TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02632

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEAK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[W] [L]

[J] [U] épouse [L]

C/

[Y] [N] [P] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [L]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [U] épouse [L]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [N] [P] [S]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 mars 2020, Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] ont donné à bail à Madame [Y] [N] [P] [S] un logement à usage d’habitation comprenant un parking en sous-sol (N°22) situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 605,98 euros et une provision sur charges mensuelle de 70,00 euros.

Le 09 avril 2024, Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] ont fait signifier à Madame [Y] [N] [P] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] ont ensuite fait assigner Madame [Y] [N] [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2 702,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux égale au montant du loyer, soit la somme de 777,90€, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges,

— d’une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5 026,35 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 18 juin 2024, Madame [Y] [N] [P] [S] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L], personnes physiques, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2024, contrairement au délai pérvu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 mars 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 09 avril 2024, pour la somme en principal de 2 109,39 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [Y] [N] [P] [S] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

Madame [Y] [N] [P] [S] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [Y] [N] [P] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] produisent un décompte du 16 septembre 2024 et des justificatifs de régularisation de charges démontrant que Madame [Y] [N] [P] [S] reste devoir la somme de 5 026,35 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de relance.

Madame [Y] [N] [P] [S], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 026,35 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [Y] [N] [P] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 10 juin 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 777,90 euros et révisable selon les modalités contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [N] [P] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L], Madame [Y] [N] [P] [S] sera condamnée à leur verser une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 mars 2020 entre Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] et Madame [Y] [N] [P] [S] concernant un logement à usage d’habitation comprenant un parking en sous-sol (N°22) situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [N] [P] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [N] [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [Y] [N] [P] [S] à verser à Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] à titre provisionnel la somme de 5 026,35 euros (décompte arrêté au 16 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [Y] [N] [P] [S] à payer à Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 777,90 euros et révisable selon les modalités contractuelles;

CONDAMNONS Madame [Y] [N] [P] [S] à verser à Monsieur [W] [L] et Madame [J] [U] épouse [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [N] [P] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,