Min N° 24/00936

N° RG 24/00027 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDL5M

Mme [L] [D]

M. [W] [F]

C/

Mme [O] [U]

Société AZ-FIMOGEST – AGENCE GUY HOQUET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [L] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [W] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

Représentés par Maître Benoît ALBERT, Avocat au barreau de Meaux

DÉFENDERESSES :

Madame [O] [U]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Société AZ-FIMOGEST – AGENCE GUY HOQUET

[Adresse 2]

[Localité 7] (77)

Représentés par Maître Alexandre DUVAL-STALLA, Avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er juillet 2016, Monsieur [M] [U] a donné à bail à Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] une maison située au [Adresse 5], présentant un diagnostic de performance énergétique en classe E, pour un loyer mensuel de 900 euros. Madame [K] [U] a acquis la qualité de bailleresse à la suite du décès de Monsieur [M] [U] en 2019, et a confié la gestion de la location à la société AZ-FIMOGEST suivant mandat du 30 septembre 2019.

Les locataires se plaignant de désordres dans le logement, des travaux de remplacement des Velux défectueux ont été réalisés au mois de décembre 2018, et le représentant du mandataire immobilier la SARL AZ-FIMOGEST, s’est rendu sur place au mois d’août 2020.

Le 19 juin 2023, les services de la commune de [Localité 9] ont établi un rapport sur l’état du logement, à la suite de la saisine des demandeurs, lesquels ont également saisi la commission départementale de conciliation, aboutissant à l’établissement d’un procès-verbal de carence.

Par voie de requête enregistrée au greffe le 24 août 2023, Monsieur [W] [F] et Madame [L] [D] ont sollicité la convocation de Madame [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices moral et physique.

A l’audience du 16 octobre 2024, Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F], représentés, et se référant aux conclusions qu’ils déposent, demandent au tribunal de :

Condamner Madame [K] [U] à procéder aux travaux de remise en état du logement dans un délai de soixante jours à compter du prononcé de la décision sous astreinte de 50 euros par jour de retard à savoir :Reprendre l’ensemble des VMC et aérations existantes dans les pièces d’eau,

Refaire les revêtements muraux dans les pièces d’eau et les pièces de vie du premier étage,

Poser une isolation en sous-face de la toiture,

Ordonner la fixation du prix du loyer à la somme de 600 euros dans l’attente de la réalisation des travaux,Ordonner la mise sous séquestre de l’ensemble des loyers versés auprès du compte séquestre de Madame le Bâtonnier de l’Ordre des avocats de [Localité 10] dans l’attente de la réalisation des travaux,Dire que la réalisation des travaux sera constatée par commissaire de justice aux frais exclusifs de Madame [K] [U],Condamner in solidum Madame [K] [U] et la société AZ-FIMOGEST à verser à Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] la somme de [Localité 1] euros au titre du préjudice de jouissance subi, arrêté au 24 mai 2024,Débouter Madame [K] [U] et la société AZ-FIMOGEST de l’ensemble de leurs demandes,Condamner in solidum Madame [K] [U] et la société AZ-FIMOGEST à verser à Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] la somme de 1440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Madame [K] [U] et la société AZ-FIMOGEST aux entiers dépens,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que le logement loué a fait l’objet de plusieurs sinistres nécessitant le remplacement de Vélux défectueux, que celui-ci présente un taux d’humidité anormal, qu’ils ont sollicité la réalisation de travaux par le bailleur, mais que les échanges ont été compliqués.

Ils considèrent que le logement est indécent, et soulignent produire des constats qui le démontrent, notamment un rapport de la commune qui le constate. Ils reconnaissent la réalisation de certains travaux, dont le changement de Vélux, ainsi que la pause tardive d’une VMC. Ils ajoutent que le locataire souffre de problèmes de santé incompatibles avec l’état du logement.

Madame [K] [U] et la société AZ-FIMOGEST représentées par leur conseil, se réfèrent aux conclusions déposées à l’audience. Elles demandent au Tribunal de :

Débouter Monsieur [F] et Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes,Condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [D] à payer à chacune des demanderesses, la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [D] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.En défense, Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST font valoir que des diligences ont été effectuées depuis 2018 par la propriétaire et l’agence pour les réparations, et que le rapport établi par la commune de [Localité 9] relève un bon état général du logement. Ils soulignent que le remplacement de radiateurs et la pose de la VMC ont été réalisés au mois de juin 2023. Ils considèrent que les pièces produites par les demanderesses ne sont pas tangibles, notamment les photographies qui ne sont pas horodatées. Ils soulignent que les échanges entre les parties sont intervenus dans un contexte de violences verbales.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées à l’audience du 16 octobre 2024, pour de plus amples développements de leurs prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST régulièrement convoquées à l’audience par les soins du greffe, étaient représentées. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir le chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) répondant à un critère de performance énergétique minimale, (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…).

Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…).

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Ces obligations à la charge du bailleur forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, notamment du rapport de la société PROMOTEC du 09 février 2022 qui relève un taux d’hygrométrie bien au-dessus de la norme dû à l’inefficacité de la VMC à l’étage, et fait le constat de la présence de moisissures en quantité très importante et une condensation au niveau de tous les velux, résultant d’une mauvaise ventilation et d’un air vicié et pollué. Il est en outre souligné que ces moisissures qui sont présentes en abondance dans certaines pièces sont en réalité un champignon qui provoque une maladie appelée aspergillose. Il est également produit un rapport de l’assurance habitation des locataires, à la suite d’une visite du logement le 04 mai 2023, qui conclut à une absence de sinistre de dégâts des eaux dans le logement, et que la condensation apparue depuis 2018, est liée à un défaut d’isolation en toiture et à une panne de la VMC. Il a refusé sa garantie.

Le rapport des services d’hygiène et de salubrité de la commune de [Localité 9] en date du 19 juin 2023, à la suite d’une visite réalisée dans le logement le 08 juin 2023, conclut que le logement présente trois éléments d’indécence au sens du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 dont deux sont constitutifs d’infractions au règlement sanitaire départemental à savoir :

La ventilation des pièces d’eau n’est pas réglementaire contrevenant à l’article 2 du décret et aux articles 24 et 40.1 du règlement,Les revêtements du logement sont dégradés (humidité et moisissures) contrevenant à l’article 2 du décret et aux articles 27.2 et 33 du règlement,Les menuiseries et les murs n’assurent pas une protection suffisante dans l’habitation, ce qui se traduit par une sensation de froid décrite par les locataires, contrevenant à l’article 2 du décret.Les inspecteurs relèvent un état de dégradation des murs des pièces à usage de salle d’eau, et de deux chambres à l’étage. Pour finir ils établissent une liste de recommandations à l’attention des propriétaires concernant la VMC, l’humidité et les moyens d’y remédier, l’étanchéité des menuiseries et l’isolation du logement.

Si les demandeurs affirment avoir entrepris des travaux pour mettre le logement en conformité, ils produisent pour en justifier des devis et factures pour des travaux qui pour certains ont été réalisés avant l’établissement du rapport des services d’hygiène et de salubrité de la commune, et pour d’autres ne sont pas en lien avec les désordres relevés dans ledit rapport, à l’exception du changement de la VMC réalisé au mois d’août 2023, qui ne suffit pas à résoudre les problèmes d’isolation et d’état d’humidité des revêtements muraux.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le logement loué sis au [Adresse 5], ne satisfait pas aux conditions normales de décence, au sens de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Madame [K] [U] a ainsi manqué à son obligation de délivrance conforme en ne délivrant pas un logement décent à Monsieur [F] et Madame [D].

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Le juge saisi détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, il convient de condamner la bailleresse, Madame [K] [U], à remettre en état le logement, par la réfection des revêtements muraux dans les pièces à usage de salle d’eau et de deux des trois chambres du premier étage du pavillon, dégradées par l’humidité et les moisissures, en procédant au préalable à un diagnostic permettant de déterminer l’origine de l’humidité et les moyens d’y remédier.

Ces travaux devront être réalisés dans un délai de six mois, à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Le prononcé de l’astreinte étant une mesure suffisante pour garantir la réalisation des travaux, et assurer l’exécution de la décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction du prix du loyer, de mise sous séquestre des loyers versés, et de constatation de la réalisation des travaux par commissaire de justice.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

Il ressort des dispositions des articles 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, il a été démontré l’existence de désordres importants dans le logement loué, en raison de la présence d’une forte humidité qui provoque des moisissures dans plusieurs pièces de vie du logement, et que certains de ces désordres perdurent à ce jour.

Il convient donc d’évaluer le préjudice à un total de 25% du loyer sur la période du 17 mars 2022, date de la première interpellation du bailleur par les locataires, au 24 mai 2024, prenant en compte le défaut de réactivité de la bailleresse dans la réalisation des travaux et l’intensité du trouble datant de plusieurs années et persistant pour une large part à ce jour, soit la somme de 5850 euros (26 mois x 225 euros).

En l’absence de lien contractuel, la SARL AZ-FIMOGEST qui agit dans le cadre d’un contrat de mandat conclu avec Madame [K] [U], et de faute délictuelle commise à l’encontre des demandeurs, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire à son égard.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [U] à payer à Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F], la somme de 5.850 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il est constant que l’exercice du droit d’agir en justice ne dégénère en abus que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, aucun élément objectif ne permet de caractériser un abus de la part des demandeurs.

En conséquence, il convient de débouter Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST de leurs demandes sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST succombant principalement en la cause seront condamnés aux dépens.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST condamnés aux dépens, devront verser à Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 700 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Madame [K] [U] à remettre en état le logement sis [Adresse 5], par la réfection des revêtements muraux dans les pièces à usage de salle d’eau et de deux des trois chambres, du premier étage du pavillon, en procédant au préalable à un diagnostic permettant de déterminer l’origine de l’humidité et les moyens d’y remédier, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jours de retard ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à verser à Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] la somme de 5.850 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] de leur demande de réduction du prix du loyer ;

DEBOUTE Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] de leur demande de mise sous séquestre des loyers ;

DEBOUTE Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] de leur demande de constatation par un commissaire de justice de la réalisation des travaux ;

DEBOUTE Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST de leur demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST à verser à Madame [L] [D] et Monsieur [W] [F] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST de leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [U] et la SARL AZ-FIMOGEST aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE