Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 16 décembre 2025, n° 25/04394

TJ Toulouse 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a apporté la preuve de la créance et que Monsieur [M] [K] n'a pas contesté cette dette en ne comparant pas.
Rejeté
Mise en demeure insuffisante
La cour a jugé que les mises en demeure ne fournissaient pas le détail des sommes réclamées, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés pour obtenir un titre exécutoire.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que Monsieur [M] [K] étant la partie perdante, il doit être condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 16 déc. 2025, n° 25/04394
Numéro(s) :	25/04394
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MOREAU
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 4 ] SITUÉ [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 25/04394 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UOFE

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/04394 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UOFE

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e François MOREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] SITUÉ [Adresse 3], représenté pas son syndic, la société FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [M] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [K] est propriétaire des lots n° 35 et 103 au sein de l’immeuble [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 5], a assigné Monsieur [M] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 25 novembre 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 5], demande à la présente juridiction, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

déclarer l’exigibilité immédiate des provisions sur charges votées au titre du budget prévisionnel de l’exercice 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;condamner Monsieur [M] [K] à payer les sommes suivantes :3.656,90 euros au titre des charges exigibles échues au 19 août 2025 ;1.146,03 euros au titre des provisions sur charges et fonds travaux à échoir les 3e et 4e trimestres 2025 et 1er trimestre 2026 ;le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaire indique que son syndic a changé et est désormais la société SNG IMMOBILIER.

Toutefois, il convient de constater qu’aucun élément n’est produit en ce sens.

De son côté, Monsieur [M] [K], bien que régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [M] [K] est propriétaire des lots n° 35 et 103 au sein de l’immeuble [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte joint à l’assignation arrêté le 10 septembre 2025 (appel de fonds du 3e trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Monsieur [M] [K] reste redevable de la somme de 3.656,90 euros d’arriérés de charges de copropriété échues, en ce compris les frais de recouvrement.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [M] [K]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [M] [K] est donc redevable de la somme de 3.656,90 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 10 septembre 2025 (appel de fonds du 3e trimestre de l’exercice 2025 et frais de recouvrement inclus).

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception délivrés16 novembre 2024 et par courrier recommandé déposé le 07 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis la partie défenderesse en demeure de payer respectivement la somme de 1.340,05 euros et 1.858,69 euros, et indiqué que conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l’envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Toutefois, il convient de constater que ces mises en demeure ne fournissent pas le détail des sommes réclamées, si bien que la demande au titre des charges non échues apparaît irrecevable.

Par ailleurs, les autres mises en demeures produites sont dépourvues d’accusés de réception ou même de preuve de dépôt, et le détail des sommes réclamées y est incomplet.

Il convient donc de débouter de syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [M] [K] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [M] [K] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 5].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 5], la somme de 3.656,90 euros (TROIS MILLE SIX CENT CINQUANTE SIX EUROS et QUATRE VINGT DIX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues, arrêtée au 10 septembre 2025 (appel de fonds du 3e trimestre de l’exercice 2025 et frais de recouvrement inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 5], une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 16 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,