiement de la somme de 1383,7 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement.

Sur la demande indemnitaire de Mme [R] [Y]

En application de l’article 1240 du code civil, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, Mme [R] [Y] sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de la somme de 8000 euros, du fait de la résistance abusive de la locataire à ses multiples demandes de remboursement des coûts de la réhabilitation de son appartement.

Il n’est toutefois pas établi que Mme [F] [P] ait de façon abusive résisté aux demandes formulées par sa bailleresse, étant observé que cette dernière lui réclamait des sommes largement supérieures à celles qu’elle était tenue de payer.

Mme [R] [Y] ne justifie par ailleurs aucunement du préjudice moral dont elle allègue, ses seules déclarations, contenues dans un courriel daté du 21 juillet 2023, n’ayant pas de valeur probante.

Elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la restitution du loyer payé au titre de la période du 13 au 31 juillet 2023

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

L’article 25-8 de la loi précitée énonce que le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il est en l’espèce établi que Mme [F] [P] a libéré le logement litigieux le 13 juillet 2023, après que Mme [R] [Y], lui a indiqué, le 12 mai 2023, par message Whatsapp, qu’elle entendait le vendre et ne renouvellerait pas le bail en novembre. Il est en outre établi que, le 20 juin 2023, Mme [X] [J], sœur de la locataire, a indiqué à la bailleresse que sa sœur entendait quitter les lieux début juillet, soit antérieurement à l’échéance du bail.

Il résulte des relevés de compte bancaire versés aux débats, que la locataire a réglé l’intégralité du mois de juillet 2023, soit la somme de 1250 euros.

S’il est vrai que Mme [F] [P] a libéré les lieux avant le terme du bail et que cet état de fait s’explique probablement par la volonté exprimée de Mme [R] [Y] de ne pas renouveler le contrat venant à terme en novembre, il n’est pas établi que Mme [R] [Y] ait demandé à la locataire de quitter les lieux avant le mois de novembre 2023.

Il sera dès lors considéré, en l’absence d’une quelconque notification formelle de son congé par la bailleresse à la locataire, et de la locataire à sa bailleresse, que c’est la locataire qui a, par courriel du 20 juin 2023, donné congé à sa bailleresse, antérieurement à celui qu’aurait pu lui délivrer Mme [R] [Y], qui disposait encore d’un délai pour le faire, le bail arrivant à échéance le 6 novembre 2023.

La durée du préavis du congé donné par le locataire étant d’un mois, la locataire, qui a donné congé le 20 juin 2023, était tenue au paiement du loyer jusqu’au 20 juillet 2023, soit au paiement de la somme de : (1250 / 31 x 20) = 806,45 euros.

Lui est donc due la somme de 1250-806,45 = 443,55 euros.

En conséquence, Mme [R] [Y] sera condamnée à restituer à Mme [F] [P] la somme de 443,55 euros au titre du loyer indument perçu pour la période du 21 au 31 juillet 2023.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions combinées de l’article 22 et 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il a en l’espèce précédemment été établi que le montant total des frais de remise en état du logement, directement imputables aux dégradations locatives, s’élevait à la somme de 3883,70 euros.

C’est donc à bon droit que la bailleresse a conservé le dépôt de garantie de 2500 euros.

En conséquence, la demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts résultant de la délivrance d’un congé frauduleux

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Mme [F] [P] indique avoir dû, en urgence, se reloger et avoir engagé des frais à cette fin, du fait de la délivrance par Mme [R] [Y] d’un congé frauduleux, en totale méconnaissance de ses obligations légales.

Mme [R] [Y] a, le 12 mai 2023, écrit à Mme [X] [J] qu’elle avait l’intention de vendre le logement occupé par Mme [F] [P], et de ne pas renouveler le bail en novembre. Un tel message n’est pas conforme aux dispositions précitées. Toutefois, rien n’indique que Mme [R] [Y] n’allait pas délivrer un congé en bonne et due forme dans le délai légal de trois mois, ce qu’elle pouvait faire jusqu’au 6 août 2023.

La situation d’urgence dans laquelle Mme [F] [P] aurait été placée est par ailleurs contredite par le fait que c’est elle qui a annoncé son départ le 20 juin 2023, annonçant qu’elle quitterait les lieux “début juillet”, et ce alors qu’elle disposait encore de plusieurs mois pour ce faire ; enfin, elle ne justifie aucunement du préjudice dont elle se prévaut, les frais qu’elle prétend avoir engagés n’étant justifiés par aucun élément de preuve.

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande indemnitaire.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 venant préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il est en l’espèce établi, tant par les photographies versées aux débats par la demanderesse que par le message contenant des photographies adressé par le neveu de la locataire à Mme [R] [Y] le 3 décembre 2022, que l’appartement a été en proie à une humidité importante, des moisissures étant apparues dans le logement ; l’humidité antérieure au 3 décembre 2022 est insuffisamment démontrée, Mme [X] [J] ayant, le 8 décembre 2021, répondu à Mme [R] [Y] qui s’inquiétait de la présence d’une éventuelle fuite, qu’il n’y avait pas d’humidité dans l’appartement. Il est cependant établi, par les photographies qu’a prises la bailleresse lors de la sortie des lieux, que cette humidité a persisté jusqu’au 13 juillet 2023.

Si Mme [R] [Y] démontre s’être montrée diligente dans les démarches à accomplir en vue de mettre fin à ce problème, ses diligences n’ont aucune incidence sur l’indemnisation due au locataire, l’obligation de délivrer un logement dépourvu d’humidité étant de résultat.

Mme [F] [P] ne justifiant pas de la superficie du logement affectée par ce problème, il convient d’indemniser son préjudice de jouissance à hauteur de 10 % du montant du loyer, sur la période allant du 8 décembre 2022 au 13 juillet 2023, soit par l’octroi d’une somme égale à 1250 x 10% x 7 mois = 875 euros.

En conséquence, Mme [R] [Y] sera condamnée à payer à Mme [F] [P] la somme de 875 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la réparation du préjudice moral résultant des menaces et du chantage exercé par Mme [R] [Y]

S’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de se prononcer sur la réunion des éléments constitutifs d’une infraction, ce dernier peut, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, caractériser l’existence d’une faute, d’un préjudice, et du lien de causalité existant entre la faute et le dommage.

Aux termes de ce texte en effet, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Mme [F] [P] expose avoir été victime de menaces et de chantage exercés par Mme [R] [Y], ce que conteste cette dernière, qui expose avoir simplement exprimé sa déception lors de la découverte de l’état de l’appartement.

S’il n’appartient effectivement pas au juge des contentieux de la protection de se prononcer sur l’existence de menaces ou de chantage au sens pénal du terme, il convient de constater qu’en l’espèce, cela à plusieurs reprises, Mme [R] [Y] en personne ou par l’intermédiaire de son conseil, a tenté d’obtenir de Mme [F] [P] le paiement de la somme de 5133 euros, en sus de la conservation du dépôt de garantie de 2500 euros, cela en arguant de la révélation possible du fait qu’elle hébergeait son neveu dans son logement au Sénat, ainsi qu’il en résulte des courriels émanant de son conseil datés du 31 juillet 2023, 7 août 2023, et 24 août 2023, ou aux médias, ainsi qu’il en résulte du courriel adressé par Mme [R] [Y] le 25 juillet 2023.

Ces méthodes s’assimilent à des tentatives de pression.

Il n’est toutefois démontré l’existence d’aucune inquiétude ou angoisse en résultant, la qualification, par la sœur de Mme [F] [P], du comportement « écoeurant » de la bailleresse, étant antérieure aux pressions exercées.

En conséquence, Mme [F] [P] sera déboutée de sa demande tendant à voir indemnisé son préjudice moral résultant des pressions exercées par sa bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les frais de remise en état incombant à la locataire s’élèvent à la somme de 3883,70 euros,

CONSTATE la compensation entre le dépôt de garantie conservé à bon droit par Mme [R] [Y] et les frais de remise en état incombant à Mme [F] [P], à hauteur de 2500 euros,

CONDAMNE Mme [F] [P] à verser à Mme [R] [Y] le surplus, soit la somme de 1383,7 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Mme [R] [Y],

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [R] [Y] à verser à Mme [F] [P] la somme de 443,55 euros au titre du loyer indument perçu pour la période du 21 au 31 juillet 2023,

CONDAMNE Mme [R] [Y] à verser à Mme [F] [P] la somme de 875 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance en raison de l’humidité ayant affecté le logement du 8 décembre 2022 au 13 juillet 2023,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée au titre de la réparation du préjudice résultant de la délivrance d’un congé frauduleux,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée au titre de la réparation du préjudice résultant de chantage et menaces exercés par Mme [R] [Y] sur Mme [F] [P],

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection