TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02873

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFN4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[W] [E]

[S] [X] épouse [E]

C/

[D] [N]

[R] [M] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [S] [X] épouse [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [D] [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [M] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 novembre 2022, prenant effet au 09 novembre 2022, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] ont donné à bail à Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] un appartement à usage d’habitation (n°F12) et un parking double extérieur (n°60) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 526 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 16 octobre 2023, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] ont fait signifier à Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] un premier commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Les locataires ont réglé les sommes visées dans le commandement.

Le 19 janvier 2024, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] ont fait signifier à Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] un second commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] ont ensuite fait assigner Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai, vu l’urgence de sauvegarder la créance, en relouant normalement les lieux et au vu de la mauvaise foi des preneurs, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2037.74 euros, représentant les arriérés des loyers et charges exigibles, échéance de juin 2024 incluse, majorée des intérêts légaux, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2032.97 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 21 juin 2024, Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 novembre 2022, prenant effet au 09 novembre 2022, contient une clause résolutoire (article 2.11. – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1843.37 euros a été signifié le 19 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1388.74 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2024.

Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] sont donc depuis occupants sans droit ni titre et leur expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] produisent un décompte du 10 septembre 2024 démontrant que Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] restent devoir la somme de 2032.97 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2032.97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 1843.37 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Ils seront tenus solidairement à la dette compte tenu de la clause figurant au contrat.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 mars 2024 à septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi révisable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E], Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] seront condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 novembre 2022, prenant effet au 09 novembre 2022, entre Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] et Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] concernant un appartement à usage d’habitation (n°F12) et un parking double extérieur (n°60) situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X], épouse [E] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] à verser à Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] à titre provisionnel la somme de 2032.97 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 1843.37 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] à payer à Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] à verser à Monsieur [W] [E] et Madame [S] [X] épouse [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [N] et Monsieur [R] [M] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,