MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 Octobre 2025

DOSSIER : N° RG 22/01182 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QV4U

NAC : 74C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M^me RIQUOIR

lors du prononcé : M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 29 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [J] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 001

DEFENDEURS

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la société LOFT ONE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie COQ, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 231

Mme [R] [O] [M] [L]

née le 14 Mai 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 321

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 octobre 1996, M. [J] [A] est propriétaire d’une maison d’habitation située à [Localité 6][Adresse 4]t comprenant une façade sur rue et un jardin à l’arrière.

Par acte reçu le 9 décembre 2005, M. [N] [K] et Mme [R] [L] sont devenus propriétaires d’un appartement en copropriété situé dans l’immeuble voisin, [Adresse 3].

Cet appartement dispose de trois ouvertures sur le mur de la copropriété donnant sur le jardin de la maison de M. [J] [A].

En septembre 2017, Madame [R] [L] a effectué des travaux de rénovation des fenêtres.

Par courrier du 8 décembre 2020, le conseil des époux [A] a mis en demeure les époux [K] [L] de procéder sans délai aux travaux de remplacement des fenêtres par des jours à châssis fixes et verres dormants respectant les hauteurs imposées par le code civil afin d’interdire toute vue sur la propriété des époux [A].

Par courrier du 26 janvier 2021, le conseil de Mme [L] divorcée [K] a indiqué au conseil des époux [A] que les travaux de rénovation avaient été réalisés à l’identique et qu’il n’y avait pas de création nouvelle de vues en raison des travaux.

Suivant actes signifiés les 3, 7 et 8 mars 2022, M. [A] a fait assigner M. [N] [K], Mme [R] [L], la SCI SOLAU, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir condamner M. [N] [K], Mme [R] [L] et la SCI SOLAU à supprimer les trois dispositifs d’ouverture réalisés en septembre 2017 sous astreinte.

Par ordonnance du 24 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

— mis hors de cause M. [K] et la SCI SOLAU ;

— rejeté la demande de mise hors de cause du SDC ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive ;

— condamné Mme [L] à payer à M. [A] la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Mme [L] aux dépens de l’incident sauf ceux relatifs à l’instance concernant M. [K] et la SCI SOLAU ;

— condamné M. [A] aux dépens d’incident relatifs à l’instance concernant M. [K] et la SCI SOLAU.

La clôture de la mise en état est intervenue par ordonnance du 17 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 29 avril 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 et prorogée au 17 octobre 2025.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique du 24 septembre 2024, M. [A] demande au tribunal, sur le fondement des articles 676 et suivant du code civil de :

— rejeter l’exception de prescription soulevée par Mme [L] et déclarer recevable son action ;

— condamner Mme [R] [L], divorcée [K] à supprimer les trois dispositifs d’ouverture réalisés en septembre 2017 dans son appartement, donnant sur sa propriété, et les remplacer par des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant, garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant conformément à l’article 676 du code civil, qui devront être établis à 19 décimètres au-dessus du plancher de la pièce à éclairer, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir puis, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant trois mois ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] de sa demande de mise hors de cause ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et Madame [L] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] à payer à Monsieur [A] une somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident ;

— déclarer le jugement à intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, Mme [R] [L] demande au tribunal de :

— débouter M. [J] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

− le condamner à lui verser la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

− dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS G.E.C.I.C.A, demande au tribunal de :

— prononcer sa mise hors de cause, aucune demande n’étant formée à son encontre ;

— condamner la partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I – Sur la demande de suppression des ouvertures

M. [A] expose que les dimensions de la partie basse, opaque et fixe ont été réduites, que Mme [L] peut désormais se pencher directement vers sa propriété puisque ses fenêtre s’ouvrent aujourd’hui latéralement créant une vue droite à son détriment sur son jardin, sa piscine mais également vers sa chambre à coucher situé au premier étage et sur son salon. Il soutient qu’il s’agit donc des vues droites et obliques qui ne respectent pas les dispositions du code civil. Il fait valoir que son action est recevable et non prescrite s’agissant de travaux effectués par la société FINESTRA en 2017 qui ont supprimé les anciens jours pour les remplacer par deux fenêtres différentes. Il conteste le fait que la société FINESTRA ait remplacé à l’identique les menuiseries extérieures. Il soutient que les anciens jours en souffrance sont devenus des vues.

Mme [L] soutient que la demande de M. [A] est prescrite faisant valoir que les ouvertures donnant sur l’immeuble de M. [A] existent depuis plus de 30 ans. Elle expose que la configuration des huisseries n’a pas été modifiée lors des travaux de remplacement indiquant que les trois fenêtres de la chambre, du bureau et de la salle de bains avaient en partie basse un châssis fixe et une ouverture totale en partie haute et que la rénovations des menuiseries a été effectuée à l’identique, l’ouvrant et le dormant étant dans le respect de l’existant. Elle indique que les fenêtres se situent à 1,735m du sol et au premier étage et que les photos produites par le demandeur ne démontrent en rien la vue directe ou l’aggravation de la vue.

L’article 676 du code civil dispose que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.

L’article 677 du code civil énonce que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Selon l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Il en ressort que la condition essentielle de l’existence d’une servitude de vue réside dans la possibilité de regarder sans effort particulier de manière constante et normale sur le fonds voisin.

Le droit d’établir des vues non conformes à l’article 678 du code civil peut résulter d’une servitude de vue acquise par prescription.

L’objet de ces dispositions est de protéger l’intimité des propriétaires de fonds voisins en évitant les risques d’indiscrétion.

M. [A] produit aux débats des photographies des fenêtres datées de 2016 et d’autres réalisées après les travaux. Il ressort de ces photographies la présence de trois fenêtres situées au 1er étage et donnant sur la propriété de M. [A] dont la localisation n’a toutefois pas évolué après les travaux de 2017. Il apparaît que les fenêtres après travaux sont désormais équipées de volets roulants. M. [A] produit également des photos côté cour de sa propriété et depuis sa chambre non datées et ne permettant pas de voir la vue dont dispose Mme [L].

Par la production de ces photos, M. [A] ne démontre pas l’existence de vue droite sur son jardin, sa piscine mais également vers sa chambre à coucher situé au premier étage et sur son salon.

Mme [L] produit aux débats :

— un constat de la SARL FINESTRA du 27 juin 2017 indiquant “le manque d’isolation thermique lié à vos fenêtres en aluminium du fait de l’absence de rupture thermique […] et à la présence d’un simple vitrage. De ce fait, ces menuiseries ne répondent pas aux normes thermiques en vigueur et nécessite leur remplacement pour une meilleure isolation thermique et d’étanchéité”,

— un devis FINESTRA du 19 juin 2017 portant sur la “fourniture et pose de menuiserie en PVC VEKA OUVERTURE A LA FRANCAISE. Dorman 70 mm, ouvrant de 5 à 6 chambres d’isolation” et la facture FINESTRA du 1er septembre 2017. Il ressort de ce devis et de la facture la pose dans la chambre de deux fenêtres oscillo-battantes 1 vantail ouvrant à la française (haut 1150 mm x larg 1000 mm) ainsi qu’un châssis fixe vitré dormant (haut 800 mm x larg 1000 mm), une fenêtre similaire étant posée dans la salle de bain ainsi que la pose de trois volets roulant. Le devis indique également “rénovation des menuiseries identiques ouvrant et dormant dans le respect de l’existant”,

— une attestation de M. [Z], agent immobilier, du 6 avril 2022, où ce dernier indique avoir estimé l’appartement de Mme [L] le 2 février 2016. Il précise que “les trois fenêtres de la chambre, du bureau et de la salle de bains qui donnent sur la cour des voisins avaient un châssis fixe sur la partie basse et une ouverture totale sur la partie haute”. Il indique être revenu le 4 mars 2020 et avoir constaté que “ces trois fenêtres avaient été rénovées à l’identique, à savoir un châssis fixe sur la partie basse et une ouverture totale sur la partie haute”,

— cinq photographies non datées mais provenant d’un courriel du 15 mars 2022 où apparaissent les fenêtres litigieuses correspondantes aux indications mentionnées dans le devis et notamment la présence d’un châssis fixe vitré qui empêche toute vue sur le fonds voisin, cette absence de vue étant confirmée par la photographie d’une personne de sexe féminin debout devant ladite fenêtre ne lui permettant d’avoir de vue au niveau de la fenêtre oscillo-battante.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est démontré que Mme [L] a procédé à des travaux sur ces fenêtres en 2017. Les photos produites par M. [A] démontrent une légère augmentation de la partie haute de la fenêtre et donc une diminution de la partie basse composée d’un châssis fixe vitré. Dès lors, il ne peut être considéré que la demande de M. [A] est prescrite alors qu’il est nécessaire d’analyser l’existence d’une servitude de vue non clandestine sur la propriété de M. [A] depuis la réalisation desdits travaux.

Néanmoins, il n’est démontré par aucun élément produit dans le cadre de la procédure l’existence d’une vue directe supplémentaire sur la propriété de M. [A]. En effet, le fait que les fenêtres bénéficient d’une ouverture à la française n’a aucune incidence sur la vue que détient Mme [L] au regard de la disposition des fenêtres et de la présence d’un châssis fixe vitré. Il doit être relevé qu’il est parfaitement démontré par la défenderesse et non constaté par le demandeur que trois fenêtres étaient déjà présentes avec une ouverture similaire depuis de nombreuses années bien avant l’achat tant par le demandeur que par la défenderesse de leurs biens respectifs. Par les éléments produits aux débats, il est démontré par Mme [L] que les fenêtres depuis les travaux de 2017 offrent une vue quasiment similaire à celle qui était préexistante qui ne peut être qualifiée de vue directe sur le bien de M. [A]. Au surplus, il doit être considéré que les différences constatées dans les caractéristiques des fenêtres relèvent en grande partie de l’installation d’un volet roulant qui nécessitent des adaptations.

Dans ces conditions, les fenêtres rénovées par Mme [L] sont conformes aux prescriptions du code civil.

Par conséquent, il convient de débouter M. [A] de sa demande tendant à obtenir la suppression des trois dispositifs d’ouverture.

II/ Sur l’opposabilité du jugement et la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires

En l’absence de condamnation de Mme [L] à supprimer les trois dispositifs d’ouverture, il n’y aura donc aucune conséquence sur la modification de la façade du bâtiment régi par la copropriété.

En conséquence, il n’y a pas lieu de dire que le jugement sera commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2].

En raison des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de prononcer sa mise hors de cause.

III – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [A], qui succombe à l’instance, sera condamné au dépens.

Par ailleurs, la solution du litige conduit à accorder à la société PROMOMIDI une indemnité pour frais de procès à la charge de M. [A] qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 2.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient également de condamner M. [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] une somme de 1.000 euros sur ce même fondement.

S’agissant de l’exécution provisoire de droit de la présente décision, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de M. [J] [A] tendant à voir ordonner la suppression des trois dispositifs d’ouverture réalisés en septembre 2017 sous astreinte ;

REJETTE la demande de M. [J] [A] de déclarer le jugement commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS G.E.C.I.C.A ;

CONDAMNE M. [J] [A] aux dépens ;

CONDAMNE M. [J] [A] à payer à Mme [R] [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS G.E.C.I.C.A la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT