TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03058 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG2D

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[V] [D]

C/

[I] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement et prenant effet au 09 septembre 2021, Monsieur [V] [D] a donné à bail à Madame [P] [R] et Monsieur [I] [N] un appartement à usage d’habitation et une place de parking sous-sol (n° 13), situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2023, Madame [P] [R] a donné congé.

Les 05 et 15 mars 2024, Monsieur [V] [D] a fait signifier respectivement à Madame [P] [R] et Monsieur [I] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, Monsieur [V] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2562,40 euros, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnité d’occupation impayés quittancement de juillet 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [V] [D], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2587,87 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 10 juillet 2024, Monsieur [I] [N] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [V] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé électroniquement et prenant effet au 09 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1774,15 euros a été signifié le 15 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1575,50 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

Monsieur [I] [N] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [I] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [I] [N] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [V] [D] produit un décompte du 04 octobre 2024 démontrant que Madame [P] [R] et Monsieur [I] [N] restent devoir la somme de 2570,87 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après déduction des frais de rejet de prélèvement du 28 février 2024 non justifiés.

Monsieur [I] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2570,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 1774,15 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [I] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 16 mai 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi révisable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [D], Monsieur [I] [N] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement et prenant effet au 09 septembre 2021 entre Monsieur [V] [D] d’une part, et Madame [P] [R] et Monsieur [I] [N] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation et une place de parking sous-sol (n° 13), situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [V] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à verser à Monsieur [V] [D] à titre provisionnel la somme de 2570,87 euros (décompte arrêté au 04 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 1774,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à payer à Monsieur [V] [D] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à verser à Monsieur [V] [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,