TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00357

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYR7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[C] [T] [G]

[Z] [E] [K]

C/

[W] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [C] [T] [G]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [E] [K]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [N]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 août 2023, Mme [C] [G] et M. [Z] [K], par l’intermédiaire de leur mandataire QUIETIS GESTION ont donné à bail à M. [W] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec emplacements de stationnement aériens n°22 et 25, pour un loyer mensuel de 635 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] [G] et M. [Z] [K] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024 pour un montant en principal de 2848,03 €.

Mme [C] [G] et M. [Z] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 janvier 2025, Mme [C] [G] et M. [Z] [K] ont ensuite fait assigner M. [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— et de condamner ce dernier :

* au paiement de la somme de 3.748,42 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 déembre 2024 ;

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ;

outre une somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, Mme [C] [G] et M. [Z] [K], représentés par leur conseil reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 1.248,42 €. Ils précisent que le locataire a donné régulièrement congé à effet au 02 mai 2025 et qu’il invoque des réglements qui ne figurent pas sur le décompte locatif produit. Ils demandent à produire une décompte actualisé en délibéré et maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

M. [W] [N], présent, fait valoir qu’il a réglé l’intégralité de la dette. Il précise ne pas solliciter son maintien dans les lieux et communique sa nouvelle adresse.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé, le conseil des demandeurs a fait parvenir par mail en date du 08 avril 2025, un décompte actualisé, le défendeur étant en copie de cet envoi.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Mme [C] [G] et M. [Z] [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette saisine n’étant pas prescrite à peine d’irrecevabilité dès lors que les demandeurs sont des personnes physiques.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 16 août 2023 contient une clause résolutoire (2-11) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2848,03 € a été signifié le 27 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

M. [W] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 725,69 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, en ce qu’il ressort des débats qu’il a donné congé et doit quitter volontairement les lieux au 02 mai 2025.

Dans ces conditions, à défaut de départ effectif à cette date, l’expulsion de M. [W] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Mme [C] [G] et M. [Z] [K] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [W] [N] ne reste devoir aucune somme à la date du 08 avril 2025, celui ci ayant apuré la dette réclamée à l’audience, par virements de 500€, 22,73 € et 725,69 euros en date des 2, 3 et 4 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse.

Par conséquent, Mme [C] [G] et M. [Z] [K] seront déboutés de leur demande en paiement provisionnel.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience ayant été réglé par M. [W] [N], celui-ci devenu occupant sans droit ni titre, sera toutefois condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens à l’exclusion des frais du commandement de payer du 27 septembre 2024 en ce qu’il ressort du décompte locatif que ces frais ont été réglés par le défendeur.

Compte tenu du fait que M. [W] [N] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [C] [G] et M. [Z] [K], M. [W] [N] sera condamné à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2023 entre Mme [C] [G] et M. [Z] [K], d’une part, et M. [W] [N], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec emplacements de stationnement aériens n°22 et 25, sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] [G] et M. [Z] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Mme [C] [G] et M. [Z] [K] de leur demande en paiement provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

CONDAMNONS M. [W] [N] à payer à Mme [C] [G] et M. [Z] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS M. [W] [N] à payer à Mme [C] [G] et M. [Z] [K] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [N] aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer déjà acquitté ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente