TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02167

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAAT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 20 Décembre 2024

[K] [P]

C/

[C] [H]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Décembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [P],

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [H],

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing signé le 16 mars 2023, Monsieur [K] [P] a donné en location à Monsieur [C] [H] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°74 situés [Adresse 11] à [Adresse 13] [Localité 1], moyennant un loyer actuel de 627,83€ provision sur charges et assurance locative comprises.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer et de sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire était délivré, le 26 février 2024, en vain.

Par acte du 29 mai 2024, dénoncé le 30 mai 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [K] [P] a fait assigner en référé Monsieur [C] [H] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.566,72€ représentant l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêtés au 29 avril 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire, après deux renvois à la demande des parties, était appelée à l’audience du 15 novembre 2024.

Monsieur [K] [P], valablement représenté, indique que la dette est presque soldéepuisqu’elle s’élève à la somme de 145,32€ au 13 novembre 2024 comprenant 133,14€ de frais de procédure. Il demande à produire une note en délibéré pour vérifier le paiement allégué par le locataire. Il n’a pas mandat pour se désister de ses demandes de résiliation et d’expulsion.

Monsieur [C] [H], comparant en personne, indique avoir totalement soldé sa dette et demande à rester dans les lieux.

La décision était mise en délibéré au 20 décembre 2024.

Par note en délibéré en date du 19 novembre 2024, le conseil du bailleur a produit un arrêté de compte laissant apparaître que le locataire n’a plus aucune dette et s’est acquitté des fraisde commandement.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 30 mai 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 26 février 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [K] [P] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 mars 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 février 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 26 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, alors que le contrat est antérieur c’est donc le délai de deux mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur n’a pas repris sa demande au titre de l’assurance dans son assignation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 26 avril 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction actuelle relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que le locataire a apuré sa dette locative. Il ne peut donc avoir moins de droits qu’un locataire qui ne serait pas à jour des arriérés de loyers et pourrait bénéficier de délais.

Il y a donc lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joués et de rejeter la demande d’expulsion.

Si le bailleur estime que le bail doit être résilié pour des manquement graves et répétés du locataire, il lui appartient de mieux se pourvoir.

Sur les sommes dues par la locataire :

Il résulte du décompte produit que le locataire n’est plus redevable d’aucune somme au titre des arriérés de charge et d’indemnité d’occupation, ni des frais de commandement.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [P] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [H] à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [C] [H], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate que Monsieur [C] [H] a soldé l’intégralité de sa dette locative,

Juge que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joués et rejette la demande d’expulsion,

Condamne Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [K] [P] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [C] [H] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge