TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Betty-océane MASSIANI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Audrey CHARLET-DORMOY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 22/08063 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTSF

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 18 février 2025

DEMANDERESSE

Société LA SOCIETE ZOSCLOUS, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0201

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] [Localité 3], dont le siège social est sis Représenté par la Société GTF REAL ESTATE INVESTISSEMENT – Management [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Betty-océane MASSIANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 22/08063 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTSF

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ZOSCLOUS est propriétaire occupante d’un appartement situé au [Adresse 4] [Localité 3] .

La copropriété a eu pour syndic depuis le 19/06/2019 la société GTF REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT , après transmission universelle de patrimoine du cabinet JOUBERT, ancien syndic.

Le 06/04/2016, la SCI ZOSCLOUS, assuré auprès des MMA, a déclaré un dégât des eaux , en en informant le syndicat des copropriétaires.

Elle a effectué des relances pour obtenir réparation auprès du syndicat des copropriétaires le 10/06/2016 , puis le 17/12/2017, et 29/05/2018 , 30/05/2019. Une ultime demande a été faite par LRAR du 13/12/2019 .

Le syndic avait évoqué en janvier 2017 deux causes pour ces infiltrations, selon l’entreprise mandatée, soit un défaut de façade sur laquelle un solin défectueux est à réenduire et repeindre, et au niveau du porte drapeau , un manque de joint étanche .

A la suite de l’assignation en référé expertise de la SCI ZOSCLOUS du 08 et 09/12/2020, le juge des référés par ordonnance du 23/02/2021 a désigné M.[J] en qualité d’expert pour l’examen des dommages subis par infiltrations .

L’expert a déposé son rapport le 06/12/2021.

Par acte d’huissier du 08/12/2022 , la SCI ZOSCLOUS a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3], ayant pour syndic la société GTF REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT sur le fondement des articles 14 de la loi du 10/07/65, 10-1 de la loi du 10/07/65 aux fins de :

Voir juger que la SCI ZOSCLOUS subit un préjudice depuis avril 2016 dans son appartement du [Adresse 4] [Localité 3] à la suite d’infiltrations provenant des murs de façade de l’immeuble dont s’agit Voir juger que , comme l’a fait l’expert judiciaire dans son rapport du 06/12/2021 , l’origine des désordres provient des parties communes engageant ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] Voir juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] n’a réalisé les travaux réparatoires que le 03/02/2023 , soit 7 ans après la première réclamation de la SCI ZOSCLOUS En conséquence :Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] , ayant pour syndic TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS :La somme de 2868.14 euros TTC , correspondant aux coûts de remise en état de l’appartement , qui sera à réactualiser au jour de sa réalisation effective La somme de 2450 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissanceLa somme de 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral Voir ordonner que les sommes soient augmentées des intérêts au taux légal à compter d’avril 2016 , date à compter de laquelle le syndicat des copropriétaires a été informé des désordres de la SCI ZOSCLOUS et ordonner la capitalisation des intérêts Voir ordonner que la SCI ZOSCLOUS soit dispensée de toute participation à cette dépense commune relative aux travaux exécutés le 03/02/2023 , ainsi qu’aux frais afférents à l’ensemble de la procédure , depuis la mise en place de l’expertise judiciaire En tout état de cause :Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] , ayant pour syndic TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens en ce comprenant les frais d’expertise L’affaire a été renvoyée au 08/06/2023 , puis au 20/11/2023.

Par décision d’administration judiciaire du 26/12/2023 , les parties ont été invitées à tenter de se concilier, Mme [N], conciliatrice de justice, étant désignée pour tenter cette conciliation, avec renvoi au 12/03/2024.

La copropriété a pour nouveau syndic la SARL TAILORCOPRO.

L’affaire a été renvoyée le 12/03/2024 et le 27/06/2024 , la conciliation étant en cours .

Mme la conciliatrice de justice a constaté l’échec de la conciliation le 19/10/2024.

L’affaire a été renvoyée le 07/11/2024 au 09/12/2024 par dernier renvoi.

La SCI ZOSCLOUS soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir juger que la SCI ZOSCLOUS subit un préjudice depuis avril 2016 dans son appartement du [Adresse 4] [Localité 3] à la suite d’infiltrations provenant des murs de façade de l’immeuble dont s’agit Voir juger que , comme l’a fait l’expert judiciaire dans son rapport du 06/12/2021 , l’origine des désordres provient des parties communes engageant ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] Voir juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] n’a réalisé les travaux réparatoires que le 03/02/2023 , soit plus de 8 ans après la première réclamation de la SCI ZOSCLOUS En conséquence :

Voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de :2868.14 euros TTC de coût de remise en état de l’appartement et qui sera réactualisé au jour de sa réalisation effective3068.30 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral Voir ordonner que ces sommes soient augmentées des intérêts au taux légal à compter d’avril 2016 , date à compter de laquelle le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a été informé de l’origine des désordres de la SCI ZOSCLOUS et Ordonner la capitalisation des intérêts Voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à terminer les travaux entrepris sur la façade extérieure et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir Voir ordonner que la SCI ZOSCLOUS soit dispensée de toute participation à cette dépense commune relative aux travaux mal exécutés les 03/02/2023 et 11/03/2024 , ainsi qu’aux frais afférents à l’ensemble de cette procédure depuis la mise en place de l’expertise judiciaire En tout état de cause :

Voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

A titre principal :Voir débouter la SCI ZOSCLOUS de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions A titre subsidiaire :Voir enjoindre la SCI ZOSCLOUS de verser aux débats le devis actualisé de l’entreprise SBLR 95 Voir réduire à juste mesure le montant des dommages et intérêts pour préjudice moral réclamé par la SCI ZOSCLOUS Voir réduire à juste mesure le montant de l’article 700 du code de procédure civile Voir laisser les dépens à la charge des parties

MOTIFS :

Sur la responsabilité des désordres :

En application de l’article 14 de la loi du 10/07/65 , le syndicat des copropriétaires est responsable notamment des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes , sans préjudice de toute action récursoire.

Le dégât des eaux a été déclaré le 06/04/2016 par la SCI ZOSCLOUS puis 10/06/2016 .

La SCI ZOSCLOUS soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires depuis 2016 résulte des constatations de l’expert . Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO ne conteste pas le principe de sa responsabilité .

M.[J] a conclu à un défaut d’étanchéité de la bavette en zinc qui habille la corniche filante de la façade située à hauteur d’allège des fenêtres . Il a précisé que l’eau qui ruisselle le long de la façade ne peut s’évacuer vers l’extérieur , ce qui serait le cas si le solin était en bon état, et pénètre dans le mur à chaque pluie par la fissure de l’enduit et imprègne d’eau la maçonnerie . Il expose que le taux important d’humidité de la maçonnerie provoque les désordres sur le parement intérieur de la pièce de séjour de l’appartement de la SCI ZOSCLOUS et que l’ouvrage défaillant est une partie commune.

Les désordres consistent en des décollements importants de la peinture dans le bas du mur du salon au niveau des allèges de fenêtre à 50 cm au-dessus du sol, derrière un meuble, au droit des traverses basses des dormants des fenêtres.

Il a réfuté toute origine dans un manque d’étanchéité au niveau du porte drapeau , préconisant s’il devait être maintenu lors de travaux de réfection, un joint d’étanchéité.

Ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO est engagée du fait d’un défaut d’entretien de ce mur et de la bavette filante en zinc sur la corniche en façade .

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI ZOSCLOUS :

Sur le préjudice matériel :

La SCI ZOSCLOUS sollicite réparation de son préjudice matériel de 2868.14 euros TTC selon devis GOUIDER du 17/11/2022 réactualisé par rapport au devis SLBR 95 de 1063.60 euros du 19/09/2021 .

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO s’y oppose en faisant valoir que ce devis n’a pas été validé par expert et en demandant un devis SLBR 95 réactualisé.

Le devis SLBR n’a pas été réactualisé par la SCI ZOSCLOUS et il n’y a pas lieu d’enjoindre le demandeur de le faire , les éléments aux débats permettant de fixer ce préjudice. Le devis GOUIDER était d’un montant trop élevé pour des travaux de peinture sur 24m² selon l’expert judiciaire .

Il convient de fixer le montant du préjudice matériel à 1452 euros TTC sur une base de 55 euros/heure HT pour les travaux de réfection des peinture du mur du salon détérioré après enduits , le syndicat des copropriétaires ne devant pas supporter les travaux d’amélioration par pose d’un voile de verre .

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer cette somme de 1452 euros à la SCI ZOSCLOUS , avec intérêts au taux légal . Ces intérêts sont en application de l’article 1231-7 du code civil dus et le juge peut en fixer le point de départ à une date antérieure au jugement, mais non antérieure à la naissance du préjudice.

Il convient de dire que les intérêts au taux légal débuteront au 04/01/2017, date à laquelle le précédent syndic JOUBERT reconnaissait a minima un défaut du solin de façade , sans entreprendre de travaux, ce que l’expertise judiciaire a confirmé .

Sur le préjudice de jouissance :

La SCI ZOSCLOUS demande une somme de 3068.30 euros de dommages et intérêts du fait de la durée du préjudice de jouissance subi depuis 2016 , et jusqu’au 05/11/2024, sans diligence et sans que les travaux ne soient encore tous réalisés , en raison d’une large fissure encore présente malgré des travaux effectués le 09/02/2023 et 11/03/2024.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO fait valoir que la SCI ZOSCLOUS ne rapporte pas de preuve de préjudice de jouissance subi , faute de preuve d’immobilisation du bien ou impossibilité d’utilisation, et fait part d’un préjudice hypothétique pour une fissure encore présente , qui n’est démontrée que par une photo non datée.

Le préjudice de jouissance est caractérisé par des cloques et décollements de peinture avec humidité de cette zone sous la fenêtre du salon depuis avril 2016, soit plus de 8 ans . Il existe donc une atteinte à la jouissance normale d’une pièce de vie , sans que pour autant elle ne puisse être utilisée.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS une somme de 3068.30 euros ( soit moins d’un euro / jour) , avec intérêts au taux légal à compter du 05/11/2024 , date à laquelle il est demandé sa liquidation .

Aucun élément technique ne vient déterminer une poursuite actuelle de ce préjudice .

Sur le préjudice moral :

La SCI ZOSCLOUS expose que depuis 2016 , elle a dû faire de très nombreuses démarches pour obtenir réparation de ces désordres, pour demander une somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive . Le syndicat des copropriétaires fait observer que la SCI ZOSCLOUS ne démontre pas le préjudice moral de la société elle-même au sein de sa structure ou dans l’exercice de son activité .

Si le préjudice moral de la SCI ZOSCLOUS n’est pas caractérisé , faute de preuve de perte de revenus ou de réputation , la résistance abusive est caractérisée . En effet en application de l’article 1240 et suivants du code civil , la résistance abusive peut donner lieu à indemnisation. Elle consiste en la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. Il y a lieu de caractériser un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que le préjudice subi en conséquence de cet abus.

Le syndicat des copropriétaires qui reconnaissait sa responsabilité dans l’origine des désordres signalés dès 2016 a tardé à mettre en œuvre des expertises amiables, puis au moins depuis 2017 où elle reconnaissait sa responsabilité n’a pas fait procéder à des travaux de réfection du solin défectueux . La SCI ZOSCLOUS a dû faire intervenir le 13/12/2019 son assurance de protection juridique , sans obtenir gain de cause. L’inertie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO a obligé la SCI ZOSCLOUS à solliciter une expertise judiciaire le 09/12/2020 . Le syndicat des copropriétaires a non seulement mis en œuvre des travaux seulement en février 2023 et mars 2024 , bien que le rapport soit déposé en décembre 2021 mais n’a pas même payé à tout le moins les dommages matériels subis avant la présente instance, qui étaient évalués par expert judiciaire à cette date .

L’abus du droit de résister est constitué.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS une somme de 1000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement, date de son évaluation .

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur la demande au fin de terminer les travaux de façade extérieure sous astreinte :

La SCI ZOSCLOUS fait valoir que les travaux ont été mal réalisés en façade le 09/02/2023 et 11/03/2024 , si bien qu’une large fissure persiste avec des infiltrations qui vont perdurer.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO soutient que la SCI ZOSCLOUS n’apporte pas de preuve de cette non-réalisation conforme des travaux par une simple photo non datée ou de fissure pouvant créer des infiltrations.

La SCI ZOSCLOUS n’a versé qu’une photo non datée du solin qui serait mal réparé. Celle-ci reste insuffisante à démontrer cette absence de reprise conforme du solin alors que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO verse la facture PMR du 09/02/2023 pour ces travaux, et que la SCI ZOSCLOUS et le syndicat des copropriétaires évoquent une nouvelle intervention le 11/03/2024 .

La SCI ZOSCLOUS sera déboutée de sa demande .

Sur la demande de la SCI ZOSCLOUS d’être dispensée des frais de procédure :

L’article 10 de la loi du 10/07/1965 impose au copropriétaire de participer aux charges relatives à la conservation , à l’entretien et à l’administration des parties communes , proportionnellement aux valeurs respectives des parties privatives comprises dans leurs lots .

L’article 10-1 alinéa 2 de cette loi dispose :

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de procédure s’entendent des dépens et débours et honoraires de conseil des articles 695 à 700 du code de procédure civile .

Il convient de dispenser la SCI ZOSCLOUS de toute participation au paiement des frais de cette procédure depuis les frais générés en référé expertise , ayant donné lieu à décision du 23/02/2021.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO sera condamné aux dépens incluant les frais de l’expertise judiciaire et à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire , statuant par jugement contradictoire , en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO est entièrement responsable des dommages subis par la SCI ZOSCLOUS dans le salon de son appartement situé au [Adresse 4] [Localité 3] par infiltration en l’absence d’entretien des parties communes

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de 1452 euros à la SCI ZOSCLOUS en réparation de son préjudice matériel , avec intérêts au taux légal à compter du 04/01/2017

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de 3068.30 euros en réparation de son trouble de jouissance , avec intérêts au taux légal à compter du 05/11/2024

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de 1000 euros en réparation de la résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation

DEBOUTE la SCI ZOSCLOUS de sa demande de fin de travaux de reprise du solin sous astreinte

DISPENSE la SCI ZOSCLOUS de toute participation au paiement des frais de cette procédure depuis les frais générés en référé expertise , ayant donné lieu à décision du 23/02/2021

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de l’expertise judiciaire

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour syndic la SARL TAILORCOPRO à payer à la SCI ZOSCLOUS la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière La Présidente