TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/00936

N° Portalis DBX4-W-B7I-SYI3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 04 Décembre 2024

[O] [W]

C/

[Y] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Décembre 2024

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 04 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [O] [W]

demeurant 156 RUE DU DOCTEUR LONG – 69003 LYON

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [G]

demeurant RESIDENCE NEW ART, BATIMENT B, APPARTEMENT 2, ETAGE RDC, 12 AVENUE DE FRANCAZAL – 31270 CUGNAUX

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [W] indique qu’elle a donné à bail à Madame [Y] [G] un appartement à usage d’habitation (N°2, Bâtiment B) et deux places de parking extérieurs (47 et 48) situés Résidence New Art 12 Avenue de Francazal à Cugnaux (31270) par contrat signé électroniquement prenant effet au 19 octobre 2022, moyennant un loyer initial d’un montant de 670,55 euros outre 63 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [W] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023 pour un montant en principal de 2.524,15 euros.

Madame [O] [W] a ensuite fait assigner Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé, par acte d’huissier en date du 26 février 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [Y] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance et le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier ;

— condamner Madame [Y] [G] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3284,42 euros, mensualité de février 2024 incluse, somme correspondant aux loyers et charges dûs au jour de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Madame [Y] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges au jour de l’assignation et ce depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [Y] [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 24 mai 2024, Madame [O] [W] a comparu représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 1.609,40 €, mensualité de mai 2024 incluse et a précisé que le loyer courant était payé.

Madame [Y] [G] a comparu en personne et a demandé à pouvoir rester dans l’appartement et a sollicité des délais de paiement afin d’apurer la dette et proposé de verser en plus du loyer courant la somme de 200 euros par mois.

Elle a par ailleurs précisé qu’elle était commerciale, qu’elle percevait un salaire de 2.000 euros net par mois, qu’elle vivait avec son compagnon ayant également une activité salariée et avec lequel elle partageait notamment le loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2024.

Par ordonnance avant dire droit du 31 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du vendredi 4 octobre 2024 à 10h30 ;

— invité pour cette date Madame [O] [W] à produire aux débats une copie complète du contrat de bail ;

— dit surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

— réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 04 octobre 2024, Madame [O] [W] représentée par son conseil, a produit aux débats une copie complète du contrat de bail et a actualisé le montant de la dette à la somme de 1.876,12 €, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Madame [Y] [M] a comparu en personne en précisant que sa dette avait diminué et que le loyer courant était payé et a maintenu les demandes formées lors de la précédente audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 20 décembre 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023 pour un montant en principal de 2524,15 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [O] [W] produit un décompte en date du 02 octobre 2024 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 1.578,47euros, mensualité d’octobre 2024 incluse et frais de procédure déduits.

Madame [Y] [M] qui a comparu en personne n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.578,47 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant est payé depuis le mois de février 2024 outre d’autres sommes afin d’apurer la dette locative.

En conséquence, Madame [Y] [M] étant en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [Y] [M] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Y] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [W], Madame [Y] [M] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 19 octobre 2022 entre Madame [O] [W] d’une part et Madame [Y] [M] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (Nº 2, Bâtiment B) et deux places de parking extérieurs (47 et 48) situés Résidence New Art 12 Avenue de Francazal à Cugnaux (31270), sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [M] à verser à Madame [O] [W] à titre provisionnel la somme de 1.578,47 euros, selon décompte en date du 02 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse ;

AUTORISONS Madame [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 200 € chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [O] [W] ;

* que Madame [Y] [M] soit condamnée à verser à Madame [O] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Y] [M] à verser à Madame [O] [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [O] [W] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente