TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AF

N° RG 24/00288

N° Portalis DBX4-W-B7I-STM3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 20 Décembre 2024

[T] [H] divorcée [B]

C/

[I] [Z]

[C] [Z]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Décembre 2024

à M^e Faustine BARBIER

Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [H] divorcée [B],

[Adresse 3]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C3155520238733 du 30/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par M^e Faustine BARBIER, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Antoine PHELIPPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [I] [Z],

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée et ayant pour avocat M^e François-Régis VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, absent

Madame [C] [Z],

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée et ayant pour avocat M^e François-Régis VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, absent

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 9 janvier 2024, Madame [T] [H] divorcée [B] a fait assigner en référé ses bailleurs, Madame [I] [Z] et Madame [C] [Z] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire, sur le fondement des articles 835 du Code de procédure civile, 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

à réaliser les travaux de remise en état de l’appartement sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation effective desdits travaux ,à procéder à son relogement sous astreinte de 300€ par jour,à lui verser la somme de 425€ au titre de son préjudice de jouissance soit la somme de 6.375€ à parfaire au jour de la décision à intervenir,le paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties était retenue à l’audience du 28 mai 2024.

Madame [T] [H], valablement représentée, se désiste de sa demande de relogement mais maintient ses demandes de travaux sous astreinte et d’indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de mesdames [Z].

Au soutien de sa position, elle explique être locataire depuis le 27 juin 2016 d’un appartement situé au premier étage du [Adresse 4] moyennant un loyer initial de 850€. Se plaignant de l’état d’insalubrité du logement, elle se rapprochait du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 10] qui dressait un rapport le 10 septembre 2019 faisant état de présence d’humidité, de l’effondrement d’une partie du plâtre du plafond de la cuisine. Les bailleurs ne réalisaient aucun travaux. Elle perdait le bénéfice des allocations logement du fait de l’insalubrité du logement et décidait alors de cesser de payer son loyer. L’indivision [Z] faisait alors délivrer commandement de payer et assignation. Elle sollicitait alors dans le cadre de cette procédure l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire qui était ordonnée le 3 juillet 2020. Le 22 février 2021, l’expert désigné déposait son rapport et concluait à l’insalubrité du logement, à l’absence d’étanchéité de la toiture, relevait que la totalité de l’ouvrage est concerné et des parties du plafond menacent de tomber ce qui est un risque pour les occupants. Il précisait que la carence d’étanchéité à l’eau et à l’air constitue une impropriété à destination. Les travaux urgents étaient chiffrés à 70.000€.

Par acte du 1er mars 2022, elle assignait ses bailleurs devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir le paiement de dommages et intérêts. Aucun travaux n’était réalisé et elle sollicitait de nouveau le service d’hygiène et de santé . Suite à sa visite et aux rapport d’expertise, le Préfet de la Haute-Garonne prenait un arrêté de traitement de l’insalubrité le 19 octobre 2022 notifié le 27 octobre 2022 et enjoignait les propriétaires à réaliser des travaux pour remédier aux désordres dans un délai de 12 mois et à reloger la locataire et ses deux enfants mineurs. Le loyer du logement était suspendu.

Aucun logement ne lui était proposé et elle saisissait le tribunal administratif de Toulouse par requête en date du 26 janvier 2023, aux fins d’obtenir son relogement aux frais des bailleresses. Par décision en date du 13 février 2023, il était fait droit à sa demande.

Par jugement du 16 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse condamnait solidairement Mesdames [Z] au paiement de la somme de somme 13.000€ en réparation de son préjudice de jouissance et la condamnait au paiement de la somme de 21.670€ au titre des loyers impayés, elle restait devoir par compensation la somme de 8.670€. Elle consignait la somme de 6.050,01€ à la CARPA.

Aucun travaux n’était réalisé et elle n’était pas relogée non plus. Elle faisait établir un constat d’huissier le 23 octobre 2023 qui relevait l’humidité avancé de l’appartement, des traces de moisissures et l’effondrement du plafond de plusieurs pièces.

Elle se voyait de nouveau contrainte d’assigner son bailleur le 9 janvier 2024, objet de la présente procédure. Elle précise qu’au jour de l’audience elle a été relogée au rez de chaussée de l’immeuble le 23 décembre 2023. Pour autant les travaux de son appartement ne sont toujours pas réalisés et une partie de ses affaires restent dans l’ancien appartement dont les serrures ont été changées.

Elle rappelle que le relogement est intervenu un an après la décision du tribunal administratif et que les travaux de son appartement n’ont pas été entrepris, d’où sa demande de condamnation sous astreinte à les réaliser car depuis le rapport d’expert, rien n’a été fait. Elle a donc continué de vivre dans le logement insalubre jusqu’au mois de décembre 2023, date de son relogement. Les bailleresses ont donc manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent. Les arguments tendant à rejeter la faute sur d’autres locataires ou propriétaire ou sur la crise du logement à [Localité 10] sont sans incidence sur leur responsabilité. Le constat d’huissier est clair le logement leur faisait encourir des risques pulmonaires du fait de l’humidité et les moisissures et représentait un danger pour leur sécurité. Les bailleresses indiquent avoir réalisé les travaux mais ne démontrent pas que le logement est redevenu habitable.

Elle estime subir un préjudice de jouissance depuis le constat d’insalubrité jusqu’à son retour dans son logement. Elle a subit également un préjudice moral Elle sollicite que le préjudice de jouissance soit fixé à 425€ par mois du 27 octobre 2022, date de notification de l’arrêté préfectoral au 23 décembre 2023, date de son relogement. Si le juge des référés n’est pas compétent pour accorder des dommages et intérêts, il est en mesure de fixer une provision, ce qu’elle demande.

En réplique, Madame [I] [Z] et Madame [C] [Z], valablement représentées, s’opposent faisant valoir que les travaux ont été effectués, que le relogement est effectif depuis le 23 décembre 2023 et que le juge des référés n’est pas compétent pour liquider la réparation des préjudices. Elles sollicitent à titre reconventionnel, l’allocation de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens.

Au soutien de leur position, elles font valoir que :

— la locataire n’a effectué aucun des paiements mis à sa charge,

— que le relogement n’a pas été possible compte tenu de la pénurie de logement à [Localité 10] et qu’il n’a pu intervenir que grâce au départ d’un autre locataire, que la locataire n’a pas trouvé de logement social alors que compte tenu de ses revenus, elle ne peut assumer le prix du loyer à terme,

— que les travaux ont été effectués mais que le logement était très sale ce qui n’est imputable qu’à la locataire, que la levée de l’arrêté d’insalubrité devra intervenir dans les prochains jours,

— que les demandes indemnitaires ne relèvent pas du juge des référés,

— qu’elle ne sera pas en mesure de s’acquitter du loyer et du solde de la dette une fois qu’elle aura réintégré son logement.

Les parties étaient autorisées à produire des notes en délibéré jusqu’au 12 juillet 2024 aux fins de produire ou non l’arrêté abrogeant l’arrêté d’insalubrité.

Par courriels des 5 et 10 juillet 2024, le conseil de Madame [T] [H] indiquait avoir sollicité le RIB de la CARPA pour verser un acompte de 6.000€ sur les sommes mises à sa charge et indiquait que suite à la visite du 3 juin 2024, de nombreux désordres du logement faisaient obstacle à l’abrogation de l’arrêté de péril. Elle maintenait donc ses demandes dans leur intégralité.

Par courriel en date du 11 juillet le conseil des bailleresses sollicitait une prorogation du délai pour produire l’arrêté d’abrogation de l’arrêté d’insalubrité du logement qui était à la signature et sollicitait une prorogation de délibéré, ce à quoi s’opposait par courriel du 12 juillet le conseil de Madame [T] [H] divorcée [B] qui indiquait que l’arrêté d’abrogation ne pourrait intervenir sans une nouvelle visite compte tenu du nombre de désordres dénoncés lors de la visite du 3 juin 2024.

Par courriel du 18 juillet 2024, le conseil des consorts [Z] produisait l’arrêté portant abrogation de l’arrêté d’insalubrité en date du 15 juillet et indiquait que Madame [T] [H] devait réintégrer son logement et reprendre le paiement des loyers à compter de cette date.

Par courriel du 19 juillet 2024, le conseil de Madame [T] [H] indiquait que l’arrêté était intervenu sans visite du logement, qu’elle envisageait de saisir le tribunal administratif pour le contester et produisait des photographies du logement, elle indiquait que l’arrêté n’avait été notifié à sa cliente que le 17 juillet et qu’elle ne pouvait donc être condamnée à réintégrer le logement et payer les loyers à compter du 15 juillet 2024.

Dans l’intérêt de la procédure et du contradictoire, la réouverture des débats était ordonnée à l’audience du 1er octobre 2024 du fait de la production de nouvelles pièces notamment le procès verbal d’état des lieux du logement restitué ainsi qu’un nouveau constat du 14 août 2024 faisant état de nouvelles infiltrations d’eau suite aux orages de nouveaux dégâts des eaux. Le conseil des défenderesse sollicitait le renvoi de l’affaire et dernier renvoi au 15 novembre 2024 était accordé compte tenu de l’urgence de la situation de la locataire qui s’est vu refuser l’alimentation au gaz de ville du fait de non conformité.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil des bailleresses sollicitait un nouveau renvoi auquel s’opposait le conseil de Madame [H] rappelant que le précédent renvoi devait être le dernier et que l’affaire durait depuis plusieurs mois.

Le tribunal décidait de retenir l’affaire.

Madame [T] [H] divorcée [B], comparante assistée, demande au tribunal de condamner solidiairement mesdames [I] et [C] [Z] :

à réaliser sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les travaux de remise en état du logement,se réserver le pouvoir de réaliser l’astreinte, le paiement de la somme de 425€ par mois au titre de leur préjudice de jouissance du fait de l’arrêté de péril et de l’insalubrité du logement,le paiement de la somme de 2.250€ au titre du préjudice financier, la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Au soutien de ses demandes, elle explique que malgré la levée de l’arrêté de péril, des désordres importants subsisitent dans le logement, notamment l’absence d’alimentation en gaz de ville du fait de la non conformité de l’installation, la privant ainsi d’eau chaude sanitaire et de chauffage, l’absence d’étanchéité du logement à l’eau et à l’air par les fenêtres présentants des jours, des infiltrations d’eau provoquant l’inondation du logement par forte pluie et l’état déplorable du logement.

Sur la demande indemnitaire, elle explique qu’elle a nécessairement subi un préjudice de jouissance en n’ayant pas été relogée pendant un an, en devant déménager par la suite, en devant réaménager par la suite.

Sur le préjudice matériel, elle a dû faire réaliser un constat d’huissier pour prouver que le logement subissait de nouvelles inondations lors de pluie intense et a dû faire débarrasser les gravats.

Mesdames [I] et [C] [Z], non comparante ni représentée à la dernière audience, n’ont pas reconclu.

La décision était mise en délibéré au 20 décembre 2024.

Par note en délibéré en date du 22 novembre 2024, le conseil des bailleresse faisait valoir que les dernières pièces relatives à l’installation de gaz n’avaient été produite que deux jours avant l’audience, que les sesrvices de GRDF attestait qu’aucune anomalie sur l’installaiton n’avait été relevées par leur service et qu’il appartenait à la locataire de souscrire un abonnement auprès du fournisseur de son choix et il produisait ce courriel ainsi que le rapport d’expertise réalisé le 22 février 2021 qui ne relevait aucune anomalie au niveau de l’installaiton de gaz.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

L’arrêté portant abrogation de l’arrêté d’insalubrité du logement en date du 15 juillet 2024 aurait dû rendre sans objet la demande de réalisation de travaux sous astreinte cependant, tant le constat des lieux du logement du 7 août 2024 que celui du 14 août 2024, permet de remettre en cause la salubrité du logement. En effet, il est relevé dans le constat d’état des lieux du 7 août, que les murs et plafonds présentent des dégradations, que les fenêtres et portes fenêtre ferment mal, que des portes n’ont pu être remise en place du fait du gonflement du parquet suite aux infiltrations d’eau, que le logement est vétuste et qu’il n’a pas été procédé aux embellissements prévus suite aux dégats des eaux. Le constat du 14 août 2024 révèle que le logement n’est pas étanche à l’eau puisqu’en présence de pluie intense, de nouvelles infiltrations d’eau sont présentes sur le plafond du salon, des flaques d’eau se forment sur le sol du salon et de la cuisine. Enfin, un rapport de diagnostique réalisé le 18 octobre 2024 par la société EX’IM révèle que l’installation de gaz comporte des anomalies présentant un risque d’intoxication à cause de l’absence totale ou partielle d’évacuation des produits de combustion du fait que le conduit de racccordement de la chaudière a une longueur trop importante et qu’il présente une contrepente, ce diagnostique confirme la persistance des désordres relevés par le service d’hygiène et de santé de la Mairie de [Localité 10] du 7 juin 2024. Enfin, elle produit un courriel de ERDF indiquant ne pouvoir remettre en service l’installation de gaz faute de conformité de celle-ci. Ainsi, les docuements produits par les bailleurs sont antérieurs au document produit et révèlent que suite aux travaux réalisés consécutivement à l’arrêté d’insalubrité, une nouvelle non conformité est apparue.

En conséquence, il résulte des éléments produits au débat que le logement n’est pas étanche à l’air ni à l’eau et qu’il n’est plus alimenté en chauffage ni en eau chaude sanitaire.

Ces éléments ne permettent pas de considérer que le logement délivré répond aux critères de décence.

Il y a lieu d’ordonner la consignation des loyers entre les mains de son conseil jusqu’à réalisation complète des travaux permettant au logement d’être étanche à l’air, à l’eau et de bénéficier de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Il incombera aux bailleresses de produire un rapport d’un organisme agréé de mise en conformité du logement pour obtenir le déblocage des fonds consigné à la CARPA.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

L’article 834 du Code de procédure civile dispose : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

En application de l’article 835 du Code de procédure civile :Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans le cas présent, Mesdames [Z] ne justifient d’aucune démarche de relogement pendant un an, ont restitué un logement ne répondant pas aux critères de décence à leur locataire, lui occcasionnant, un préjudice de jouissance indéniable. Cependant, le juge des référés juge de l’évidence, ne peut appréhender ce préjudice puisque d’une part, Madame [H] a bénéficié de la gratuité du logement et du relogement, que les préjudices qu’elle allègue ont déjà fait l’objet d’une provision dans le cadre d’une précédente instance en référé. L’indemnisation de son préjudice de jouissance dans le cadre du relogement très tardif de la locataire, n’entre pas dans les attributions du juge des référés, puisqu’au jour de l’assignation du 9 janvier 2024, elle avait été relogée le 23 décembre 2023.

Il n’y a donc pas lieu de statuer en référés dans le cadre d’une liquidation de son préjudice de jouissance.

Sur le remboursement des frais engagés

Madame [T] [H] divorcée [B] justifie avoir engagé des frais de déménagement et réenménagement (700€ X2), d’évacuation des gravats laissés sur le chantier de son logement restitué (200€), des frais de constat d’huissier des 7 août (300€) et 14 août (350€) pour un montant total de 2.250€ que Mesdames [I] et [C] [Z] seront condamnées à lui rembourser.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [H] divorcée [B] a dû s’adjoindre les services d’un conseil pour faire valoir ses droits et la faiblessse de ses ressources lui ont permis de bénéficier de l’aide juridictionnelle totale. Pour autant, il ne paraît pas inéquitable de condamner Mesdames [I] et [C] [Z] à payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure. Elles supporteront en outre, les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe par application de l’article 450 du code de procédure civile,

Constate que le logement restitué après travaux ne répond pas aux critères de décence,

Ordonne à Madame [C] [Z] et Madame [I] [Z] de procéder aux travaux d’étanchéité à l’air, à l’eau du logement et la remise en service de l’eau chaude sanitaire et du chauffage ,

Ordonne à Madame [T] [H] divorcée [B] de consigner le montant des loyers entre les mains de son conseil jusqu’à la réalisation totale des travaux d’étanchéité à l’air, à l’eau du logement et la remise en service de l’eau chaude sanitaire et du chauffage,

Juge que les loyers ne pourront être versées aux bailleresses qu’après le passage d’un passage d’un organisme agrée pour vérifier la conformité du logement aux normes de décence et sur présentation de son rapport,

Condamne solidairement Madame [C] [Z] et Madame [I] [Z] à payer à Madame [T] [H] divorcée [B] la somme de 2.250€ en remboursement des frais engagées par elle du fait de l’insalubrité du logement,

Juge que la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance de Madame [T] [H] divorcée [B] excède les attributions du juge des référés,

Condamne solidairement Madame [C] [Z] et Madame [I] [Z] à payer à Madame [T] [H] divorcée [B] la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [C] [Z] et Madame [I] [Z] aux dépens de l’instance,

Rappelle que la décision est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge