TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02724 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TETH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Décembre 2024

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

venant aux droits de la SA [Adresse 7]

C/

[J] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Décembre 2024

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

venant aux droits de la SA [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [I], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privés signés les 31 janvier, 11 février et 8 avril 2011, le GROUPE SNI NOUVEAU LOGIS MERIODIONAL devenu la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [Y] [W] et Madame [J] [I] épouse [W] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°02085021 situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer actuel de 507€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 214,79€ une fois déduites les aides au logement.

Monsieur [Y] [W] est décédé laissant Madame [J] [I] veuve [W] seule titulaire du bail.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 13 mars 2023, en vain.

Par acte du 25 juin 2024, dénoncé le 26 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Madame [J] [I] veuve [W] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.181,93€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 31 mai 2023,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 2.693,26€ arrêtée au 10 octobre 2024 et indique ne pas s’opposer aux délais sollicités par la locataire à raison de 75€ par mois, la locataire ayant repris le paiement des loyers résiduels depuis trois mois.

Madame [J] [I] veuve [W] , comparant en personne, propose d’apurer sa dette à raison de 75€ par mois.

La décision était mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 26 juin 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 19 mai 2022 par courrier recommandé avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les baux signés les 31 janvier, 11 février et 8 avril 2011, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mars 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 13 mars 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 13 mai 2023.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que la locataire a repris le paiement des échéances courantes et sollicite des délais de paiement à hauteur de 75€ par mois, il y a lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [J] [I] veuve [W] sera condamnée au paiement de la somme de 2.693,26€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 36 mensualités de 75€ en plus de l’échéance du mois et le solde à la dernière échéance.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [I] veuve [W] à lui verser la somme de 150€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [J] [I] veuve [W], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [J] [I] veuve [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 2.693,26€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [J] [I] veuve [W] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 75€ et le solde à la dernière mensualité, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [J] [I] veuve [W] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Juge en revanche, qu’à défaut de paiement, par Madame [J] [I] veuve [W], d’une seule mensualité à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 13 mai 2023,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC HABITAT SOCIAL par Madame [J] [I] veuve [W] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [J] [I] veuve [W] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement n°02085021 situés [Adresse 2] à [Localité 8] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [J] [I] veuve [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [J] [I] veuve [W] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge