TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03054 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGZT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[U] [S]

[O] [E] épouse [S]

C/

[F] [P]

[R] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à Me [Localité 9]

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [E] épouse [S], demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Maître Déborah MAURIZOT, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 7]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [C],

En qualité de caution

Demeurant [Adresse 4] (MAYOTTE)

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 19 et 24 août 2022 prenant effet au 22 août 2022, Monsieur [U] [S] a donné à bail par le biais de son mandataire QUIETIS GESTION à Monsieur [F] [P] un appartement à usage d’habitation (N°208) ainsi qu’un parking (N°37 lot 66) situés [Adresse 1] à [Localité 12] pour un loyer mensuel de 482 euros et une provision sur charges mensuelle de 39 euros.

Par acte du 19 août 2022, Monsieur [R] [C] s’est porté caution solidaire de Monsieur [F] [P].

Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] ont fait signifier à Monsieur [F] [P] le 22 mars 2024 et le 4 avril 2024 pour Monsieur [R] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice, Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] ont ensuite fait assigner Monsieur [F] [P] le 2 juillet 2024 et Monsieur [R] [C] le 27 juin 2024 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail intervenue le 22 mai 2024,

— l’expulsion de Monsieur [F] [P], ainsi que de tout occupant introduit de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 2685,09 euros arrêtée au 23 mai 2024, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes dans les termes de leur assignation et actualisent le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5312,08 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à personne le 27 juin 2024 Monsieur [R] [C] n’est ni présent ni représenté.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 2 juillet 2024, Monsieur [F] [P] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024 pour Monsieur [R] [C] et du 2 juillet 2024 pour Monsieur [F] [P], conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement le 19 et 24 août 2022 prenant effet au 22 août 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1809,39 euros a été signifié le 22 mars 2024 pour Monsieur [F] [P] et le 4 avril 2024 pour Monsieur [R] [C], conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

La résiliation est donc intervenue le 23 mai 2024 et Monsieur [F] [P] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [F] [P] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques s’agissant en outre d’un logement meublé.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] produisent un décompte du 10 octobre 2024 démontrant que Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] restent devoir la somme de 5312,08 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] produisent également l’acte de cautionnement daté du 19 août 022 et signé par Monsieur [R] [C].

Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C], en sa qualité de caution, seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5312,08 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 mai 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S], Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] seront solidairement condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 19 et 24 août 2022 prenant effet au 22 août 2022 entre Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] et Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation (N°208) et le parking (N°37 lot 66) situés [Adresse 2] à [Localité 12] sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [P] et sa caution Monsieur [R] [C] à verser à Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 5312,08 euros (décompte arrêté au 10 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] à verser à Monsieur [U] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [P] et Monsieur [R] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La présidente,