TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMFW

Jugement du 26 Septembre 2025

N°: 25/806

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[D] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par Mme [G] [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [Z]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparant à l’audience du 28 février 2025

non comparant, ni représenté à l’audience du 06 juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 août 2020, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Z] le 20 février 2024.

Par assignation du 17 décembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4.846,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés aux locataires et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle sollicite qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025. A cette date, à la demande des parties, elle a été renvoyée aux fins de vérification du paiement du solde de la dette.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [G] [K] dument munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société ESPACIL HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s’élève désormais à 3.464,86 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle relève que de nombreux loyers sont restés impayés et que le locataire n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Elle souligne que, malgré le règlement d’une somme conséquente quelques jours avant la première audience, le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’un dossier de surendettement.

M. [D] [Z] a comparu en personne à l’audience du 28 février 2025.

Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 75 euros par mois pour apurer le solde de la dette.

M. [D] [Z] n’a pas comparu ni personne pour lui à l’audience du 6 juin 2025. Par application de l’article 469 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 25 août 2020. Il comporte en l’article 4.5.1 des conditions générales une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.000 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation,

Par application de l’article 1240 du code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 626,12 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail précisent en leur article 3.1 que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2025, M. [D] [Z] lui devait la somme de 3.108,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du même Code, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] [Z] ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande de délais de paiement. Force est de constater que si une partie importante de la dette locative a été réglée le 4 février 2025, il n’a pas repris le paiement du loyer courant par la suite, ne procédant à aucun règlement. Ces éléments démontrent qu’il n’est pas en capacité d’apurer sa dette même par l’octroi des plus larges délais de paiement.

Dès lors, au vu du refus du bailleur, et faute d’être en capacité d’apurer sa dette, la demande en ce sens de M. [D] [Z] sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

M. [D] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 août 2020 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [D] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 12] est résilié depuis le 20 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9] ([Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 626,12 euros (six cent vingt-six euros et douze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 3.108,99 euros (trois mille cent huit euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE la demande en délais de paiement présentée par M. [D] [Z],

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2024 et celui de l’assignation du 17 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge