N° RG 24/00515 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SWYQ

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00515 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SWYQ

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

à la SELARL STV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SAS CARMILA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS COHEN TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

DÉFENDERESSE

SAS FC2B ([Adresse 5]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Virginie STEVA-TOUZERY de la SELARL STV AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 septembre 2014, la SAS CARMILA FRANCE a consenti à la SAS FC2B, venant aux droits des consorts [O], un bail portant sur un local à usage commercial situé dans le centre commercial CARREFOUR MARKET situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le bail a été consenti à compter du 02 mars 2015, pour une période de 10 années pour se terminer le 01 mars 2025, suivant avenant du 24 août 2015.

Estimant que le compte locatif de la SAS FC2B était débiteur, la SAS CARMILA FRANCE lui a fait délivrer par commissaire de justice :

— une saisie conservatoire de son compte bancaire pour un montant de 46.445,12 euros, laquelle a été contestée devant le juge de l’exécution dans le cadre d’une instance pendante,

— un commandement de payer les loyers daté du 09 novembre 2023, pour un montant total de 45.822,30 euros portant sur la période s’arrêtant au 27 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SAS CARMILA FRANCE a assigné la SAS FC2B devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024.

La SAS CARMILA FRANCE demande au juge des référés, de :

— débouter la SAS FC2B de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS FC2B au paiement d’une provision de 49.302,36 euros au titre de ses arriérés de loyers, charges, accessoires arrêtés au 28 février 2024,

— condamner la SAS FC2B à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le commandement de payer.

De son côté, la SAS FC2B demande au juge des référés de :

— déclarer irrecevables les demandes de la SAS CARMILA FRANCE portant sur des créances antérieures au 04 mars 2019,

— en conséquence, déclarer irrecevables les demandes relatives aux appels d’échéances et de régularisation de taxe foncières antérieures au 04 mars 2019 à hauteur de 21.487,77 euros,

— juger qu’il existe des contestations réelles et sérieuses faisant obstacles à la demande en paiement provisionnel formulée par la SAS CARMILA FRANCE,

— en conséquence, se déclarer incompétent,

— débouter la SAS CARMILA FRANCE de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SAS CARMILA FRANCE à lui verser la somme de 3.000 euros par mois au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La présente juridiction a autorisé la production d’une note en délibéré afin de transmettre un décompte actualisé.

Un décompte arrêté à la date du 15 novembre 2024, transmis par la SAS CARMILA FRANCE fait état d’un solde locatif débiteur de 55.890,79 euros.

La SAS FC2B a adressé une note réitérant ses observations accompagnée de la justification d’un virement de 1.615,75 euros effectué le 15 novembre 2024.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il résulte de la combinaison des conditions générales et des conditions particulières du bail commercial que :

— le loyer annuel de base hors taxes et hors charges a été convenu à la somme de 72.380 euros HT et HC. Il est payable trimestriellement,

— le preneur réglera en outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre 5 % HT du chiffre d’affaire HT réalisé par le preneur et le loyer de base,

— le preneur acquittera en plus la TVA,

— le loyer de base est annuellement indexable selon les indices fixés au contrat,

— le preneur supportera en plus les impôts, redevances et taxes applicables,

— le preneur réglera au bailleur les charges communes exposées par ce dernier au sein de l’ensemble immobilier dont dépend le centre commercial,

— le preneur remboursera au bailleur les charges privatives directement imputables aux locaux exploités,

— ces charges communes et privatives sont payables à titre provisionnel d’avance chaque trimestre, en fonction du budget prévisionnel et feront l’objet d’une régularisation sur la base des dépenses réelles au terme du 30 juin de l’année n+1.

Très rapidement, un litige est né entre les parties sur le calcul des régularisations de ces charges communes et privatives et ce, dès l’année 2015.

Durant des années, de nombreuses demandes d’information du preneur sur la consistance de ces charges sont venues en réponse à des nombreuses mises en demeure du bailleur que d’avoir à les payer. Il en résulte un dialogue très altéré qui n’a pas permis aux parties de dénouer leur différend et qui a perduré dans le temps.

Un commandement de payer les loyers a été délivré à la SAS FC2B le 07 février 2022 pour un montant de 68.278,28 euros. Ce montant représente des échéances de loyers et de charges dont le bailleur estime être créancier pour une période compris entre 2018 et 2022. Pour une raison que la SAS CARMILA FRANCE n’explique pas, ceet acte de commissaire de justice n’a pas été suivi d’effet.

Un second commandement de payer a été délivré le 09 novembre 2023 à la SAS FC2B pour un montant ramené à la somme de 46.116,02 euros. Était joint un décompte arrêté au 27 octobre 2023. Il en ressort en substance que, selon la SAS CARMILA FRANCE, la SAS FC2B reste lui devoir :

— au titre de l’année 2017, un solde locatif débiteur de 7.834,52 euros,

— au titre de l’année 2018, un solde locatif débiteur de 18.845,37 euros,

— au titre de l’année 2019, un solde locatif débiteur de 27.293,74 euros,

— au titre de l’année 2020, un solde locatif débiteur de 49.862,69 euros,

— au titre de l’année 2021, un solde locatif débiteur de 67.062,90 euros,

— au titre de l’année 2022, un solde locatif débiteur de 46.997,65 euros,

— jusqu’au 27 octobre 2023, un solde locatif débiteur de 45.822,30 euros,

Il résulte de la lecture d’un nouveau décompte, arrêté au 15 novembre 2024 et du justificatif de virement adressé par la partie défenderesse, documents autorisés par note en délibéré que :

— depuis le 01 janvier 2022, aucune échéance de loyers, de charges ou d’accessoires ne s’est retrouvée impayée,

— la dette locative sollicitée est antérieure à cette date, puisque la première ligne de ce décompte porte sur un « solde au 31/12/2021 » de 55.375,61 euros, ce qui représente l’ensemble de la dette sollicitée.

Le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence. Lorsqu’il statue sur une demande de provision, son pouvoir d’appréciation est limité à ne ce qui ne relève pas de la notion de contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Les éléments de calcul versés aux débats font l’objet de nombreuses contestations par le preneur qui apparaissent objectivement sérieuses. Elles ont été sujettes à contestations dès l’entrée en vigueur du bail. Le dialogue entre le bailleur et le preneur n’a pas permis de clarifier les sommes qui étaient sollicitées et celle qui étaient véritablement dues.

Les documents versées dans le cadre de l’instance en référé se réfèrent à des montants qui ne sont jamais les mêmes, de décompte en décompte. Cette situation ne permet pas d’opérer un calcul apaisé et dénué de contestation sur les postes de loyers, de charges et de taxes et ce, à dates certaines. Cela est d’autant plus vrai que certaines échéances sollicitées pourraient être prescrites au jour de l’audience.

En tout état de cause, ce débat essentiellement mathématique, ne relève pas de l’évidence, ni donc de la compétence du juge des référés. Il devra être porté devant le juge du fond, nonobstant ce qui décidera le juge de l’exécution sur le sort de la saisie-conservatoire.

Par conséquent, la demande de provision au titre des loyers réactualisés se heurte à une contestation sérieuse. La SAS CARMILA FRANCE sera déboutée de ses prétentions formées devant le juge des référés.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS CARMILA FRANCE, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DEBOUTONS la SAS CARMILA FRANCE de sa demande de condamnation de la SAS FC2B à une somme provisionnelle au titre des loyers, charges et accessoires compte tenu de la présence de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS la SAS CARMILA FRANCE aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,