TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10541 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GZN

Minute : 25/

Monsieur [R] [X] [F]

Madame [S] [O] [V]

C/

Madame [I] [C]

Monsieur [U] [A] [L] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [X] [F], demeurant [Adresse 6]

Madame [S] [O] [V], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Arnaud MONIN, SELAS VO DINH-MONIN, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [U] [A] [L] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2020, Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] ont donné à bail à Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1089,00 euros, et 60,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] ont fait signifier à Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2976,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 juillet 2024 Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024 pour Madame [I] [C] et du 10 octobre 2024 Monsieur [U] [A] [L] [Y], Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] ont fait assigner les défendeurs devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

dire en conséquence que Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] sont occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

autoriser Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

condamner conjointement et solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

3075,08 euros en principal au titre des termes dus à fin septembre 2024 selon décompte, terme de septembre 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation en date du 10 octobre 2024,

tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] le 15 octobre 2024.

À l’audience du 12 mai 2025, Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4663,34 euros arrêtée au 16 février 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 juillet 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] ajoutent qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, le dernier versement datant de janvier 2025.

Madame [I] [C], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. À titre principal, elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, ainsi que les effets suspensifs de la clause résolutoire. À titre subsidiaire elle demande le bénéfice de délai d’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir 1600,00 euros au titre de revenus de solidarité active. Madame [I] [C] assure avoir réglé les mois de mars et avril 2025. Elle ajoute ne pas pouvoir rester dans les lieux car le loyer est trop élevé. Elle précise que sa fille de 18 ans est partie de la maison ce qui a diminué ses prestations et qu’elle s’est séparée de Monsieur [U] [A] [L] [Y].

Monsieur [U] [A] [L] [Y], régulièrement assigné par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 13 mai 2025, Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] ont fait parvenir un décompte actualisé de la dette, arrêtée au 12 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, faisant état de quatre règlements en date du 7 avril 2025 pour un montant total de 1177,02 euros portant la dette à 5840,36 euros au 07 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [U] [A] [L] [Y] assigné par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 avril 2025 que Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] à payer à Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] la somme de 5840,36 euros, au titre des sommes dues au 7 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 juillet 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de deux mois.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 5840 euros arrêtée au 7 avril 2025.

L’examen du décompte montre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Par ailleurs la proposition faite de 50 euros par mois est en tout état de cause insuffisante pour permettre le remboursement de la dette sur deux ans. Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 10 octobre 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 octobre 2024, Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] à son paiement à compter de 10 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [I] [C] a repris le paiement d’une partie des loyers. De plus elle justifie de sa situation financière et admet que le logement est trop cher pour elle, et est consciente qu’elle doit en trouver un autre.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [I] [C] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] à payer à Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juillet 2020 entre Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] d’une part, et Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 juillet 2020 entre Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] d’une part, et Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 10 octobre 2024,

DIT que Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] sont occupants sans droit ni titre,

ACCORDE à Madame [I] [C] un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration du délai de trois mois s’agissant de Madame [I] [C], l’expulsion de Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] à compter du 10 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] à payer à Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] la somme de 5840,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 avril 2025 échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] à payer à Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

DEBOUTE Madame [I] [C] de sa demande de délai de paiement,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] et Monsieur [U] [A] [L] [Y] à payer à Monsieur [R] [X] [F] et Madame [S] [O] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

REJETTE le surplus des demandes,

LE GREFFIER LE JUGE