Expéditions le : Minute n° 25/00238

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02263 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FQVV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [U] [O] [W] épouse [L], demeurant [Adresse 1] – [Localité 8]

représentée par M^e Jérôme LUCE – SAS MERMET ET ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS et d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparant

Madame [V] [A], demeurant chez Monsieur [D] [A] – [Adresse 7] – [Localité 6]

comparante

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 27 novembre 2015, M. [N] [L] a donné en location à Mme [V] [A] et M. [M] [G] un appartement avec buanderie et garage, situé [Adresse 3] à [Localité 8] dont il est usufruitier.

Selon attestation notariée du 18 octobre 2023, suite au décès de M. [N] [L] le 28 novembre 2020, son épouse, Mme [U] [W] épouse [L], est devenue usufruitière et à ce titre bailleur des locataires, M. [H] [L] étant le nu-propriétaire du bien.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 5.361,79 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date 30 octobre 2023, Mme [U] [W] épouse [L] a fait assigner Mme [V] [A] et M. [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy aux fins de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de la dette locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2024 et renvoyée à plusieurs reprises, notamment pour tenir compte de la décision de la commission de surendettement pris à l’égard de Mme [V] [A] et de la libération du logement, et dans l’attente de la décision d’aide juridictionnelle demandée par M. [M] [G].

A l’audience de renvoi du 11 juin 2025, Mme [U] [W] épouse [L] est représentée par son conseil qui s’en remet à ses dernières écritures et dépose son dossier.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2, régulièrement signifiées aux défendeurs, elle demande au juge, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résiliation du bail au 14 août 2023 par l’effet de la clause résolutoire,constater que Mme [V] [A] et M. [M] [G] ont quitté les lieux le 9 décembre 2024,constater son désistement de sa demande d’expulsion,condamner M. [M] [G] à lui payer la somme de 14.055,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 22 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement Mme [V] [A] et M. [M] [G] à lui payer la somme de 14.042,72 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives et indemnités d’état des lieux dus entre le 23 février et le 9 décembre 2024, outre frais de saisie conservatoire de créance, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner in solidum Mme [V] [A] et M. [M] [G] à lui payer la somme de1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.Au soutien de ses demandes, Mme [U] [W] épouse [L] expose que les locataires ne payaient plus régulièrement le loyer depuis 2019, qu’elle leur a fait délivrer des commandements de payer les 14 août et 10 décembre 2019, qui ont été régularisés sans pour autant que le loyer courant ne soit payé. Elle déclare avoir été ainsi contrainte de leur faire délivrer un troisième commandement de payer qui n’a pas été régularisé de sorte que le bail s’est trouvé résilié, que les locataires se sont maintenus dans les lieux sans procéder à aucun paiement.

Elle explique que Mme [A] a déposé un dossier de surendettement, et qu’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prise par la commission de surendettement le 22 février 2024, entraînant l’effacement de sa dette locative d’un montant de 14.186,05 euros, mais précise que la locataire reste redevable des loyers impayés postérieurement.

Elle affirme que malgré les déclarations de la locataire faisant état du départ de M. [G] en 2019, celui-ci ne lui a jamais notifié son congé et qu’il reste donc titulaire du bail est redevable de la totalité des loyers et indemnités d’occupation due à ce titre, ne bénéficiant d’aucune procédure de surendettement. Elle ajoute que Mme [A] a finalement quitté les lieux le 9 décembre 2024, en restituant les clés du logement par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 17 décembre 2024 par un commissaire de justice en présence du père de Mme [A], qui a mis en évidence l’absence de nettoyage du logement, de remplissage de la cuve à fioul et d’entretien de certains équipements, ainsi que quelques dégradations, imputables aux locataires.

Elle souligne que malgré la déduction du dépôt de garantie, la dette locative reste encore très élevée, d’un montant de 28.098,51 euros, que la défaillance des locataires depuis plusieurs années la place dans une situation financière extrêmement délicate puisqu’elle doit continuer à faire face aux charges de l’immeuble aux impôts, tout en engageant des frais importants dans le cadre de la présente procédure, notamment d’état des lieux par de commissaire de justice, de saisie conservatoire.

*

Mme [V] [A] est absente à l’audience de renvoi, elle a comparu en personne aux audiences du 10 avril et du 9 octobre 2024. Elle soutient que le bailleur a été averti du départ de M. [G] fin septembre 2018, dans le cadre d’une procédure de violences conjugales, qu’elle avait demandé à ce qu’il ne soit plus mentionné sur le bail mais que le bailleur avait refusé, la menaçant de ne pas renouveler le contrat. Elle affirme avoir trouvé un autre logement et pouvoir quitter les lieux le 27 novembre 2024, confirmant qu’elle a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et d’un effacement de sa dette à hauteur de 14.186,05 euros.

*

Représenté par son conseil aux premières audiences, M. [G] ne comparaît pas à la dernière audience. Son conseil a informé le tribunal par mail du 6 décembre 2024 qu’il n’était plus en charge de la défense des intérêts de M. [G].

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La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions des articles 394 et 395 alinéa 1 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, il convient de constater que le bailleur se désiste de sa demande d’expulsion, qui n’a donc plus lieu d’être examinée, tout comme les conditions de sa recevabilité.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire, que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 13 juin 2023, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 5.361,79 euros, qui visait cette clause.

Le décompte versé par le bailleur, pour la période entre le 1er décembre 2022 au 12 mai 2025, et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 13 juin 2023 et le 13 août 2023, aucun règlement n’est intervenu, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 14 août 2023 et que les occupants du logement se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la solidarité des défendeurs à la dette

Selon les dispositions de l’article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [A] a occupé le bien pendant toute la durée du bail et, postérieurement à la résiliation, jusqu’à son départ le 9 décembre 2024.

Concernant M. [G], plusieurs pièces du dossier permettent de considérer qu’il a effectivement quitté le logement objet du bail fin 2019.

C’est le cas du commandement de payer du 10 décembre 2019, où l’huissier a constaté à cette date que le nom de l’intéressé ne figurait sur aucune porte, ni aucune boite aux lettres du [Adresse 3], et qu’après recherches, il avait eu confirmation par la personne rencontrée sur place que M. [G] [M] ne vivait plus à cette adresse et résidait désormais [Adresse 4] à [Localité 9]).

Dans son dossier de surendettement déposé le 22 novembre 2023, Mme [A] se déclare comme célibataire et vivant seule. De même, la fiche de synthèse de l’enquête sociale réalisée dans le cadre de la prévention des expulsions locatives établie le 26 décembre 2023, mentionne que le couple s’est séparé suite à des violences conjugales fin 2019 et que Mme [A] n’est plus en capacité de faire face au loyer avec son seul salaire depuis cette date.

Ainsi, Mme [L] ne pouvait ignorer qu’un des locataires avait quitté le logement dès cette date et qu’il n’y est pas revenu, étant précisé qu’elle lui a adressé un courrier recommandé le 13 juin 2024 et l’a fait convoquer par huissier à l’état des lieux de sortie à l’adresse du [Adresse 2] à [Localité 5], l’accusé de réception du courrier recommandé ayant été signé par l’intéressé. De même, dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 17 décembre 2024, le commissaire de justice indique « M. [G] avait d’ores et déjà quitté le logement, sans pour autant donner congé ».

Cependant, aucune pièce du dossier ne vient corroborer les déclarations de Mme [A] affirmant que les locataires avaient informé le bailleur du départ de M. [G]. Dès lors, en l’absence de congé valablement délivré et conformément à la clause de solidarité prévue au bail, celui-ci reste donc redevable des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail le 14 août 2023.

En revanche, il n’est pas tenu des indemnités d’occupation dès lors qu’il n’occupait déjà plus le logement à la date de résiliation du bail. En effet, il convient de rappeler que les indemnités d’occupation ne peuvent être considérées comme des loyers dus au titre du bail, puisque celui-ci est résilié, mais qu’elles ont un caractère indemnitaire visant à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait d’une occupation de son bien sans droit ni titre, de sorte que sauf clause prévue au bail (ce qui n’est pas le cas en l’espèce), cette indemnité n’est due que par l’occupant effectif des lieux.

M. [G] ne pourra donc être solidairement tenu que des sommes dues jusqu’au 14 août 2023, au titre des loyers, charges et taxes.

Sur la dette locative

L’article 24 V de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

Concernant les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes arrêtées au 14 août 2023

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, à la date de résiliation du bail le 14 août 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 8.226,79 euros.

En application du contrat, le bailleur retient des frais au titre de l’entretien de la chaudière en janvier 2023 et du ramonage en mai 2023, qui sont justifiés par les factures afférentes.

Le bailleur inclut dans son décompte la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2022 (167€). Or, l’avis d’impôt versé aux débats pour en justifier mentionne uniquement le nom de M. [H] [L] en qualité de propriétaire, sans mention de Mme [L] comme usufruitière comme c’est en principe le cas en cas de propriété démembrée.

Par ailleurs, dans le procès-verbal de constat des lieux de sortie du 26 novembre 2024, M. [H] [L] déclare au commissaire de justice qu’il habite le bien contigu de celui occupé par les locataires, donc rien ne permet de vérifier que l’avis d’impôt concernant la TOM ne correspond pas à un autre logement situé à la même adresse, ou qu’ils concernent deux logements à la même adresse et que le montant devrait être proratisé pour chaque bien.

La somme de 167 euros retenue pour l’année 2022 sera donc écartée.

Dès lors, la créance du bailleur au titre des loyers, charges et taxes arrêtées au 14 août 2023 s’élève donc à un total de 8.059,79 euros (8.226,79 – 167).

En conséquence, M. [M] [G] sera condamné à payer cette somme à Mme [U] [L], avec intérêts à compter du 30 octobre 2023, date de l’assignation.

Compte tenu de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement à l’égard de Mme [V] [A] le 21 décembre 2023, et de l’effacement de sa dette locative d’un montant de 14.185,05 euros au 22 février 2024, celle-ci n’est pas tenu au paiement de la somme de 8.059,79 euros due au titre des loyers, charge et taxes.

Concernant les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement et conformément aux développements précédents, Mme [A], seule occupante du bien à la date de la résiliation du bail, sera donc seule condamnée à payer à Mme [L] une indemnité d’occupation, et ce, à compter la date de résiliation du bail le 14 août 2023 et jusqu’à libération effective des lieux le 9 décembre 2024.

Afin de permettre la réparation intégrale du préjudice, il convient de fixer cette indemnité au montant des loyers et charges comprises, soit la somme mensuelle de 955 euros du 14 août au 31 décembre 2023 (3.820€), 988 euros du 1er janvier au 30 novembre 2024 (10.868€) et du 1er au 9 décembre 2024 (9/31 x 988 = 286.83€).

Les sommes de TOM pour les années 2023 (174€) et 2024 (153,74€) sont justifiées par deux avis au nom de M. [H] [L] seul, le même raisonnement que pour la taxe 2022 est appliqué et les sommes ainsi facturées ne seront pas retenues.

La créance du bailleur à ce titre s’élève donc à la somme totale de 14.974,83 euros.

La commission de surendettement a prononcé le 21 décembre 2023 l’effacement de la dette locative de Mme [V] [A] pour un montant de 14.185,05 euros au 22 février 2024, comme cela résulte du courrier adressé à Mme [L] le 17 avril 2024.

Selon les développements précédents, la somme de 8.059,79 euros due au titre des loyers, charges et taxes à la date de la résiliation du bail a été prise en compte pour l’effacement de la dette, portant le solde à effacer à la somme de 6.125,26 euros (14.185,05 – 8.059,79).

Mme [V] [A] sera donc condamnée à payer à Mme [L] la somme de 8.849,57 euros (14.974,83 – 6.125,26) au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 14 août 2023 au 9 décembre 2024. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les sommes dues au titre des dégradations locatives

Selon les dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Mme [L] retient les frais suivants :

frais de ménage : 420 euros,entretien de la chaudière : contrat annuel 176 euros et ramonage 64 euros,fuel : vérification du niveau 126,50 euros et remplissage de la cuve 2.943,24 euros,dégradations de plinthes et absence de douilles et ampoules : 200 euros,frais d’huissiers : 130,26 euros en décembre 2023, 302,45 euros en novembre 2024 et 814,90 euros et 359,71 euros en février 2025.

Il résulte du constat d’état des lieux de sortie du 17 décembre 2024 que les lieux sont poussiéreux et parfois sales, ce qui justifie les frais de nettoyage sollicités selon devis fourni aux débats.

Les frais d’entretien et de ramonage de la chaudière sont évalués par le bailleur sur la base des factures produites pour l’année 2022. Faute pour les locataires de justifier de la réalisation de cet entretien par des factures, comme cela était prévu au contrat de bail, ces frais seront mis à leur charge.

Concernant le fuel, l’état des lieux d’entrée mentionne que la cuve contient 2.500 litres et qu’elle devra être remplie au départ des locataires. Selon la facture du 21 décembre 2024 de 126,50 euros, à la date du 19 décembre 2024, la cuve contenait 100 litres et Mme [L] est donc bien fondée à mettre à la charge des locataires le coût de remplissage jusqu’à 2.500 litres, sur la base des tarifs en vigueur en décembre 2024 (1,1799 euros le litre) et non en février 2025 comme elle le fait, soit un total de 2.831,76 euros (2.400 x 1,1799).

La réalité des dégradations retenues est établie par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, mais en l’absence de justificatif du coût de remplacement et de remise en état, la somme de 200 euros ne sera pas retenue.

Concernant les frais d’huissier, la première somme ne correspond à aucune des factures produites par le bailleur, qui indique qu’il s’agit des frais de commandement de payer, lesquels sont pris en compte au titre des dépens. Cette somme ne sera donc pas retenue.

Mme [L] verse aux débats deux factures des 26 novembre 2024 (604,90€) et 14 janvier 2025 (1.629,80€) pour des frais de convocation des locataires et réalisation de l’état des lieux de sortie. Force est de constater que la seconde facture reprends les frais de la première, relatifs à la convocation de novembre, au PV de difficultés de sorte que ces sommes sont facturées deux fois, ainsi seule la somme de 1.629,80 euros a été effectivement facturée par l’huissier, et la moitié sera donc mise à la charge des locataires, soit 814,90 euros.

Enfin, il n’y a pas lieu de facturer à Mme [A] le coût de la saisie conservatoire du 4 février 2025, en l’absence de justification de la dénonciation de cette saisie à la débitrice.

Dès lors, la créance du bailleur au titre des dégradations locatives et état des lieux s’élève à la somme totale de 4.443,16 euros (420 + 176 + 64 + 126,50 + 2.831,76 + 814,90), dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 880 euros.

Il est constant que Mme [V] [A] a occupé seule le bien depuis fin 2019, il y a donc lieu de considérer qu’elle est seule redevable des dégradations et frais locatifs.

Elle sera donc condamnée à payer à Mme [L] la somme de 3.553,16 euros (4.443,16 – 880) à ce titre, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Mme [V] [A] et M. [M] [G] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] [L] les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [V] [A] et M. [M] [G] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE le désistement de Mme [U] [W] épouse [L] de sa demande d’expulsion,

CONSTATE que le bail conclu le 27 novembre 2015 entre Mme [U] [W] épouse [L] d’une part, et Mme [V] [A] et M. [M] [G] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié au 14 août 2023,

CONDAMNE M. [M] [G] à payer à Mme [U] [W] épouse [L] la somme de 8.059,79 euros au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’au 14 août 2023, avec intérêts à compter du 30 octobre 2023,

CONDAMNE Mme [V] [A] à payer à Mme [U] [W] épouse [L] la somme de 8.849,57 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 14 août 2023 et jusqu’au 9 décembre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [V] [A] à payer à Mme [U] [W] épouse [L] la somme de 3.553,16 euros au titre des dégradations et frais locatifs, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [A] et M. [M] [G] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [A] et M. [M] [G] à payer à Mme [U] [W] épouse [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS