TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01193 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJP7

Minute : 24/00666

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

Représentant : M. [S] [F] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [O] [Y]

Représentant : M. [L] [Y] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [S] [F] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [O] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par Monsieur [L] [Y] (Fils), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 avril 2012, l’OPH BONDY HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [O] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 310,95 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par acte sous signature privée en date du 29 mars 2004, l’OPH BONDY HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [V] [Y] « un garage automobile » n°25 situé [Adresse 7], moyennant un loyer initial de 60 euros outre les charges locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BONDY HABITAT a fait signifier à Mme [O] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’une part d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 5 538,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du local à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement et d’autre part d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 remis à étude l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BONDY HABITAT a fait assigner Mme [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 5 juillet 2024 aux fins de :

voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de conséquence constater la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 5] pour le logement et sur le terrain sis [Adresse 7] pour l’emplacement de parking n°25, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 6 130,45 euros, arrêtée à la date du 12/03/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 14] le 29 avril 2024.

A l’audience du 5 juillet 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 8 novembre 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [S] [F] muni d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 8 208,98 euros.

Mme [O] [Y] s’est fait représenter par M. [L] [Y]. Elle a indiqué avoir adressé trois chèques de 520 euros au bailleur et avoir procédé à un virement égal au montant du loyer avant l’audience. Elle s’est engagée à transmettre son attestation d’assurance contre les risques locatifs avant le 19 novembre 2024 et a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Le bailleur, qui avait observé que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris mais a pris acte du paiement du loyer de septembre 2024, a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Le 8 novembre après l’audience, Mme [O] [Y] a transmis son attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Par note en délibéré, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait savoir qu’il se désistait de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance, a transmis un décompte actualisé, et a indiqué maintenir ses autres demandes.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Quoique le bail relatif à l’emplacement de stationnement ait été conclu avec M. [V] [Y], Mme [O] [Y] ne conteste pas en être la titulaire.

Il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 2 avril 2012 et le 29 mars 2004, du commandement de payer délivré le 7 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2024 que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 6 155,14 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [O] [Y] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 6 155,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance

Il y a lieu de constater le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de cette demande, ce désistement étant parfait.

Sur la recevabilité de la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 5 juillet 2024.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 2 avril 2012 contient une clause résolutoire qui prévoit : « en cas d’inexécution de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat sera dès le mois expiré résilié de plein droit purement et simplement dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. »

Or, la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat et de son dernier renouvellement dispose à son article 24, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cette disposition en application de l’article 2 de la loi susvisée est d’ordre public et aux termes de l’article 6 du code civil, « nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs ». Les parties au contrat de bail ne pouvaient donc prévoir que le bail serait résilié un mois après un commandement de payer resté sans effet. Le bail ne peut être résilié que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il y a lieu de relever, à ce titre, que le commandement de payer du 7 décembre 2023 délivré à Mme [O] [Y] lui a donné un délai de deux mois pour régler sa dette.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 2 avril 2012 est résilié à la date du 8 février 2024.

Il résulte du bail du 29 mars 2004 que le « garage automobile » est un accessoire du local à usage d’habitation. Dès lors, il doit suivre le même régime. Il convient donc de constater que le bail du 29 mars 2004 est résilié deux mois après le commandement de payer du 7 décembre 2023, soit le 8 février 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [O] [Y] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’elle a commencé à appure sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [O] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [O] [Y] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [O] [Y] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [O] [Y] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 8 février 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Y], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 7 décembre 2023 et de l’assignation du 25 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate le désistement d’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

Déclare recevable la demande d’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 avril 2012 et au bail du 29 mars 2004, entre l’OPH BONDY HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [O] [Y] concernant le local à usage d’habitation [Adresse 5] et le « garage automobile » n°25 situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 8 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [O] [Y] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 6 155,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Accorde un délai à Mme [O] [Y] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [O] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation [Adresse 5] et du « garage automobile » n°25 situé [Adresse 7], de Mme [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [O] [Y] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés du local à usage d’habitation et du « garage automobile », augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [O] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 et de l’assignation du 25 avril 2024,

Condamne Mme [O] [Y] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024

Le Greffier Le Juge