TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/00991 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYMP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Octobre 2024

S.A. D’HLM MESOLIA

C/

[V] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Octobre 2024

à M^e ASSOULINE SEROR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM MESOLIA, dont le siège social est sis 16 20 RUE HENRI EXPERT – 33300 BORDEAUX

représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [E], demeurant RESIDENCE LES CHEMINS D ELLA N A105 – 2 A RUE PIERRE DE COUBERTIN – 31140 SAINT ALBAN

représenté par Maître Ophélie DORMIERES de la SELEURL OPHÉLIE DORMIÈRES AVOCATE, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 novembre 2021 avec effet au 30 novembre 2021, la SA HLM MESOLIA a donné à bail à M [V] [E] un appartement à usage d’habitation situé au Résidence les Chemins d’Ella N 2A Rue Pierre de Coubertin à SAINT ALBAN (31140), pour un loyer mensuel de 373,01€ pour l’habitation et 17,03€ pour le garage provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM MESOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 juillet 2023.

Elle a ensuite fait assigner M [V] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par un acte du 01 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2024 et renvoyé à la demande du bailleur faute de décompte actualité puis rappelée à l’audience du 04 juin 2024 et renvoyée par le juge, la procédure n’étant pas en état.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA HLM MESOLIA – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M [V] [E] ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2723,95 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 70 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA HLM MESOLIA précise être favorable à des délais de paiement à hauteur de 100€- pas moins- par mois et indique que le prélèvement de la somme de 369,33€ n’a pas abouti.

M [V] [E] représenté par son conseil qui, se rapportant à ses écritures, demande à titre principal à se maintenir dans les lieux en bénéficiant des plus larges délais de paiement (36 mois) et à titre subsidiaire en cas d’expulsion de bénéficier d’un délai d’un an pour quitter les lieux. Il indique reconnaître la dette à hauteur de 2204,89€ correspondant à la somme sollicitée moins 369,39€ qui ont bien été prélevés par le bailleur et 324,49€ correspondant aux frais de procédure. Il ajoute que le dernier décompte ne comprend pas son règlement du mois de juin et sollicite une condamnation en deniers ou quittance. Il indique avoir produit son justificatif d’assurance. Il demande en outre que les parties conservent chacune la charge des dépens et de ses frais irrépétibles.

A l’appui de ses demandes, il expose avoir eu des difficultés suite à sa perte d’emploi, et qu’il est désormais embauché en CDI, que sa situation s’est stabilisée et qu’il a repris le paiement des loyers et effectue un versement complémentaire pour apurer la dette depuis deux mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 04 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Par ailleurs, la SA HLM MESOLIA justifie avoir saisi informé la caisse d’allocations familiales de l’existence d’un impayé locatif par courrier en date du 14 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 01 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n’a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.

Le bail conclu le 29 novembre 2021 avec effet au 30 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 juillet 2023, pour la somme en principal de 2534,56 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 septembre 2023.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA HLM MESOLIA produit un décompte démontrant que M [V] [E] reste lui devoir la somme de 2723,95€ à la date du 01 juillet 2024, mensualité du mois de juin incluse.

M [V] [E] indique que le prélèvement de 369,39€ doit être pris en compte et produit un extrait bancaire en date du 22 août 2024 qui relève que la somme a bien été prélevée tandis que le décompte de la SA HLM MESOLIA en date du 03 juin 2024 indique que ce prélèvement a bien été effectué puis rejeté le 13 mai 2024.

Deux opérations similaires ont été réalisées le 14 mars 2022 pour 259,27€ et le 14 février 2022 pour 259,27€ et le débiteur ne justifie pas que ces prélèvements ont abouti et apparaissent dans le décompte du bailleur de sorte qu’il convient de retenir la somme fixée dans le décompte du bailleur laquelle demeure provisionnelle, à charge pour les parties de saisir le juge du fond.

S’agissant des frais de procédure, ils n’apparaissent plus dans le décompte en date du 01 juillet 2024.

M [V] [E] sera donc condamné à verser à la SA HLM MESOLIA cette somme de 2723,95€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Bien que le bailleur sollicite une mensualité de 100€ pour apurer la dette, il ne justifie d’aucun élément permettant d’écarter les larges délais de paiement prévus par la loi au bénéfice des locataires en difficultés et M [V] [E] justifie de ses faibles ressources. Compte tenu de la reprise du loyer courant, M [V] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M [V] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM MESOLIA, M [V] [E] sera condamné à lui verser une somme de 70 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2021 avec effet au 30 novembre 2021 entre la SA HLM MESOLIA et M [V] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au Résidence les Chemins d’Ella N 2A Rue Pierre de Coubertin à SAINT ALBAN (31140) sont réunies à la date du 07 septembre 2023 ;

CONDAMNONS M [V] [E] à verser à la SA HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 2723,95€(décompte arrêté au 01 juillet 2024, mensualité du mois de juin incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M [V] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM MESOLIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M [V] [E] soit condamné à verser à la SA HLM MESOLIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M [V] [E] à verser à la SA HLM MESOLIA une somme de 70 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [V] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.

La greffière, Le juge,