Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01025 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-755CE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

[D] [V]

[S] [B]

C/

[T] [L]

[C] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [D] [V]

née le 18 Mai 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [S] [B]

né le 28 Juillet 1978 à [Localité 10] (NORVÈGE), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

M. [T] [L]

né le 07 Septembre 1957 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [C] [K]

née le 23 Juin 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, M. [S] [B] et Mme [D] [V] épouse [B] ont consenti un bail d’habitation à M. [T] [L] et Mme [C] [K] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 1180 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4652,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juillet 2024, M. [S] [B] et Mme [D] [V] épouse [B] ont assigné M. [T] [L] et Mme [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1741 du code civil, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties pour le défaut d’assurance locative et de paiement des loyers ; dire que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre ; à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers ; prononcer l’expulsion des défendeurs, corps et biens et celle de toute personne introduite par ces derniers dans le logement loué, avec le concours de la force publique si besoin est ; être autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de leur choix, aux frais des locataire, risques et périls ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : de la somme de 4753,81 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour à compter de la décision à intervenir ; d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises ; dire que la part correspondant aux charges de cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ; dire que l’indemnité d’occupation pourra être réajustée en fonction de l’évolution du loyer évitant ainsi qu’un locataire en situation d’impayé soit plus avantagé qu’un locataire à jour en ayant une indemnité d’occupation inférieure à un loyer normal ; de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’acte de dénonciation à la sous-préfecture et de saisies conservatoires.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 novembre 2024, où elle a été retenue. Elle a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier en date du 6 décembre 2024, la juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 janvier 2025 afin que les défendeurs puissent comparaître à l’audience.

Après un nouveau renvoi, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 20 mars 2025.

A cette audience, M. [S] [B] et Mme [D] [V] épouse [B], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions, et précisent que la dette locative, actualisée au 6 mars 2025, s’élève désormais à 8370,80 euros. M. [S] [B] et Mme [D] [V] épouse [B] déclarent que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [T] [L] et Mme [C] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Pour le défaut d’assurance locative

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement délivré le 23 août 2023 ne vise pas la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative. Dès lors, la résiliation du bail sur ce fondement ne pourra pas être constatée.

Pour le défaut de paiement des loyers

Sur la recevabilité de la demande

M. [B] et Mme [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le commandement de payer vise un délai supérieur à six semaines, il convient d’interpréter cela comme un abandon par le bailleur de ce délai légal de six semaines au profit du locataire qui bénéficie ainsi d’un délai supérieur au délai légal pour apurer sa dette.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 23 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4652,75 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2023.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] et Mme [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux bailleurs, il convient de condamner M. [L] et Mme [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1288,96 euros, du 24 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

M. [T] [L] et Mme [C] [K] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, M. [B] et Mme [V] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 6 mars 2025, M. [L] et Mme [K] leur devaient la somme de 8370,80 euros, échéance de mars incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais de relance et les frais de mécanisme flotteur qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant et la régularisation opérée au titre de la taxe d’ordures ménagères qui n’est pas justifiée en son montant.

De plus, une clause de solidarité est insérée au bail, de sorte que les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [L] et Mme [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 7756,61 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] et Mme [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550 euros à la demande de M. [B] et Mme [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 2022 entre M. [S] [B] et Mme [D] [V] épouse [B] (bailleurs), d’une part, et M. [T] [L] et Mme [C] [K] (locataires), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 24 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [L] et Mme [C] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [L] et Mme [C] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [T] [L] et Mme [C] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1288,96 euros (mille deux cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-seize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [L] et Mme [C] [K] à payer aux demandeurs la somme de 7756,61 euros (sept mille sept cent cinquante-six euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 6 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [T] [L] et Mme [C] [K] à payer aux demandeurs la somme de 550 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [L] et Mme [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 4 juillet 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge