TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03692 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLUN

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[O] [J] épouse [G]

C/

[V] [S]

[L] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [O] [J] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [V] [S], demeurant Chez M. et Mme [S] – [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [S], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 15 octobre 2020, Madame [O] [J] épouse [G] a donné à bail à Monsieur [V] [S] un appartement à usage d’habitation et un parking situés

[Adresse 3], pour un loyer mensuel de 529,54€ provision sur charges comprise.

Par actes séparés du 13 octobre 2020, Madame [L] [S] s’est portée caution solidaire des engagements pris par Monsieur [V] [S].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [J] épouse [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2024 dénoncé à la caution le 29 janvier 2024.

Par actes des 11 et 16 septembre 2024, Madame [O] [J] épouse [G] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [S] et Madame [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 23 janvier 2025, Madame [O] [J] épouse [G], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail le 26 février 2024 et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [V] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [V] [S], Madame [L] [S] au paiement :

— de la somme actualisée de 3132,09€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de janvier 2025 incluse,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 529,54€,

— de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance en ce compris le commandement de payer et sa dénonce aux cautions.

Elle indique s’opposer aux délais de paiement sollicités par le locataire.

Monsieur [V] [S], comparant, reconnaît le montant de la dette et ne souhaite pas se maintenir dans les lieux dans la mesure où il précise avoir déposé un préavis avec un départ au

21 février 2025. Il sollicite en revanche des délais de paiement. Il mentionne qu’un échéancier avait été mis en place mais qu’il n’a pas pu le tenir, qu’il a été licencié en septembre 2023 pour abandon de poste, ce qu’il a contesté auprès de son employeur et que de ce fait il n’a actuellement aucune ressource dans l’attente de la décision de son employeur. Il propose de verser 50€ par mois pour apurer sa dette.

Madame [L] [S], bien que convoquée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 15 octobre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024 pour la somme en principal de 1947,61€.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [V] [S] n’ayant fait aucun versement dans le délai de deux mois, ce commandement est resté infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [S] n’ayant pas formulé cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire et ayant indiqué avoir déposé un préavis qui n’est cependant pas fourni aux débats.

Aucune suspension de la clause résolutoire n’ayant été demandée, elle sera donc considérée comme acquise.

Par ailleurs, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience de sorte qu’il de remplit pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité.

Sur l’expulsion

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 16 mars 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [V] [S] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [V] [S] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

Sur les condamnations au paiement

* Sur le montant de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le bailleur produit outre le contrat de bail un décompte démontrant que Monsieur [V] [S] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite la somme de 3132,09€ à la date du 16 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [V] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative telle qu’elle ressort du décompte locatif.

Monsieur [V] [S] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3132,09€.

Madame [L] [S], non comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [O] [J] épouse [G] fournit également l’acte de cautionnement daté du 13 octobre 2020 et signé par Madame [L] [S] de sorte que cette dernière sera condamnée solidairement au paiement de la dette locative.

* Sur la demande de délais de paiement du locataire

Il a été vu précédemment que les délais de paiement de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne pouvait être accordés à défaut de reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En revanche, des délais peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme de 3132,09€, soit l’équivalent de plus de 6 mois de loyers et que ce dernier indique n’avoir aucune ressource de sorte qu’il n’apparaît pas en capacité de régler sa dette locative dans des délais raisonnables y compris en retenant le délai maximal de 2 ans qui impliquerait des mensualités à 130€ alors que ce dernier ne peut que proposer une mensualité de 50€.

Il convient donc de rejeter sa demande de délais de paiement.

— Sur l’indemnité d’occupation

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, Monsieur [V] [S] sera condamné in solidum avec sa caution au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [S], Madame [L] [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [J] épouse [G], Monsieur [V] [S] et Madame [L] [S] seront condamnés à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

15 octobre 2020 entre Madame [O] [J] épouse [G] d’une part et Monsieur [V] [S] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés

[Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [J] épouse [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S], locataire et Madame [L] [S], caution, à verser à Madame [O] [J] épouse [G] la somme de 3132,09€ (décompte arrêté au 16 janvier 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [V] [S] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [L] [S] à verser à Madame [O] [J] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [L] [S] à verser à Madame [O] [J] épouse [G] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente