TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [R]

Madame [E] [R],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01144 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66FK

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 juin 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [R],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [R],

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01144 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66FK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2011, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. et Mme [O] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,20 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3019,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [R] et Mme [E] [R] le 7 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice du 21 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné M. [O] [R] et Mme [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement derésiliation du contrat aux torts des locataires, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3215,47 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025.

À l’audience du 28 mars 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 mars 2025, s’élève désormais à 3857,77 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Mme [E] [R] et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Mme [E] [R] reconnait le montant de la dette qu’elle propose de régler en 36 mensualités de 107 euros. Elle indique qu’une demande au FSL est en cours et présente le diagnostic social et financier.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [O] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3019,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2019 selon le décompte joint à l’acte, visant la clause résolutoire, a été signifié aux locataires le 6 mai 2024.

Or, il ressort de l’historique des versements qu’entre le 22 avril 2024 et le 7 juillet 2024 les locataires ont réglé une somme de 3071,20 euros (1000+871.20+1200) qu’il convient d’imputer sur la somme visée au commandement de payer en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil. Il s’ensuit que la dette a été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Le bailleur n’est donc pas fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Il sera débouté de sa demande.

Sur la résiliation judiciaire du bail

En l’espèce, le bailleur sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail. Or, apprécier la réalité et la gravité d’un manquement contractuel excède les pouvoirs du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, M. [O] [R] et Mme [E] [R] lui devaient la somme de 3857,77 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de M. [O] [R], le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3215,47 euros, suivant décompte arrêté au 15 décembre 2024.

M. [O] [R] et Mme [E] [R] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce eu égard à l’accord du bailleur il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [E] [R] selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 a été réglée dans le délai de deux mois ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

DEBOUTE en conséquence l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [R] et Mme [E] [R] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3215,47 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

AUTORISE M. [O] [R] et Mme [E] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 90 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge