TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

20 Janvier 2025

N° R.G. : N° RG 23/09878 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YWXH

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires sis 53 rue Jules MICHELET 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

C/

[P] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires sis 53 rue Jules MICHELET 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

Cabinet LOISELET, PERIE, FILS et F. DAIGREMONT

67 Route de la Reine

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [U]

49 rue Essanabil Lot EL AQEL

Bd Mohamed Ben El Madami

60000 OUJDA – MAROC

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 53, rue Michelet à Colombes (92700) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [P] [U] dans le règlement des charges dont il est redevable alors qu’il a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 16/09/2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Loiselet & Daigremont, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 30/11/2023, aux fins de :

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à COLOMBES (92700) 53 rue J. Michelet représenté par son syndic la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT

Condamner Monsieur [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires sis COLOMBES (92700) 53 rue J. Michelet, les sommes suivantes :

9 392,56 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 31 octobre 2023 inclus (avant répartition exerc 21/22 & 22/23) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation1 470.21 € au titre des frais de recouvrement2 000 € à titre de dommages et intérêts 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires sis COLOMBES (92700) 53 rue J. Michelet aux entiers dépens en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [P] [U], assigné par acte délivré le 30/11/2023 dans les conditions prévues par l’article 684 alinéa 1 du code de procédure civile et par la convention d’entraide mutuelle judiciaire du 5 octobre 1957 à laquelle est partie l’état du Maroc, et auquel il est établi par la production de l’avis de réception signé le 8 janvier 2024 que l’assignation a été remise, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 01/03/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26/11/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger bien fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte du défendeur dans les livres de la copropriété établi par le précédent syndic (le cabinet Tintoret) et un arrêté de compte après répartition établi par le syndic actuel pour la période du 01/01/2021 au 31/10/2023,

— différents appels de fonds adressés au défendeur comprenant un arrêté de compte en date du 24/04/2023, auquel est joint la répartition de l’exercice 2020-2021 à la suite du changement de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 15/09/2020, 08/06/2021, 16/02/2022 et 3/07/2023,

— différentes « mise en demeure » adressées par le syndic en date des 26/07/2022, 26/10/2022, 15/02/2023 et 05/05/2023 (avis de réception non produits), ainsi que le 26/07/2023 pour obtenir paiement de la somme de 14 644,02 euros (avis de réception signé le 07/08/2023),

— différents courriers de « Relance après mise en demeure » en date des 26/08/2022, 15/03/2023, 05/06/2023 portant sur la somme de 13.691,02 euros, 28/08/2023 portant sur la somme de 14. 679,30 euros,

— un commandement de payer signifié au défendeur le 26/05/2023 pour obtenir paiement de la somme de 11 678,12 euros,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic,

— le jugement du tribunal de proximité de Colombes en date du 16/09/2021 ayant condamné le défendeur au paiement des charges arrêtées au 01/10/2020.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9 392,56 euros au titre des charges arrêtées au 31/10/2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [P] [U] est propriétaire des lots n°45, 149 et 511 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8/06/2021, 16/02/2022 et 3/07/2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019-2020 et 2020-2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2021-2022 et 2022-2023 ainsi que différents appels de fonds conformes à ces assemblées.

Concernant les charges antérieures au 3eme trimestre 2021-2022, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du compte de M. [P] [U] dans les livres de la copropriété distinguant les sommes dues en exécution du jugement rendu le 16/09/2021 par la juridiction de proximité de Colombes, des charges appelées postérieurement, pour la période du 01/01/2021 au 01/01/2022, objet du présent recouvrement de créance.

Au vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 9 392,56 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Conformément à ces dispositions, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [P] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 392,56 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2021 au 31/10/2023 appel du 2e trimestre 2023-2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30/11/2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1 470,21 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 du code de procédure civile et/ou 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de suivi de procédure (79 euros X2 ), frais de « suivi ctx » et « frais contentieux » (316 euros + 100 euros + 105 euros x3), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mises en demeure en date des 14/01/2022 (35 euros), 26/07/2022 (39,50 euros), 26/10/2022 (39,50 euros), 15/02/2023 (41,48 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi au défendeur n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— frais de relance après mises en demeure (33,60 euros +35,28 euros +35,28 euros +35,28 euros) en l’absence de factures du syndic au titre desdites relances et de mises en demeure régulières préalables.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance de 244,81 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure du 26/07/2023, qui est produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente ainsi qu’aux frais de commandement de l’huissier en date du 30/05/2023.

En conséquence, M. [P] [U] sera condamné au paiement de la somme de 244,81 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 1 225,44 euros sur le compte de M. [P] [U].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [P] [U] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur caractérisée puisqu’il a déjà été condamné par le tribunal de proximité de Colombes en date du 16/09/2021 (au titre des charges arrêtées au 01/10/2020).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 930 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [P] [U] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 26/05/2023 qui ne relève pas des dépens prévus par l’article 695 du même code et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [P] [U] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue Michelet à Colombes (92700), représenté par son syndic :

— la somme de 9 392,56 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2021 au 31/10/2023, appels du 01/10/2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30/11/2023,

— la somme de 244,81 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 930 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.225,44 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [P] [U] ,

CONDAMNE M. [P] [U] au paiement des dépens de l’instance et qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 26/05/2023 admis au titre de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,